稅率新規(guī)將加速房地產(chǎn)市場(chǎng)洗牌解讀

　　“房地產(chǎn)預(yù)售收入的征稅標(biāo)準(zhǔn)變化，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)疑又添三千煩惱絲?！?月上旬的一個(gè)下午，華盛集團(tuán)董事長(zhǎng)羅勁松如此對(duì)記者表示。

　　羅勁松所指的征稅標(biāo)準(zhǔn)變化，正是3月底國(guó)家稅務(wù)總局所進(jìn)行的系列調(diào)整——對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率做出了調(diào)整，按不同區(qū)域分別確定房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，其中，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的15％提高到不得低于20％。這一政策的出臺(tái)將帶來(lái)怎樣的連鎖反應(yīng)，成為了當(dāng)下開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)議最大的懸念。

　　稅率提高將提升房?jī)r(jià)？

　　根據(jù)3月底《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（31號(hào)文），房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)時(shí)需要交納的稅率變化主要體現(xiàn)在兩方面。一是將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，并將比例由過(guò)去的15％提至不低于20％；二是以銷售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。

　　新稅率的提出，讓業(yè)內(nèi)不少開(kāi)發(fā)商反應(yīng)強(qiáng)烈。一些開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，新稅率會(huì)增加開(kāi)發(fā)成本，在市場(chǎng)供需較為平衡的狀態(tài)下，開(kāi)發(fā)商有可能將提高的成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)之上。但另外一些開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為，這一稅率的變化并沒(méi)有直接而明顯的反應(yīng)。

　　“我們還沒(méi)有接到這一通知，稅務(wù)總局的政策出臺(tái)進(jìn)入到地方的實(shí)施還有一定的時(shí)間，這不會(huì)對(duì)市場(chǎng)有太大的影響。”長(zhǎng)沙市地稅五分局雨花分局一位工作人員告訴記者。據(jù)她介紹，長(zhǎng)沙市的房地產(chǎn)企業(yè)以往在繳稅時(shí)，一般都是每季度預(yù)繳企業(yè)所得稅，根據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算利潤(rùn)率來(lái)征稅，然后到年終工程結(jié)算之后再進(jìn)行多退少補(bǔ)。

　　“對(duì)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目?jī)r(jià)格和項(xiàng)目公司注冊(cè)不會(huì)有太大影響?！痹诤辖瘊棾侵脴I(yè)有限公司副總經(jīng)理王岳看來(lái)，由于政策相應(yīng)滯后，這一稅率的變化并不會(huì)直接體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。王岳認(rèn)為，目前成本與房?jī)r(jià)的關(guān)系尚不直接，主要是需求拉動(dòng)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商可以承受這樣的成本，短期內(nèi)不會(huì)反映到房?jī)r(jià)上。

　　“市場(chǎng)價(jià)格是由供求均衡程度來(lái)決定的，而不是由成本來(lái)決定的。”王岳說(shuō)。

　　加速優(yōu)勝劣汰盡管不少開(kāi)發(fā)商在是否會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)波動(dòng)的問(wèn)題上都表示樂(lè)觀。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這一稅率的提升無(wú)疑提高了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)門檻，由于企業(yè)所得稅都以每季度預(yù)繳方式繳納，無(wú)形中占用了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流，提高了開(kāi)發(fā)的門檻。

　　“盡管在短期內(nèi)，這一稅率的變化并不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯的反應(yīng)。但從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是提高了開(kāi)發(fā)商的門檻，擠壓了一部分資金較為薄弱的開(kāi)發(fā)商的生存空間，加速市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰?！绷_勁松一針見(jiàn)血地說(shuō)。

　　羅勁松認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流量至關(guān)重要，這次稅率的提升，必然使開(kāi)發(fā)商的季度現(xiàn)金支出增多，容易給開(kāi)發(fā)企業(yè)增加開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金不確定因素。“可以說(shuō)，這是從側(cè)面提高開(kāi)發(fā)企業(yè)門檻，這勢(shì)必讓今后的房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨進(jìn)入資本競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代?！?/p>

　　而稅務(wù)部門有關(guān)人士則提出，提高稅收只是在合理的范圍內(nèi)平衡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)，使其達(dá)到一個(gè)更加合理的水平。同時(shí)，也從稅收角度來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，讓資源分配更為優(yōu)化，形成市場(chǎng)的良性循環(huán)。

　　稅率的改變，是否會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯的波動(dòng)？是否會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生不可預(yù)計(jì)的震動(dòng)？目前，尚不能做出肯定的回答。但是可以肯定的是，任何市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)都必然受到供需杠桿的作用。究竟市場(chǎng)態(tài)勢(shì)表現(xiàn)如何，一切仍待時(shí)間檢驗(yàn)。