項目公司：直接分配更優(yōu)

　　在本案例討論中，如假定合作各方及項目公司均為內(nèi)資企業(yè)時，其合作方式應歸于《國家稅務總局關于印發(fā)<營業(yè)稅問題解答（之一）>的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕156號）所規(guī)定的“合作建房”方式，對此種形式的合作建房行為，我們主要針對營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等三個稅種將會產(chǎn)生的涉稅問題進行分析。

　　一、項目銷售環(huán)節(jié)項目公司項目銷售環(huán)節(jié)主要涉及營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等三個主要稅種的納稅義務，即對取得的開發(fā)產(chǎn)品銷售收入和價外費用收入按5％的稅率繳納營業(yè)稅；對開發(fā)產(chǎn)品銷售收入扣除《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等規(guī)定的扣除項目后的增值額，按四級超率累進稅率繳納土地增值稅；將實現(xiàn)的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓收益并入當年度應納稅所得額按33％的稅率繳納企業(yè)所得稅。

　　二、向合作方進行收益分配環(huán)節(jié)

　　一般房地產(chǎn)項目公司可以采取固定收益回報（貨幣分配）和開發(fā)產(chǎn)品分配（實物分配）兩種方式向合作各方進行利益分配。而對開發(fā)產(chǎn)品的分配又可以選擇直接分配和間接分配兩種方式。

　　對于本案而言，直接分配是指，按照合作合同或協(xié)議的約定，除分配給銀河公司的固定回報外，項目公司的其他利益歸西夏公司所有，在項目公司注銷時，除其應分得的稅后利潤外，尚未銷售的商業(yè)用房也作為其應分得的利益分配過戶到西夏公司名下；間接分配是指，兩項目公司可以分別以其開發(fā)的商業(yè)用房作為出資，投資設立一家資產(chǎn)管理公司，待項目公司注銷時，將所持股權轉(zhuǎn)到西夏公司名下，使得西夏公司間接擁有了上述商業(yè)用房，實現(xiàn)對西夏公司進行實物分配。

　　1.貨幣分配。在本案中，兩個項目公司分別向合作方銀河公司和B公司分配固定收益回報（貨幣分配），根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）的有關規(guī)定，對項目公司而言，只能作為稅后分配利潤，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。

　　2.實物分配。在本案中，當項目公司向合作方西夏公司進行開發(fā)產(chǎn)品的分配（實物分配）時，因采取不同的分配方式而使得其涉稅狀況有所不同。

　　下面我們分別就實物分配下不同的分配方式，從營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的涉稅狀況進行分析：（1）直接分配方式

　　當項目公司將商業(yè)用房作為西夏公司應得利益的一部分，將其過戶到西夏公司的名下時，其涉稅問題如下：

　?、贍I業(yè)稅。根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)<營業(yè)稅問題解答（之一）>的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕156號）第十七條第三款規(guī)定：房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲方、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。本案例中，對于項目公司本身而言，由于在產(chǎn)品分成的過程中未發(fā)生有償轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品的行為，不需繳納營業(yè)稅。

　?、谕恋卦鲋刀?。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第二條規(guī)定，“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅?！北景咐?，由于項目公司未發(fā)生有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的行為，不繳納土地增值稅。

　?、燮髽I(yè)所得稅。根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）的規(guī)定，項目公司將開發(fā)產(chǎn)品分配給股東或投資人，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)，其金額應按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定。

　　本案例中，此環(huán)節(jié)鐘山項目公司應納稅所得額為10000萬元（30000－20000），禹道公寓項目公司應納稅所得額為500萬元（2000－1500），假若兩項目公司沒有其他損益事項并未考慮其住宅項目收益所得稅，均適用33％的企業(yè)所得稅稅率，則分別應繳納企業(yè)所得稅3300萬元和165萬元。

　　綜上所述，在采用直接分配的方式下，此環(huán)節(jié)兩項目公司的總體稅負分別為3300萬元和165萬元。

　　（2）間接分配方式

　　當兩項目公司分別將商業(yè)用房作為出資投入資產(chǎn)管理公司時，會產(chǎn)生以下涉稅問題：

　?、贍I業(yè)稅。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于股權轉(zhuǎn)讓有關營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅，對股權轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。本案例中兩項目公司將以商業(yè)用房對外投資及對資產(chǎn)管理公司股權進行轉(zhuǎn)讓時，均不需繳納營業(yè)稅。

　?、谕恋卦鲋刀?。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第五條規(guī)定：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。（即對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。）該文件自文發(fā)之日起執(zhí)行。本案例中，如果兩項目公司自用商業(yè)用房對外投資發(fā)生在2006年3月1日之后，均應視同銷售不動產(chǎn)繳納土地增值稅，其中：鐘山項目公司應繳納土地增值稅750萬元〔（30000－20000×1.3－30000×5％）×30％〕，禹道公寓項目公司因未產(chǎn)生增值（2000－1500×1.3－2000×5％﹤0），而不需繳納土地增值稅。如果兩項目公司在用商業(yè)用房對外投資發(fā)生在2006年3月1日之前，則可適用財稅字〔1995〕48號第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定，免征土地增值稅。

　?、燮髽I(yè)所得稅。根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）及國稅發(fā)〔2000〕118號文件，項目公司以不動產(chǎn)對外投資，應視同銷售，收入確認方式及應稅金額與“直接分配”方式下相同，即兩項目公司分別應繳納企業(yè)所得稅3300萬元和165萬元。

　　綜上所述，在采用間接分配的方式下，此環(huán)節(jié)兩項目公司的總體稅負分別為4050萬元（3300+750）和165萬元。兩種分配方式下，對項目公司而言，直接分配方式優(yōu)于間接分配方式。