出租房屋細籌劃可節(jié)稅

    一大清早，稅務(wù)師李某在菜市場碰到以前的老鄰居王大爺，“王大爺，聽說你的孫子要結(jié)婚了，什么時候辦喜事？可別忘了請我吃喜糖喲?！薄班?，是李稅務(wù)師，這么早你也來買菜呀，我有件事正想找你幫忙呢。”“什么事？您老說話！”“是這樣的，你可能還不知道吧，我家的那3間老房子上月初租給別人了，租期為8個月，就是想收點兒租金為孫子辦喜事，現(xiàn)在房子有點漏水，你和建筑維修隊熟悉，等合同到期后請你找維修隊來幫我維修，好給我那孫子結(jié)婚住……”

    據(jù)王大爺介紹，主管地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)王大爺?shù)姆课莩鲎馐杖霚p去應(yīng)納的稅費，及其他相關(guān)費用后，核定月應(yīng)納稅所得額為4200元，每月應(yīng)納個人所得稅840元。王大爺于本月7日前向稅務(wù)機關(guān)繳納了第一個月的個人所得稅。

    第二天下午，李稅務(wù)師請維修隊的技術(shù)員經(jīng)過現(xiàn)場察看與測算，房屋維修費至少要5000元，只需一個星期的時間就可維修好，本月底前可以完工，不會影響房屋出租。為此，李稅務(wù)師建議王大爺馬上進行維修，這樣可以節(jié)約1000元稅款為孫子辦喜事。并將房屋出租期滿后維修與現(xiàn)在進行維修繳納個人所得稅進行了計算對比和詳細介紹。

    1、房屋出租期滿后維修應(yīng)納個人所得稅的計算。我國個人所得稅法規(guī)定，財產(chǎn)租賃所得適用20％的比例稅率。主管地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)王大爺出租房屋收取的房租收入及應(yīng)納稅費的情況，核定王大爺應(yīng)納稅所得額為4200元，每月應(yīng)納個人所得稅為：4200元×20％＝840元，即在8個月的房屋租賃期內(nèi)，王大爺總共應(yīng)納個人所得稅為：840元×8＝6720元。

    2、現(xiàn)在進行房屋維修應(yīng)納個人所得稅的計算。依照個人所得稅法和國家稅務(wù)總局國稅發(fā)[1994]089號文件規(guī)定：“納稅人出租財產(chǎn)取得財產(chǎn)租賃收入，在計算征稅時，除可依法減去規(guī)定費用和有關(guān)稅、費外，還準予扣除能夠提供有效、準確憑證，證明由納稅人負擔的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止?！?/p>

    王大爺房屋出租的期限還有近7個月的時間，如果現(xiàn)在動工維修，本月底前房屋即可維修好，假定維修費用為5000元，依照上述規(guī)定，這樣在今后7個月的納稅期限內(nèi)，其維修費用在計算征稅時可全部扣除完，從而節(jié)稅1000元。具體計算如下：房屋租賃期的第2個月至第7個月，每月應(yīng)納稅所得額為：4200元－800元＝3400元每月應(yīng)納個人所得稅為：3400元×20％＝680元在房屋租賃期的第2個月至第7個月內(nèi)，累計可扣除房屋維修費為：800元×6＝4800元剩余的房屋維修費（5000元－4800元＝200元）

    則在房屋租賃期內(nèi)最后一個月中扣除，即最后一個月應(yīng)納稅所得額為4200元－200元＝4000元應(yīng)納個人所得稅為：4000元×20％＝800元王大爺在出租房屋8個月的時間內(nèi)，實際繳納個人所得稅應(yīng)為：840元＋680元×6＋800元＝5720元計算結(jié)果表明，如果王大爺在房屋租賃期滿后再維修房屋，累計應(yīng)繳納個人所得稅6720元。而現(xiàn)在進行維修，在房屋租賃期滿時累計繳納個人所得稅5720元，節(jié)稅1000元。李稅務(wù)師特別提醒王大爺，在支付維修費時，一定要向維修隊索取合法、有效的房屋維修發(fā)票，并及時報經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)核實，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)確認后才能扣除。王大爺聽后高興地說：“你可幫了我的大忙，明天就請你把建筑維修隊找來修房，等我孫子辦喜事的那天，一定請你喝喜酒、吃喜糖，你可要來喲。”