個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn) 用足稅收優(yōu)惠

　　不久前，國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號，以下簡稱108號文件），對個人轉(zhuǎn)讓住房的有關(guān)個人所得稅政策進行了明確。個人轉(zhuǎn)讓住房，可能涉及營業(yè)稅、個人所得稅等稅種，稅負(fù)可能增加，售房者因此需最大限度地利用稅收優(yōu)惠政策，減少涉稅成本。

　　首先，要嚴(yán)格對照規(guī)定正確確認(rèn)房產(chǎn)原值。

　　個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅。而應(yīng)納稅所得額=房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額－房產(chǎn)原值－合理費用。為此，正確確認(rèn)房產(chǎn)原值對于個人轉(zhuǎn)讓住房繳納個人所得稅至關(guān)重要。

　　其次，要盡最大可能地扣除所有合理費用。

　　按《國家稅務(wù)總局關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕156號）規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住房繳納個人所得稅按“轉(zhuǎn)讓收入－房產(chǎn)原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用”的20%征收。為此，在確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入和房屋原值基礎(chǔ)上，稅收籌劃時要注意兩方面的問題：一是納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金可扣除；二是從2006年8月1日起，納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用可扣除。當(dāng)然，有關(guān)合理費用的扣除是有嚴(yán)格限定條件的。

　　例一：假設(shè)王先生于2005年1月以40萬元的總價（含購買時所繳稅金）在某省會城市購買了一套100平方米的商品房，住房裝修費用5萬元，支付住房按揭貸款利息2萬元（除公證費和有關(guān)手續(xù)費外），均有相應(yīng)規(guī)范的票據(jù)。現(xiàn)在他決定將房屋以70萬元的總價售出。

　　由于王先生取得產(chǎn)權(quán)證或完稅發(fā)票的時間不滿5年，所需繳納的稅費為：（1）營業(yè)稅金及附加＝700000×5.5%＝38500（元），印花稅700000×0.5‰＝350（元）。（2）雖然王先生該住房轉(zhuǎn)讓增值額=700000－400000－38500－350－50000－20000=191150（元），增值額與扣除項目之比=191150÷508850×100%=37.57%（超過20%的征稅臨界點），土地增值稅稅額＝增值額×30%=191150×30%=57345（元），按照《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，由于其居住不滿3年，按規(guī)定全額征收土地增值稅。但是根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字〔1999〕210號）規(guī)定：“對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅?！保?）應(yīng)納個人所得稅＝個人所得稅應(yīng)納稅所得額×20%＝（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－有關(guān)合理費用）×20%，其中，房屋原值400000元；轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金＝營業(yè)稅＋印花稅＋土地增值稅（免征）＝38500＋350＝38850（元）；合理費用＝住房裝修費用＋住房貸款利息等費用＝400000×10%＋20000＝60000（元）（住房裝修費用5萬元只能扣除40000元）。則個人所得稅應(yīng)納稅所得額＝700000－400000－38850－60000＝201150（元）；應(yīng)納個人所得稅＝個人所得稅應(yīng)納稅所得額×20%＝201150×20%＝40230（元）。

　　再次，要充分用好用足相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。

　　按照《財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）規(guī)定，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。對照這些政策法規(guī)規(guī)定，納稅人可從以下幾個方面進行籌劃：一是對即將自用滿5年的家庭唯一生活用房，盡量使用5年期滿后再轉(zhuǎn)讓。二是出售現(xiàn)住房后盡可能在1年內(nèi)重新購房。這樣，當(dāng)購房金額大于或等于原住房銷售額時，可全部退還納稅保證金；而購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額將作為個人所得稅繳入國庫。

　　同時，在作上述籌劃時，要特別掌握下列政策規(guī)定：一是對出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個人所得稅稅款，應(yīng)主動在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)繳納，并索取和妥善保管好稅務(wù)機關(guān)正式開具的“中華人民共和國納稅保證金收據(jù)”；二是原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應(yīng)扣除已按規(guī)定向財政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益；三是個人在申請退還納稅保證金時，要向主管稅務(wù)機關(guān)提供合法、有效的售房、購房合同和主管稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他有關(guān)證明材料，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核確認(rèn)后方可辦理納稅保證金退還手續(xù)；四是跨行政區(qū)域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個人，要向納稅保證金繳納地主管稅務(wù)機關(guān)申請退還納稅保證金。

　　最后，要適當(dāng)選擇核定征稅的特殊規(guī)定。

　　國稅發(fā)〔2006〕108號文件規(guī)定，納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%～3%的幅度內(nèi)確定。這無疑為人們進行有關(guān)稅收籌劃提供了新空間。

　　接上例，假設(shè)王先生所在的省份規(guī)定普通住房轉(zhuǎn)讓的個人所得稅征收比例為2%，如果王先生不提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額，則根據(jù)規(guī)定，王先生應(yīng)納個人所得稅=700000×2%=14000（元），這樣，比籌劃前節(jié)省26230（40230－14000）元。同時，各省對土地增值稅的核定征稅比例也不一樣，如江西省對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的預(yù)征率僅暫定為1%，同時，該省規(guī)定，對納稅人因財務(wù)制度不健全，主管地稅機關(guān)難以對其預(yù)征稅款情況進行項目結(jié)算和已完工項目稅款進行清算的，主管地稅機關(guān)有權(quán)按照《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定，對其應(yīng)納的土地增值稅實行核定征收，核定征收的稅款不能低于預(yù)征率計算出來的稅款。為此，即使在征收土地增值稅的情況下，納稅人在土地增值稅方面也有可能獲得收益。所以在某種情況下，人們充分利用好核定征稅這一特殊政策規(guī)定，無疑可以合理合法的節(jié)稅不少。