運(yùn)輸企業(yè)土地增值稅的納稅輔導(dǎo)——土地增值稅的征收
一、納稅申報(bào)
按照稅法規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)從房地產(chǎn)合同簽訂日起七日之內(nèi)向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)，并提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和其他有關(guān)資料，然后按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額和規(guī)定的期限繳納土地增值稅。
這里所說(shuō)的房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的坐落地。如果企業(yè)的機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地與所轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地在同一地的，可在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。如果企業(yè)的機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地與所轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地不在同一地的，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。
如果納稅人從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)因而經(jīng)常取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)納稅，經(jīng)過(guò)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以定期申報(bào)納稅，具體期限由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。納稅人按規(guī)定辦理納稅手續(xù)后，持納稅憑證到房產(chǎn)、土地管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。
在實(shí)際工作中，對(duì)于兼營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的運(yùn)輸企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后7日內(nèi)或者在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
企業(yè)在報(bào)送納稅申報(bào)表時(shí)，應(yīng)同時(shí)提供下列證件和資料：
?。?）房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證書(shū)；
?。?）土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同；
?。?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料，主要包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本方面的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用方面的資料、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的完稅憑證以及其他與房地產(chǎn)有關(guān)的資料；
?。?）根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求提供房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，即當(dāng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為企業(yè)所提供的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入或扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，必須進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)按照稅法規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，并出具房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。
稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于企業(yè)報(bào)送的納稅申報(bào)表和有關(guān)證件和資料進(jìn)行審查，對(duì)于涉及減免稅優(yōu)惠的項(xiàng)目和需分次納稅的項(xiàng)目，重點(diǎn)對(duì)于是否符合減免稅條件，如是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅等進(jìn)行審查。
對(duì)于一般運(yùn)輸企業(yè)，其在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，也應(yīng)當(dāng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)，并同時(shí)提供下列證件和資料：
?。?）房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)。
?。?）土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同。
?。?）房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。如果轉(zhuǎn)讓的是舊房，則按規(guī)定必須進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)按照稅法規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，并出具房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。
?。?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的完稅憑證。
（5）其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料，如該房地產(chǎn)的原造價(jià)或買價(jià)等。
二、稅款繳納
土地增值稅的具體納稅時(shí)間，通常由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的不同情況確定。主要有以下幾種情況：
（一）以一次交割、付清價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
比如某企業(yè)將其擁有的辦公樓一幢出售給某單位，合同規(guī)定由對(duì)方一次性付清全部?jī)r(jià)款后，企業(yè)即將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給該單位。對(duì)于這種情況，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅人辦理納稅申報(bào)后，根據(jù)其應(yīng)納稅額的大小及向有關(guān)部門辦理過(guò)戶、登記手續(xù)的期限等，規(guī)定其在辦理過(guò)戶、登記手續(xù)前一次性繳納全部土地增值稅稅款。
?。ㄈ╉?xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的施工企業(yè)，在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算之前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本核算或其他原因，無(wú)法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅的，可以按照省級(jí)地方稅務(wù)局的規(guī)定實(shí)行預(yù)征，待項(xiàng)日全部竣工、辦理結(jié)算后清算，多退少補(bǔ)。這主要有兩種情況：
1.企業(yè)采用預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。比如采用銷售期房的方式，在房屋未造成以前即收取房屋的價(jià)款。在這種情況下，有關(guān)的成本尚未確定，因而無(wú)法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅。按照規(guī)定，對(duì)于采用預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由省級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況制定。
2.企業(yè)成片開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，有一部分因先開(kāi)發(fā)完成并已經(jīng)轉(zhuǎn)讓出去，而其他部分房地產(chǎn)項(xiàng)目以及配套設(shè)施尚未完成。比如，某施工經(jīng)批準(zhǔn)將一塊土地開(kāi)發(fā)為別墅區(qū)，設(shè)計(jì)建成20幢，其中有10幢已經(jīng)建成并銷售出去，但其他10幛并未完工，有關(guān)的配套設(shè)施也未完成，因而成本無(wú)法確定，也無(wú)法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅。在這種情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以對(duì)先行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在取得收入時(shí)預(yù)征土地增值稅。
凡是采用預(yù)征方法征收土地增值稅的，在該項(xiàng)目全部竣工辦理清算時(shí)，都需要對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算，根據(jù)實(shí)際應(yīng)納稅額和已征稅額進(jìn)行結(jié)算，多退少補(bǔ)。
按照稅法規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)從房地產(chǎn)合同簽訂日起七日之內(nèi)向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)，并提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和其他有關(guān)資料，然后按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額和規(guī)定的期限繳納土地增值稅。
這里所說(shuō)的房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的坐落地。如果企業(yè)的機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地與所轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地在同一地的，可在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。如果企業(yè)的機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地與所轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地不在同一地的，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。
如果納稅人從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)因而經(jīng)常取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)納稅，經(jīng)過(guò)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以定期申報(bào)納稅，具體期限由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。納稅人按規(guī)定辦理納稅手續(xù)后，持納稅憑證到房產(chǎn)、土地管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。
在實(shí)際工作中，對(duì)于兼營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的運(yùn)輸企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后7日內(nèi)或者在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
企業(yè)在報(bào)送納稅申報(bào)表時(shí)，應(yīng)同時(shí)提供下列證件和資料：
?。?）房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證書(shū)；
?。?）土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同；
?。?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料，主要包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本方面的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用方面的資料、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的完稅憑證以及其他與房地產(chǎn)有關(guān)的資料；
?。?）根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求提供房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，即當(dāng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為企業(yè)所提供的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入或扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，必須進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)按照稅法規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，并出具房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。
稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于企業(yè)報(bào)送的納稅申報(bào)表和有關(guān)證件和資料進(jìn)行審查，對(duì)于涉及減免稅優(yōu)惠的項(xiàng)目和需分次納稅的項(xiàng)目，重點(diǎn)對(duì)于是否符合減免稅條件，如是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅等進(jìn)行審查。
對(duì)于一般運(yùn)輸企業(yè)，其在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，也應(yīng)當(dāng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)，并同時(shí)提供下列證件和資料：
?。?）房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)。
?。?）土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同。
?。?）房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。如果轉(zhuǎn)讓的是舊房，則按規(guī)定必須進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)按照稅法規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，并出具房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。
?。?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的完稅憑證。
（5）其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料，如該房地產(chǎn)的原造價(jià)或買價(jià)等。
二、稅款繳納
土地增值稅的具體納稅時(shí)間，通常由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的不同情況確定。主要有以下幾種情況：
（一）以一次交割、付清價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
比如某企業(yè)將其擁有的辦公樓一幢出售給某單位，合同規(guī)定由對(duì)方一次性付清全部?jī)r(jià)款后，企業(yè)即將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給該單位。對(duì)于這種情況，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅人辦理納稅申報(bào)后，根據(jù)其應(yīng)納稅額的大小及向有關(guān)部門辦理過(guò)戶、登記手續(xù)的期限等，規(guī)定其在辦理過(guò)戶、登記手續(xù)前一次性繳納全部土地增值稅稅款。
?。ㄈ╉?xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的施工企業(yè)，在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算之前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本核算或其他原因，無(wú)法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅的，可以按照省級(jí)地方稅務(wù)局的規(guī)定實(shí)行預(yù)征，待項(xiàng)日全部竣工、辦理結(jié)算后清算，多退少補(bǔ)。這主要有兩種情況：
1.企業(yè)采用預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。比如采用銷售期房的方式，在房屋未造成以前即收取房屋的價(jià)款。在這種情況下，有關(guān)的成本尚未確定，因而無(wú)法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅。按照規(guī)定，對(duì)于采用預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由省級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況制定。
2.企業(yè)成片開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，有一部分因先開(kāi)發(fā)完成并已經(jīng)轉(zhuǎn)讓出去，而其他部分房地產(chǎn)項(xiàng)目以及配套設(shè)施尚未完成。比如，某施工經(jīng)批準(zhǔn)將一塊土地開(kāi)發(fā)為別墅區(qū)，設(shè)計(jì)建成20幢，其中有10幢已經(jīng)建成并銷售出去，但其他10幛并未完工，有關(guān)的配套設(shè)施也未完成，因而成本無(wú)法確定，也無(wú)法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅。在這種情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以對(duì)先行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在取得收入時(shí)預(yù)征土地增值稅。
凡是采用預(yù)征方法征收土地增值稅的，在該項(xiàng)目全部竣工辦理清算時(shí)，都需要對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算，根據(jù)實(shí)際應(yīng)納稅額和已征稅額進(jìn)行結(jié)算，多退少補(bǔ)。
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