解讀：強(qiáng)征二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅進(jìn)入倒計(jì)時(shí)
7月26日，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（108號(hào)文）突然現(xiàn)身，由此，爭(zhēng)議長(zhǎng)達(dá)12年之久的二手房個(gè)稅終下“強(qiáng)征令”。宣布從8月1日起，各地稅局將在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。
之后，國(guó)稅總局又發(fā)布《進(jìn)一步明確個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題》的通知，強(qiáng)調(diào)此次不是出臺(tái)新政策，只是對(duì)原有規(guī)定的進(jìn)一步完善和細(xì)化，是要加強(qiáng)征管。
市場(chǎng)人士連夜熱議，投資客徹夜不眠，一些地方的房地產(chǎn)交易大廳出現(xiàn)千人過(guò)戶的瘋狂場(chǎng)面。不少人士表示，個(gè)稅強(qiáng)征后二手房交易可能縮水50%.但是兩種免稅類型以及房產(chǎn)持有時(shí)間計(jì)算方式的改變，也給市場(chǎng)開出了稍顯寬松的通道。是投資，是觀望，且看本期解讀！
新政要點(diǎn)：
二手房交易過(guò)戶前必須完稅。
在房產(chǎn)交易場(chǎng)所設(shè)置稅收征收窗口，轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，要與轉(zhuǎn)讓過(guò)程中應(yīng)繳納的契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等稅收同時(shí)辦理。這就是說(shuō)，如果不繳納二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅的話，即使契稅、營(yíng)業(yè)稅等其他稅完全繳納也不能拿到房產(chǎn)證。
權(quán)威解釋：
兩類二手房可免征個(gè)稅。
一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用房5年，只要房產(chǎn)證的時(shí)間滿足5年期限就可以免征。因此可以說(shuō)，強(qiáng)征個(gè)稅只是針對(duì)5年以內(nèi)的二手房轉(zhuǎn)讓。
二、5年內(nèi)的二手房交易，只要在一年內(nèi)重新購(gòu)房的，也可免征或退回個(gè)稅。既可以先買新房后賣舊房，也可以先賣舊房后買新房。只要買賣時(shí)間在一年內(nèi)，都可以享受政策優(yōu)惠。其中，先賣房的情況，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。
個(gè)稅計(jì)算方法
1、個(gè)人出售已購(gòu)公有住房
應(yīng)納稅所得額＝售房款－住房建筑面積×4000元／平方米－合理費(fèi)用
應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×20％
2、已購(gòu)公房產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)交出讓金后變?yōu)榭墒凵唐贩?/p>
應(yīng)納稅所得額＝銷售額－住房建筑面積×4000元／平方米－補(bǔ)交的土地出讓金－合理費(fèi)用
應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×20％
3、個(gè)人從市場(chǎng)上購(gòu)買已購(gòu)公房按規(guī)定補(bǔ)交出讓金后變?yōu)榭墒凵唐贩?/p>
應(yīng)納稅所得額＝銷售額－購(gòu)買價(jià)款－補(bǔ)交的土地出讓金－合理費(fèi)用
應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×20％
4、個(gè)人從市場(chǎng)上購(gòu)買的其他商品房 應(yīng)納稅所得額＝銷售額－購(gòu)買價(jià)款－合理費(fèi)用
應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×20％
稅務(wù)總局重申：二手房轉(zhuǎn)讓不對(duì)購(gòu)房成本征個(gè)稅
國(guó)家稅務(wù)總局：界定二手房征稅新標(biāo)準(zhǔn)有4條規(guī)定
解讀：
嚴(yán)征個(gè)稅“靴子”落地 二手房市場(chǎng)走向何方
國(guó)稅總局日前下發(fā)的108號(hào)文，從不同角度“點(diǎn)擊”了二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅征繳的各種要素，似乎撒下了一張疏而不漏的大網(wǎng)。規(guī)定之細(xì)，顯現(xiàn)出國(guó)家要嚴(yán)格征管二手房個(gè)稅的決心。
市場(chǎng)人士連夜熱議，投資客將度過(guò)一個(gè)不眠之夜。不少人士表示，個(gè)稅強(qiáng)征后二手房交易可能縮水50%.但是兩種免稅類型以及房產(chǎn)持有時(shí)間計(jì)算方式的改變，也給市場(chǎng)開出了稍顯寬松的通道。
二手房轉(zhuǎn)讓強(qiáng)征個(gè)稅 將導(dǎo)致二手房漲價(jià)
信一天市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，受今年宏觀調(diào)控政策影響，北京上半年二手房成交量增速放緩，成交量同比增長(zhǎng)12.2％，其中房源量增長(zhǎng)速度與去年同期相比降低了50.3％，購(gòu)房客戶量增速同比降低了35.6％。個(gè)稅政策的實(shí)施將使二手房市場(chǎng)提前過(guò)冬，可以預(yù)測(cè)，自8月1日開始，北京市二手房總體掛牌銷售量、客戶需求量將再次得到抑制，二手房市場(chǎng)將重新進(jìn)入觀望狀態(tài)。
強(qiáng)征個(gè)稅將沉重打擊炒房 不會(huì)毀滅二手房市場(chǎng)
“這對(duì)二手房交易的打擊是必然的?！倍辔环康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司均表示，但一些購(gòu)房人則認(rèn)為，此舉將沉重打擊炒房行為，對(duì)平抑房?jī)r(jià)非常有幫助。
“中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策邏輯非常清晰?！蔽覑畚壹腋笨偨?jīng)理胡景暉表示，強(qiáng)征個(gè)稅可以削弱炒房者集團(tuán)，但是并沒有增加二手房源。因此，政府下一步應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)政策扶持二手房市場(chǎng)發(fā)展?！爸挥卸址渴袌?chǎng)健康有序，對(duì)整個(gè)樓市才有利?！?/p>
房地產(chǎn)調(diào)控：政策頻出手 顯效待時(shí)日
今年以來(lái)，房地產(chǎn)新政頻頻出臺(tái)，先是明確二手房轉(zhuǎn)讓需繳納營(yíng)業(yè)稅，接著是國(guó)六條，緊隨其后是九部委聯(lián)合出臺(tái)的政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到強(qiáng)烈的震動(dòng)，而每次二手房市場(chǎng)都被推在風(fēng)口浪尖。
二手房轉(zhuǎn)讓強(qiáng)制征個(gè)稅 贏利部分按20％稅率繳納
6月1日出臺(tái)了營(yíng)業(yè)稅新政，營(yíng)業(yè)稅及其附加稅率有5.5％，現(xiàn)在又出個(gè)稅新政，稅率高達(dá)20％，這使他不得不重新考慮轉(zhuǎn)手二手房的計(jì)劃。他決定把出售自己房子的計(jì)劃再擱置2年，等湊夠5年大限再說(shuō)?！耙幌?lián)p失這么多錢，不值得，還是等等吧”。
應(yīng)對(duì)：
強(qiáng)征二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅進(jìn)入倒計(jì)時(shí)
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（108號(hào)文）突然現(xiàn)身，并將于8月1日起在全國(guó)執(zhí)行。爭(zhēng)議長(zhǎng)達(dá)12年之久的二手房個(gè)稅終下“強(qiáng)征令”，前段時(shí)間議論紛紛的強(qiáng)征個(gè)稅問(wèn)題似乎在瞬間畫上了句話。由于二手房個(gè)稅“隱性”存在了十幾年，幾番“狼來(lái)了”也未引起市場(chǎng)的廣泛關(guān)注，因此，此次國(guó)稅總局下發(fā)“108號(hào)文”頗讓人感到突然。
強(qiáng)征個(gè)稅大限逼近 二手房市場(chǎng)掀起過(guò)戶狂潮
強(qiáng)征個(gè)稅大限逼近，一些地方的房地產(chǎn)交易大廳再現(xiàn)千人過(guò)戶的瘋狂場(chǎng)面。一位權(quán)威人士透露，上海、北京等地的相關(guān)細(xì)則已經(jīng)浮出水面，基本會(huì)嚴(yán)格按照國(guó)稅總局的要求執(zhí)行，強(qiáng)征的可能性很大。
揭開炒樓眾生相面紗：沒有25%的利潤(rùn)就不干
在普通老百姓眼里，地產(chǎn)商已經(jīng)像1993—1994年時(shí)一樣成了惡徒，炒家卻又成了房地產(chǎn)業(yè)界人士眼中的臭老鼠，但遺憾的是，有像任志強(qiáng)之流的地產(chǎn)大腕能奮起還擊，卻從來(lái)沒有人去了解那些投資客的真實(shí)心態(tài)，他們對(duì)樓市到底持何態(tài)度？是否單單是他們成為房?jī)r(jià)上漲的罪魁禍?zhǔn)祝磕隙紡纳钲诹笃瑓^(qū)精選了6個(gè)投資客，以圖逼近事實(shí)真相。為保護(hù)受訪者隱私，采訪對(duì)象姓名皆為化名。
新政全額征營(yíng)業(yè)稅 炒二手房3年漲一成沒錢可賺
新政推出后，即使不貸款投資二手房，三年內(nèi)房?jī)r(jià)上漲如不超過(guò)一成，也根本沒得賺。這是記者今天上午通過(guò)算賬了解到的。而北京市二手房?jī)r(jià)過(guò)去三年的漲幅也不過(guò)8%.
2006年5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，對(duì)現(xiàn)行二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅政策進(jìn)行了調(diào)整。從今年6月1日起，現(xiàn)在執(zhí)行的“個(gè)人對(duì)外銷售購(gòu)買不足2年的住房，全額征收營(yíng)業(yè)稅”中的“2年”改為“5年”。
該政策一出，不僅立即給了京城二手房市場(chǎng)的交易量“當(dāng)頭一棒”，也將使未來(lái)的二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)“區(qū)域差異化”。
二手房“稅改”是把雙刃劍
是否應(yīng)考慮將“5年”的時(shí)間起點(diǎn)從“產(chǎn)權(quán)證時(shí)間”調(diào)整為“購(gòu)房簽約時(shí)間”。由于受諸多因素的影響，從購(gòu)買新房到獲取房產(chǎn)證，一般時(shí)間跨度為2到5年，如果營(yíng)業(yè)稅征收時(shí)間按獲取產(chǎn)權(quán)的時(shí)間來(lái)認(rèn)定的話，有可能使實(shí)際購(gòu)房10年內(nèi)的商品房都面臨征收營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題，由此必將限制很大一部分二手商品房房源的入市。因此，從房源釋放來(lái)說(shuō)，應(yīng)該將“產(chǎn)權(quán)證時(shí)間”調(diào)整為“購(gòu)房簽約時(shí)間”，這樣既打擊投機(jī)炒作行為又能促進(jìn)合理的二手商品房房源的釋放和入市流通交易。