拆遷還房的契稅問題

    在城市拆遷過程中，開發(fā)商與拆遷戶簽訂了拆遷補(bǔ)償合同，即：拆除拆遷戶的舊有房屋，按照城市建設(shè)規(guī)劃和國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定在原拆遷處重新開發(fā)修建房屋，同時對原拆遷戶按規(guī)定償還門市或住房。在此拆遷補(bǔ)償合同中，對拆遷戶舊房的價值、殘值、搬家費(fèi)、提前拆除獎勵、過渡補(bǔ)償?shù)雀黜椷M(jìn)行折價，對開發(fā)商償還拆遷戶的門市或住房計價（折價中，雙方的門市或住房價格相等），然后雙方各補(bǔ)差價。請問：

    1.上述情況是不是房屋交換或以土地使用權(quán)交換房屋所有權(quán)的行為？

    2.是按照拆遷補(bǔ)償合同載明的各補(bǔ)差價部分征收契稅，還是按照所承受的門市（住房）的成交價格或評估價格全額征收契稅？

    按照《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，房屋拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償、安置，其拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a(bǔ)償，也可實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人依據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格計算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。因此，按照《四川省契稅實施辦法》規(guī)定，在核定拆遷還房的契稅稅額時，應(yīng)分別不同情況：一種是土地、房屋被縣以上人民政府征用、占用后，被征用、占用者重新承受土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅。另一種是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)引起的拆遷還房，應(yīng)按土地、房屋權(quán)屬交換計征契稅，其交換價格不相等的，由多交付的一方就差額部分計繳契稅；交換價格相等的雙方均免納契稅。