新舊房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅規(guī)定比較分析

　　國家稅務總局分別以國稅發(fā)〔2003〕83號（以下統稱“老通知”）和國稅發(fā)〔2006〕31號（以下統稱“新通知”）文件下發(fā)關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知。為了便于掌握新的房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅的規(guī)定，現對新舊兩個通知中的不同之處比較如下：

　　一、預售收入稅務處理方式的不同

　　老通知規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)采取預售開發(fā)產品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產品完工時再進行結算調整。新通知規(guī)定，開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產品結算計稅成本后再行調整。其主要不同是：

　?。ㄒ唬├贤ㄖ菍︻A售收入按規(guī)定的利潤率計算預計營業(yè)利潤額計征企業(yè)所得稅，新通知是對預售收入按預計計稅毛利率計算當期毛利額計征企業(yè)所得稅，也就是說老通知是對預售收入預征企業(yè)所得稅，而新通知是在計算出毛利額的基礎上計征企業(yè)所得稅，不存在預征企業(yè)所得稅的概念，這一點也是新老通知主要的不同之處，新通知引入了會計上通用的“毛利額”概念。

　?。ǘ├贤ㄖy一規(guī)定利潤率為不得低于15%，并規(guī)定可由由主管稅務機關結合實際情況分類（或分項）確定。新通知按照地區(qū)的差別、項目的不同，規(guī)定了統一的預計計稅毛利率，取消了各地可自行確定相應比例的權限，如規(guī)定了開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的、地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的以及其他地區(qū)的不同預計計稅毛利率，還規(guī)定了經濟適用房項目和非經濟適用房項目的不同預計計稅毛利率。

　?。ㄈ├贤ㄖ蓄A售收入計入應納稅所得額的公式是，

　　預計營業(yè)利潤額＝預售開發(fā)產品收入×利潤率。

　　新通知中預售收入計入應納稅所得額的公式是，

　　預售收入計入應納稅所得額的金額

　?。疆斊诿~－期間費用－營業(yè)稅金及附加

　?。筋A售開發(fā)產品收入×預計計稅毛利率－期間費用－營業(yè)稅金及附加。

　?。ㄋ模├贤ㄖ?guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)預計營業(yè)利潤額計算繳納企業(yè)所得稅后，待開發(fā)產品完工時再進行結算調整，根據稅收規(guī)定應納稅調整項目在開發(fā)產品完工時進行，所以說這是對企業(yè)整體經營成果的結算。新通知的相應規(guī)定是，房地產開發(fā)企業(yè)按照當期毛利額計算繳納企業(yè)所得稅后，待開發(fā)產品結算計稅成本后再行調整，這是對開發(fā)產品的成本調整，不是對企業(yè)整體經營成果的結算，因為根據稅收規(guī)定應納稅調整項目在當期計算毛利額時已經進行調整，此項規(guī)定相當于通常所說的對開發(fā)產品項目的“匯算清繳”。

　　二、經濟適用房項目稅務處理方式的不同

　　老通知沒有規(guī)定經濟適用房項目應如何計征企業(yè)所得稅的規(guī)定，新通知引入了經濟適用房項目的概念，明確了經濟適用房項目稅務處理方式，并規(guī)定凡不符合規(guī)定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

　　三、開發(fā)產品完工標志稅務處理方式的不同

　　老通知未明確開發(fā)產品的完工標志，仍然沿用會計制度的相關規(guī)定。新通知首次明確規(guī)定了稅收意義上的開發(fā)產品完工標志，分別為：

　?。ㄒ唬┛⒐ぷC明已報房地產管理部門備案的開發(fā)產品（成本對象）；

　?。ǘ┮验_始投入使用的開發(fā)產品（成本對象）；

　?。ㄈ┮讶〉昧顺跏籍a權證明的開發(fā)產品（成本對象）。

　　另外，新通知還規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)應將開發(fā)產品完工情況報告稅務機關，并出具有關機構對該項開發(fā)產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關需要的其他相關資料，更加便于稅務機關第一時間掌握房地產企業(yè)開發(fā)產品的完工情況。同時，為了便于征管，明確責任，新通知還規(guī)定開發(fā)企業(yè)在年度申報納稅時，應對涉及報稅務機關審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實；凡未按規(guī)定報批或備案以及手續(xù)、資料不全的，要及時補辦有關手續(xù)、資料，否則，不得在稅前扣除。

　　四、核定征收稅務處理方式的不同

　　老通知未明確房地產開發(fā)業(yè)務核定征收事宜，在稅務機關實際執(zhí)行中，按照國家稅務總局《核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法》（國稅發(fā)〔2000〕38號）文件執(zhí)行，一般屬于事先核定征收。新通知明確規(guī)定不得事先規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理，改事先核定為事后核定，并規(guī)定了兩種核定征收情形：

　　一是納稅人已完工開發(fā)產品在完工年度未按規(guī)定結算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調整的，有權確定或核定其計稅成本。

　　二是納稅人存在《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定情形的，可對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理。

　　五、銷售收入確認原則的不同

　　老通知規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)應根據收入來源的性質和銷售方式，確認銷售收入的實現。新通知明確規(guī)定，開發(fā)產品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益，并根據賬務處理和發(fā)票開具情況，分別確定了銷售收入的范圍。

　　同時，在銷售收入的確認原則方面，新通知的規(guī)定更加細化，進一步規(guī)范了采取委托方式銷售開發(fā)產品和將開發(fā)產品先出租再出售的情形，明確了在上述兩種情形下的銷售收入確認原則。

　　六、合作建造開發(fā)產品、以土地使用權投資開發(fā)項目稅務處理的不同

　　新通知首次明確了合作建造開發(fā)產品、以土地使用權投資開發(fā)項目的稅務處理規(guī)定，規(guī)定了相應的收入、計稅成本、應納稅所得額等的計算確認問題，以及股權投資和股權收益的稅務處理問題。

　　七、開發(fā)產品視同銷售稅務處理的不同

　　在開發(fā)產品視同銷售稅務處理問題上，新通知除保留了老通知的基本規(guī)定以外，采用了新提法，即“將開發(fā)產品轉作固定資產”，取消了老通知中的個別提法，如“將開發(fā)產品轉作經營性資產”、“將開發(fā)產品用于本企業(yè)自用”、“將開發(fā)產品用于本企業(yè)廣告”、“將開發(fā)產品用于本企業(yè)樣品”等。將開發(fā)產品轉作固定資產的提法，能夠直觀反映房地產企業(yè)的業(yè)務本質，便于納稅人和稅務人員掌握開發(fā)產品所有權或使用權轉移的實質之所在。

　　八、開發(fā)產品成本、費用扣除稅務處理的不同

　　在開發(fā)產品成本、費用的扣除問題上，老通知沿用了會計處理的相關規(guī)定，并結合國家稅務總局《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)〔2000〕84號）文件精神進行了部分細化。新通知在此處引入了“開發(fā)產品計稅成本”的概念，并進一步確定了結算開發(fā)產品計稅成本的六項原則，以區(qū)別于通常意義上的開發(fā)產品會計成本。此外，新通知在應付費用、維修費用、共用部位、共用設施設備維修基金、會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施、郵電通訊、學校、醫(yī)療設施、售房部（接待處）和樣板房、保證金、業(yè)務招待費、利息、折舊等方面的稅前扣除又進行了重新的明確。

　　九、稅收優(yōu)惠稅務處理的不同

　　由于房地產企業(yè)自身的特點，部分房地產企業(yè)一直在進行所謂的“稅收籌劃”，絞盡腦汁鉆各項稅收優(yōu)惠政策的漏洞。新通知明確規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，徹底堵塞了房地產企業(yè)所得稅的征管漏洞。