加蓋兩層樓如何繳納營業(yè)稅

    問：A公司是具備房地產(chǎn)開發(fā)和建筑安裝雙重資質(zhì)的企業(yè)。最近，該公司蓋了一層樓房，與買方簽訂了地基和一層樓房的銷售合同。A公司按規(guī)定繳納了銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅和建筑安裝營業(yè)稅。在未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前，買方要求加蓋兩層，A公司按買方要求蓋好后交付使用，并繳納了建筑安裝營業(yè)稅。但稅務(wù)部門要求A公司補(bǔ)繳加蓋兩層部分的銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。加蓋的兩層是否屬于代建，用不用繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅呢？

    答：根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于“代建”房屋行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函［1998］554號）的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱甲方）取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位（以下簡稱乙方）的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按‘銷售不動產(chǎn)’稅目征收營業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對甲方的自建行為，按‘建筑業(yè)’稅目征收營業(yè)稅?！?br>
    由此可見，哪一方擁有房屋所在土地使用權(quán)是判斷代建房屋行為的關(guān)鍵因素。A公司按買方要求加蓋兩層時土地使用權(quán)并未轉(zhuǎn)移，仍屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有，所以A公司加蓋樓房并交付使用的行為，不屬代建房屋行為，而是房屋自建和銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)補(bǔ)繳銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。