個人轉讓房產 用足稅收優(yōu)惠

　　不久前，國家稅務總局下發(fā)《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號，以下簡稱108號文件），對個人轉讓住房的有關個人所得稅政策進行了明確。個人轉讓住房，可能涉及營業(yè)稅、個人所得稅等稅種，稅負可能增加，售房者因此需最大限度地利用稅收優(yōu)惠政策，減少涉稅成本。

　　首先，要嚴格對照規(guī)定正確確認房產原值。

　　個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅。而應納稅所得額=房產轉讓收入額－房產原值－合理費用。為此，正確確認房產原值對于個人轉讓住房繳納個人所得稅至關重要。

　　其次，要盡最大可能地扣除所有合理費用。

　　按《國家稅務總局關于實施房地產稅收一體化管理若干問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕156號）規(guī)定，個人轉讓住房繳納個人所得稅按“轉讓收入－房產原值－轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用”的20%征收。為此，在確認轉讓收入和房屋原值基礎上，稅收籌劃時要注意兩方面的問題：一是納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金可扣除；二是從2006年8月1日起，納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用可扣除。當然，有關合理費用的扣除是有嚴格限定條件的。

　　例一：假設王先生于2005年1月以40萬元的總價（含購買時所繳稅金）在某省會城市購買了一套100平方米的商品房，住房裝修費用5萬元，支付住房按揭貸款利息2萬元（除公證費和有關手續(xù)費外），均有相應規(guī)范的票據。現在他決定將房屋以70萬元的總價售出。

　　由于王先生取得產權證或完稅發(fā)票的時間不滿5年，所需繳納的稅費為：（1）營業(yè)稅金及附加＝700000×5.5%＝38500（元），印花稅700000×0.5‰＝350（元）。（2）雖然王先生該住房轉讓增值額=700000－400000－38500－350－50000－20000=191150（元），增值額與扣除項目之比=191150÷508850×100%=37.57%（超過20%的征稅臨界點），土地增值稅稅額＝增值額×30%=191150×30%=57345（元），按照《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，由于其居住不滿3年，按規(guī)定全額征收土地增值稅。但是根據《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字〔1999〕210號）規(guī)定：“對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅?！保?）應納個人所得稅＝個人所得稅應納稅所得額×20%＝（轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的稅金－有關合理費用）×20%，其中，房屋原值400000元；轉讓住房過程中繳納的稅金＝營業(yè)稅＋印花稅＋土地增值稅（免征）＝38500＋350＝38850（元）；合理費用＝住房裝修費用＋住房貸款利息等費用＝400000×10%＋20000＝60000（元）（住房裝修費用5萬元只能扣除40000元）。則個人所得稅應納稅所得額＝700000－400000－38850－60000＝201150（元）；應納個人所得稅＝個人所得稅應納稅所得額×20%＝201150×20%＝40230（元）。

　　再次，要充分用好用足相關稅收優(yōu)惠政策。

　　按照《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）規(guī)定，對出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。對照這些政策法規(guī)規(guī)定，納稅人可從以下幾個方面進行籌劃：一是對即將自用滿5年的家庭唯一生活用房，盡量使用5年期滿后再轉讓。二是出售現住房后盡可能在1年內重新購房。這樣，當購房金額大于或等于原住房銷售額時，可全部退還納稅保證金；而購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額將作為個人所得稅繳入國庫。

　　同時，在作上述籌劃時，要特別掌握下列政策規(guī)定：一是對出售現住房所應繳納的個人所得稅稅款，應主動在辦理產權過戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向當地主管稅務機關繳納，并索取和妥善保管好稅務機關正式開具的“中華人民共和國納稅保證金收據”；二是原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應扣除已按規(guī)定向財政或原產權單位繳納的所得收益；三是個人在申請退還納稅保證金時，要向主管稅務機關提供合法、有效的售房、購房合同和主管稅務機關要求提供的其他有關證明材料，經主管稅務機關審核確認后方可辦理納稅保證金退還手續(xù)；四是跨行政區(qū)域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個人，要向納稅保證金繳納地主管稅務機關申請退還納稅保證金。

　　最后，要適當選擇核定征稅的特殊規(guī)定。

　　國稅發(fā)〔2006〕108號文件規(guī)定，納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%～3%的幅度內確定。這無疑為人們進行有關稅收籌劃提供了新空間。

　　接上例，假設王先生所在的省份規(guī)定普通住房轉讓的個人所得稅征收比例為2%，如果王先生不提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額，則根據規(guī)定，王先生應納個人所得稅=700000×2%=14000（元），這樣，比籌劃前節(jié)省26230（40230－14000）元。同時，各省對土地增值稅的核定征稅比例也不一樣，如江西省對普通標準住宅的預征率僅暫定為1%，同時，該省規(guī)定，對納稅人因財務制度不健全，主管地稅機關難以對其預征稅款情況進行項目結算和已完工項目稅款進行清算的，主管地稅機關有權按照《稅收征管法》的有關規(guī)定，對其應納的土地增值稅實行核定征收，核定征收的稅款不能低于預征率計算出來的稅款。為此，即使在征收土地增值稅的情況下，納稅人在土地增值稅方面也有可能獲得收益。所以在某種情況下，人們充分利用好核定征稅這一特殊政策規(guī)定，無疑可以合理合法的節(jié)稅不少。