近日，有納稅人詢問，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定：“房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計(jì)算繳納。”以及《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉、〈關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（財(cái)稅地[1986]8號(hào)）第十五條規(guī)定：“房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿‘固定資產(chǎn)’科目中記載的房屋原價(jià)。”那么，企業(yè)評(píng)估增值的房產(chǎn)及土地是否應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅？
《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）規(guī)定：“對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。”現(xiàn)行企業(yè)適用的會(huì)計(jì)制度主要包括《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》�！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按取得時(shí)的實(shí)際成本計(jì)價(jià)，除法律、行政法規(guī)和國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度另有規(guī)定外，企業(yè)一律不得自行調(diào)整其賬面價(jià)值。在歷史成本計(jì)量模式下，資產(chǎn)應(yīng)按照購(gòu)置時(shí)支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額，或按照購(gòu)置資產(chǎn)時(shí)所付出的對(duì)價(jià)的公允價(jià)值計(jì)量；負(fù)債應(yīng)按照因承擔(dān)現(xiàn)時(shí)義務(wù)而實(shí)際收到的款項(xiàng)或者資產(chǎn)的金額，承擔(dān)現(xiàn)時(shí)義務(wù)的合同金額，或者按照日�；顒�(dòng)中為償還負(fù)債預(yù)期需要支付的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的金額計(jì)量�！�企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》規(guī)定，會(huì)計(jì)計(jì)量應(yīng)遵循5種屬性，即歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值和公允價(jià)值，并對(duì)會(huì)計(jì)計(jì)量的適用作了原則性規(guī)定，即企業(yè)在對(duì)會(huì)計(jì)要素進(jìn)行計(jì)量時(shí)，一般應(yīng)當(dāng)采用歷史成本計(jì)量，如果采用重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)保證所確定的會(huì)計(jì)要素金額能夠取得并可靠計(jì)量。所以，企業(yè)只有在發(fā)生合并、分立、股權(quán)重組、接受資產(chǎn)投資等情況下，應(yīng)當(dāng)按照會(huì)計(jì)制度調(diào)整相應(yīng)資產(chǎn)的賬面價(jià)值。
由此可見，對(duì)法律、行政法規(guī)和國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度規(guī)定的房產(chǎn)評(píng)估增值，并且按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定應(yīng)當(dāng)調(diào)整房產(chǎn)原值的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定調(diào)整后的原值為基數(shù)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。對(duì)應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值而未按法律、行政法規(guī)和國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度規(guī)定調(diào)整相應(yīng)房產(chǎn)原值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)將按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定應(yīng)確認(rèn)的房產(chǎn)原值為基數(shù)征收房產(chǎn)稅。另外，企業(yè)自行對(duì)房產(chǎn)的原值進(jìn)行的評(píng)估增值并相應(yīng)調(diào)整的賬面價(jià)值的，該調(diào)整后的賬面價(jià)值由于不具有法律上的依據(jù)，不能據(jù)此改變“房產(chǎn)原值”，房產(chǎn)稅仍按照會(huì)計(jì)制度應(yīng)確認(rèn)的房產(chǎn)原值為計(jì)稅基礎(chǔ)。
對(duì)評(píng)估增值的土地價(jià)值，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號(hào)）的規(guī)定，自2010年12月21日起，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。所以，企業(yè)按照規(guī)定對(duì)房屋所占土地進(jìn)行評(píng)估增值的，不論企業(yè)是否記入房產(chǎn)原值，均應(yīng)當(dāng)按取得價(jià)款并入房產(chǎn)原值依法計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，并且如果所評(píng)估的房產(chǎn)宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。例如，假設(shè)0.5以下的容積率，土地購(gòu)置價(jià)格為1000萬(wàn)元，總面積為1000平方米。其中，房產(chǎn)占用土地面積為100平方米，則按照房產(chǎn)占用土地200平方米，則應(yīng)當(dāng)計(jì)入房產(chǎn)原價(jià)的土地使用權(quán)價(jià)值為：1000×200÷1000＝200萬(wàn)元；如果容積率高于0.5，則計(jì)入房產(chǎn)原值的土地價(jià)值為100萬(wàn)元。