關(guān)于對(duì)交易個(gè)稅政策理解存有誤區(qū)的解讀

　　二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅新政策實(shí)施兩個(gè)多月結(jié)果顯示

　　對(duì)交易個(gè)稅政策理解存有誤區(qū)

　　深圳市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人澄清相關(guān)問題

　　“二手房”轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅新政策從2006年8月1日起實(shí)施至今已經(jīng)過去兩個(gè)月，但不少市民在“二手房”交易個(gè)稅政策認(rèn)識(shí)上還存在一些誤區(qū)，深圳地稅相關(guān)負(fù)責(zé)人針對(duì)這些誤區(qū)加以澄清。

　　誤區(qū)1從8月1日起開征個(gè)稅

　　個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房取得所得，屬于“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目個(gè)人所得稅征稅范圍，早在1994年的《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》便已規(guī)定，“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”以一次轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額，適用20％的比例稅率。在2006年之前，深圳市一直依法征收“二手房”轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。2006年7月，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號(hào)），并規(guī)定從2006年8月1日起執(zhí)行。該文只是明確住房轉(zhuǎn)讓的房屋原值、合理費(fèi)用的具體扣除范圍，并重申減免稅政策的執(zhí)行問題，是國家切實(shí)保障納稅人合理權(quán)益和加強(qiáng)稅收征管，進(jìn)一步完善個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅制度的措施。

　　因此，從政策層面講，從2006年8月1日起，國家并非對(duì)“二手房”轉(zhuǎn)讓開征個(gè)稅，有關(guān)政策實(shí)際上是更為優(yōu)惠了。

　　誤區(qū)2“二手房”個(gè)稅要強(qiáng)制征收

　　根據(jù)稅法規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房以轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照20％稅率繳納“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目個(gè)人所得稅。因此，個(gè)人所得稅并不是對(duì)轉(zhuǎn)讓收入額全額強(qiáng)制征收，而是按其轉(zhuǎn)讓凈所得征稅。納稅人據(jù)實(shí)進(jìn)行申報(bào)，有轉(zhuǎn)讓所得才繳納個(gè)人所得稅，無轉(zhuǎn)讓所得不須繳納個(gè)人所得稅。國稅發(fā)[2006]108號(hào)文為此明確規(guī)定除業(yè)主在購買和轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生的稅費(fèi)外，住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)可從轉(zhuǎn)讓所得中憑合法、有效憑證據(jù)實(shí)扣除，住房裝修費(fèi)用扣除上限是房屋原值的10％比例（經(jīng)濟(jì)適用房按15％比例）。市地稅部門在此提醒廣大業(yè)主，早在房屋裝修過程中，就要依法取得正式發(fā)票，才能保障自己作為消費(fèi)者和納稅人的切身權(quán)益。

　　此外，對(duì)納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，國稅發(fā)[2006]108號(hào)文規(guī)定按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。深圳市的具體比例暫定為：普通住房按住房轉(zhuǎn)讓收入1.5％核定；非普通住房按住房轉(zhuǎn)讓收入3％核定。由于轉(zhuǎn)讓交易的“二手房”必須有房地產(chǎn)證，有房地產(chǎn)證的住房均有登記價(jià)格且已完稅，因此，納稅人無法提供房屋原值憑證的情況也極少出現(xiàn)。

　　誤區(qū)3利用“假贈(zèng)與”行為可避稅

　　2006年9月14日，國家稅務(wù)總局調(diào)整有關(guān)個(gè)人所得稅政策，受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅須嚴(yán)格據(jù)實(shí)計(jì)征，房屋原值不包括原購房價(jià)。具體是：受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20％的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收，不得實(shí)行核定征收。因此，“假贈(zèng)與”行為只是非法將納稅義務(wù)推遲，但并非可“避稅”。

　　誤區(qū)4故意低報(bào)轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格

　　根據(jù)我國《稅收征管法》，個(gè)人在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過程中通過簽訂“陰陽”兩套合同或辦理“假贈(zèng)與”手續(xù)，故意低報(bào)、瞞報(bào)成交價(jià)格進(jìn)行虛假申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅行為。對(duì)納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款50％以上5倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，還要依法追究刑事責(zé)任。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、其他單位和個(gè)人教唆、協(xié)助他人偷稅的，同樣也要負(fù)法律責(zé)任。因此，故意低報(bào)、瞞報(bào)住房轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的行為并非合理“避稅”，而是偷稅違法行為。

　　市地稅部門提醒“二手房”買家，從實(shí)際效果來看，上述故意低報(bào)、瞞報(bào)住房轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格的行為，也起不到少繳應(yīng)納稅款的效果，只是將應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的一些稅款推遲了繳納時(shí)間，而買方按市場價(jià)再次轉(zhuǎn)讓時(shí)就要繳納高額稅款，因此本應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅款轉(zhuǎn)嫁給了買方，買方最終將完全承擔(dān)這種行為的惡果。

　　目前，我市已開始著手強(qiáng)化房地產(chǎn)一體化管理，稅務(wù)部門將與國土房管部門實(shí)現(xiàn)信息聯(lián)網(wǎng)，對(duì)房地產(chǎn)稅源信息進(jìn)行跟蹤監(jiān)控，強(qiáng)化征管。