房地產業(yè)預售房的預收款退回的涉稅處理

　　問： 1.房地產公司預售房，已開具不動產銷售發(fā)票，并已交納契稅，現因各種原因，房屋不能及時交付用戶，補償部份款項給用戶，原發(fā)票上開具50萬元，并已交契稅，現在預收款中退回用戶2萬元，請問這2萬元是否可以申請退回營業(yè)稅？是否可以從收入中抵減？還是列支成本？契稅是否可退？如何操作？（發(fā)票已不能重開）2. 請問工業(yè)企業(yè)被評為國家級（科技火炬計劃）高新技術企業(yè)，可以享受哪些稅收優(yōu)惠政策？

　　答：1、上述房地產企業(yè)預售房屋，按預收款50萬元繳納了營業(yè)稅，并已開具了發(fā)票?，F在由于房屋不能及時交付，該企業(yè)對用戶支付2萬元經濟補償，這種補償實質為房地產企業(yè)向用戶支付的一種違約金。對于這種情況，稅務機關不予退還相應營業(yè)稅。另外，根據稅法規(guī)定，契稅是由房屋購買方繳納的，上述情況涉及相應的契稅，稅務機關也不予退還。

　　《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)［2000］084號）第五十六條規(guī)定：“納稅人按照經濟合同規(guī)定支付的違約金（包括銀行罰息），罰款和訴訟費可以扣除?！币虼?，上述房地產企業(yè)支付的2萬元違約金可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。

　　2、關于高新技術企業(yè)享受稅收優(yōu)惠的問題，如果上述工業(yè)企業(yè)為內資企業(yè)，其被認定為高新技術企業(yè)，應按《關于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》（財稅[1994]1號）的規(guī)定享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠。該文件第一條第 （一）款規(guī)定，國務院批準的高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)內的企業(yè)，經有關部門認定為高新技術企業(yè)的，可減按15％的稅率征收所得稅；國務院批準的高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)內新辦的高新技術企業(yè)，自投產年度起免征所得稅兩年。

　　如果上述工業(yè)企業(yè)為外商投資企業(yè)，其被認定為高新技術企業(yè)，應按《國家稅務總局關于高新技術企業(yè)如何適用稅收優(yōu)惠政策問題的通知》（國稅發(fā)[1994]151號）的規(guī)定享受外商投資企業(yè)所得稅優(yōu)惠。該文件規(guī)定如下：

　　一、在國務院確定的國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)設立的被認定為高新技術企業(yè)以及在北京市新技術產業(yè)開發(fā)試驗區(qū)設立的被認定為高新技術企業(yè)的外商投資企業(yè)，自其被認定為高新技術企業(yè)或新技術企業(yè)之日所屬的納稅年度起，減按15%稅率繳納企業(yè)所得稅。

　　二、對被認定為高新技術企業(yè)的生產性外商投資企業(yè)（不包括北京市新技術產業(yè)開發(fā)實驗區(qū)的新技術企業(yè)），其生產經營期在10年以上的，可從獲利年度起的第一年和第二年免征所得稅，第三年至第五年減半征收所得稅。

　　三、外商投資企業(yè)被認定為高新技術企業(yè)之日的所屬納稅年度在企業(yè)獲利年度之后，或者北京新技術產業(yè)開發(fā)試驗區(qū)的外商投資企業(yè)被認定為新技術企業(yè)之日的所屬納稅年度在企業(yè)開業(yè)之日所屬年度之后，可就其適用的減免稅期的剩余年限享受減免稅優(yōu)惠待遇；凡在依照有關規(guī)定適用的減免稅期限結束之后，才被認定為高新技術企業(yè)或新技術企業(yè)的，不應追補享受有關定期減免企業(yè)所得稅的優(yōu)惠待遇。