一起土地增值稅的稅案分析

　　基本案例

　　某市地稅征管分局2007年4月在日常納稅評(píng)估中，發(fā)現(xiàn)某集團(tuán)公司將位于繁華地段一幢10000平方米的辦公大樓，以賬面原價(jià)1000元/平方米的明顯低價(jià)轉(zhuǎn)讓給下屬子公司，2006年在轉(zhuǎn)讓時(shí)只按規(guī)定繳納了營(yíng)業(yè)稅及附加，沒(méi)有申報(bào)繳納土地增值稅。

　　處理結(jié)果

　　納稅評(píng)估崗發(fā)現(xiàn)情況后，立即向主管局長(zhǎng)作了匯報(bào)，該地稅征管分局派員經(jīng)過(guò)詳細(xì)調(diào)查核實(shí)，發(fā)現(xiàn)該辦公大樓旁邊同類(lèi)樓價(jià)出售為5000元/平方米。該地稅征管分局經(jīng)查實(shí)其明顯低價(jià)轉(zhuǎn)讓無(wú)正當(dāng)理由后，按照同類(lèi)房地產(chǎn)出售價(jià)格作為評(píng)估價(jià)格，按5000元/平方米向該集團(tuán)公司征收了營(yíng)業(yè)稅及附加，土地增值稅，并要求企業(yè)調(diào)整相關(guān)賬戶(hù)。調(diào)查中核實(shí)該辦公大樓建于2001年12月，2002年1月投入使用，當(dāng)時(shí)辦理房產(chǎn)證時(shí)按結(jié)算價(jià)1000萬(wàn)元的發(fā)票金額繳納3%的契稅30萬(wàn)元。

　　案例分析

　　一、根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)按5%繳納營(yíng)業(yè)稅，該集團(tuán)公司應(yīng)補(bǔ)營(yíng)業(yè)稅及附加：

　　10000×（5000-1000）×5%=2000000（元）；

　　應(yīng)補(bǔ)城市維護(hù)建設(shè)稅：2000000×7%=140000（元）；

　　應(yīng)補(bǔ)教育費(fèi)附加：2000000×3%=60000（元）；

　　小計(jì)2000000+140000+60000=2200000（元）。

　　二、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第九條的規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格征收：（一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

　　根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2006］21號(hào)）第二條關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問(wèn)題的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“稅收征管法”）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

　　該地稅征管分局補(bǔ)征某集團(tuán)公司土地增值稅如下：

　　扣除項(xiàng)目：購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算的金額：

　　1000×5%×5=250（萬(wàn)元）

　　1000+220+250+30=1500（萬(wàn)元）

　　增值額：5000-1500=3500（萬(wàn)元）

　　增值額與扣除項(xiàng)目額比例：（3500÷1500）×100%=233%

　　土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

　　=3500×60%-1500×35%=2100-525=1575（萬(wàn)元）；

　　合計(jì)補(bǔ)稅220+1575=1795（萬(wàn)元）。

　　三、根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》的規(guī)定，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入應(yīng)并計(jì)企業(yè)的應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅，該集團(tuán)公司此項(xiàng)交易應(yīng)補(bǔ)企業(yè)所得稅：[4000-1795]×33%=727.65（萬(wàn)元）

　　四、賬務(wù)處理

　　借：以前年度損益調(diào)整2522.65萬(wàn)

　　貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅200萬(wàn)

　　——城市維護(hù)建設(shè)稅14萬(wàn)

　　——土地增值稅1575萬(wàn)

　　——企業(yè)所得稅727.65萬(wàn)

　　其他應(yīng)交款———教育費(fèi)附加6萬(wàn)

　　在匯算清繳后由于賬戶(hù)處理已經(jīng)結(jié)束，直接通過(guò)以前年度損益調(diào)整處理。

　　借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅200萬(wàn)

　　——城市維護(hù)建設(shè)稅14萬(wàn)

　　——土地增值稅1575萬(wàn)

　　——企業(yè)所得稅727.65萬(wàn)

　　其他應(yīng)交款———教育費(fèi)附加6萬(wàn)

　　貸：銀行存款2522.65萬(wàn)

　　根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2006］21號(hào)）第三條關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問(wèn)題的規(guī)定，對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿(mǎn)的次日起，加收滯納金。為簡(jiǎn)便起見(jiàn)，滯納金未作計(jì)算。實(shí)際征管中還需要考慮相應(yīng)的滯納金。

　　五、由于該案在征收年度內(nèi)發(fā)生，由征管部門(mén)調(diào)查處理，可以不作處罰。如果涉及跨年度，由稅務(wù)稽查部門(mén)查處，則必須按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的要求進(jìn)行相應(yīng)的處罰，并根據(jù)其情節(jié)，追究相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　從本案可以說(shuō)明，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，必須高度重視土地增值稅的繳納，積極配合當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)做好土地增值稅的清算工作，如果處理不當(dāng)，其后果是非常嚴(yán)重的。