關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問(wèn)題的通知》的解讀
由于二手房稅收實(shí)際操作較難,業(yè)主自愿交納者又很少,尤其是二手房交易是否征收個(gè)稅的問(wèn)題可謂一波三折,個(gè)別地區(qū)曾試行征收二手房交易個(gè)人所得稅,但大多以失敗告終。其中今年6月15日北京朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)交易中心和東城區(qū)房地產(chǎn)交易中心執(zhí)行"先稅后證"規(guī)定,試行征收二手房交易個(gè)人所得稅,但歷經(jīng)15天后仍恢復(fù)原狀。除此之外,杭州在二手房個(gè)人所得稅試征后9個(gè)月,也遭遇夭折;南京開(kāi)征個(gè)稅僅維持4天。針對(duì)此情此景,根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國(guó)稅發(fā)[2005]82號(hào))的精神,在2005年10月7日國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2005]156號(hào)),力圖進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理工作。
國(guó)稅發(fā)[2005]156號(hào)文件的發(fā)布,引起了各二手房中介機(jī)構(gòu)的熱切關(guān)注。該《通知》主要包括以下幾個(gè)要點(diǎn):
首先,規(guī)定了存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收實(shí)行“一窗式”征收
在辦理二手房過(guò)戶時(shí),要做到各稅統(tǒng)管,不能只負(fù)責(zé)征收契稅,其他稅種如營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅也要同時(shí)進(jìn)行征收。
契稅仍由財(cái)政部門(mén)征收的,財(cái)政部門(mén)和地稅部門(mén)在房地產(chǎn)交易場(chǎng)所設(shè)置的征收窗口要合署辦公,或者互相委托代征相關(guān)稅種的稅收,避免交易后由納稅人單獨(dú)到稅務(wù)機(jī)關(guān)自行申報(bào)繳納某一單一稅種。
這就意味著個(gè)人買(mǎi)賣(mài)二手房是否要繳個(gè)人所得稅的問(wèn)題,終于有了明確的規(guī)定,那就是個(gè)人所得稅必須繳,除了個(gè)人所得稅外,營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅種也必須繳納。
其次,強(qiáng)調(diào)了必須加強(qiáng)購(gòu)房發(fā)票的管理
在契稅納稅申報(bào)環(huán)節(jié),稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)要求納稅人出示購(gòu)房發(fā)票;對(duì)于沒(méi)有出示購(gòu)房發(fā)票的納稅人,稅務(wù)機(jī)關(guān)將不予受理。同時(shí)明確規(guī)定,納稅人在銷(xiāo)售二手房時(shí),可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)售房發(fā)票,但是稅務(wù)機(jī)關(guān)在代開(kāi)發(fā)票時(shí),要向售房人征收營(yíng)業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅等稅收。
最后,要求嚴(yán)格堅(jiān)持依法治稅 加強(qiáng)部門(mén)間的協(xié)調(diào)溝通
對(duì)于存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的營(yíng)業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅種,各地要依法征收,不得以任何理由和借口,對(duì)稅法及相關(guān)稅收政策進(jìn)行變通和調(diào)整。
各地要以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及稅收的征管為切入點(diǎn),加強(qiáng)信息溝通,整合征管資源,2005年10月30日前,各地要將實(shí)施方案和牽頭單位及負(fù)責(zé)人名單上報(bào)總局(地方稅務(wù)司、農(nóng)業(yè)稅征收管理局)。
該《通知》除傳達(dá)了稅務(wù)局將嚴(yán)格征收各項(xiàng)應(yīng)有的房產(chǎn)稅外,還將辦理不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的地點(diǎn)及流程都做了詳細(xì)的規(guī)定,大大提高了可執(zhí)行性,不給人任何幻想余地,眾業(yè)主可謂是稅網(wǎng)難逃。從利好的一面來(lái)看,稅收一體化將大大減化簡(jiǎn)化二手房交易辦理手續(xù),納稅人無(wú)需再像以前一樣單獨(dú)到稅務(wù)機(jī)關(guān)自行申報(bào)繳納,這對(duì)符合個(gè)稅免征條件的業(yè)主來(lái)說(shuō),倒不失為一件好事,屆時(shí)也將促進(jìn)二手房交易的流通速度。但也有憂慮所在:二手房市場(chǎng)在經(jīng)歷了短暫的回暖后,將再次面臨挑戰(zhàn)。雖然個(gè)稅征收已經(jīng)歷了一個(gè)試征、停征的震蕩過(guò)程,市場(chǎng)有了一定的心理準(zhǔn)備和免疫力,市場(chǎng)反應(yīng)可能不會(huì)像上次那樣劇烈,但對(duì)市場(chǎng)回暖腳步的阻礙是不可避免的。