制定適合房產(chǎn)銷售價格可以降低土地增值稅稅負

　　土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，并取得增值性收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得增值額為征稅對象，征稅面廣，采用扣除法和評估法計算增值額，實行超率累進稅率，按次征收。

　　目前房地產(chǎn)業(yè)在激烈市場競爭中商品房價格仍居高不下，原因很多，土地增值稅的存在是原因之一。開發(fā)商開發(fā)一個項目，總要獲得一定利潤，而利潤高低又涉及土地增值稅的多少，利潤越大土地增值稅繳得越多，房價就越高。在激烈市場競爭中，如何使房價在同行中最低，應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳，就成為土地增值稅稅收籌劃的重要內(nèi)容。現(xiàn)有兩個方案如下：

　　制定合適房價，降低土地增值稅負

　　某開發(fā)商有可供銷售的普通住房1萬平方米，每平方米可有A、B、C三種價格，允許扣除項目金額大體一致。

　　A.每平方米售價為1400元時增值率為19.97％，增值率未超過扣除項目金額20％，免征土地增值稅，獲得233萬元的利潤。

　　B.每平方米售價為1500元時增值率為28.48％，增值率超過允許扣除項目金額20％，但不超過50％，應(yīng)繳土地增值稅99.75萬元，可獲得232.75萬元的利潤。

　　C.每平方米售價為1600元時增值率為35.82％，超過允許扣除項目金額20％，但不超過50％，應(yīng)繳土地增值稅126.6萬元，可獲得295.4萬元的利潤。

　　通過比較可見，三種不同售價從表面上看C為最高，利潤最大，但存在風(fēng)險也大。如果空房在一定時間內(nèi)銷售不出，開發(fā)商所負擔(dān)的超過貸款期限的利息和罰息均不允許扣除，實際得到的利潤可能不如A或B.其次A和B對比，A售價每平方米低于B100元，但一共可少繳土地增值稅99.75萬元，所得利潤高于B.同時在價格上有優(yōu)勢，A最容易占領(lǐng)市場，因此，一般應(yīng)該選擇A.加大投入，提高市場競爭力按《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括很多可扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補償費；前期工程費；建筑安裝工程費；基礎(chǔ)設(shè)施費；公共配套設(shè)施費；開發(fā)間接費用。其中公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用很值得籌劃。

　　例如，某房地產(chǎn)開發(fā)商計劃開發(fā)1萬平方米普通商品住房，售價預(yù)定為每平方米1800元。為吸引更多客戶，決定增加開發(fā)成本，改善住房環(huán)境，增大投入主要用于公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用兩項，其他允許扣除項目金額大體一致。

　　在A的基礎(chǔ)上，B增加開發(fā)成本100萬元，相應(yīng)也增加其他扣除項目20萬元，增值率為25.96％，應(yīng)繳土地增值稅111.3萬元，利潤259. 7萬元。

　　C在B的基礎(chǔ)上，增加開發(fā)成本100萬元，同時也增加其他扣除項目20萬元，增值率為16.2％，不超過允許扣除項目金額的20％，免征土地增值稅，可獲利潤251萬元。

　　C與B比雖然多投入100萬元，可免征土地增值稅111.3萬元，且所獲得利潤只比B少8.7萬元，關(guān)鍵是進一步改善了住房環(huán)境，很受購房者歡迎，在激烈的市場競爭中能獲一席之地。因此，B與C比應(yīng)該選擇C. A開發(fā)成本相對于B、C要少，所獲得利潤比B、C多，但住房環(huán)境不如B、C，如果發(fā)生空房滯銷其所負擔(dān)的超過貸款期限的利息和罰息均不允許扣除，實際所得利潤可能要比B、C少。