私人業(yè)主購置房產巧節(jié)稅

　　王先生于1999年夏畢業(yè)于北京某高校。與其他人不同，王先生選擇了自主創(chuàng)業(yè)這條路。經過五年的腥風苦雨，王先生在2000年初組建的獨資立企業(yè)，現(xiàn)已取得了不少業(yè)績。該企業(yè)不僅在市場中初立穩(wěn)了腳跟，也開始有了一定的積累。為了進一步擴展業(yè)務，擴招員工，王先生決定購置房產，以解決企業(yè)職工的住所問題。

　　經過一番考查，王先生看重了離企業(yè)辦公處較近的一處房產。該房產購入市場價為100萬元。鑒于王先生的雙重身份選擇，即既可以以企業(yè)的名義購入再出租給職工，又可以以自己的名義購入房產然后再出租給職工。

　　稅務專家依據王先生的情況指出，如果加入了自主創(chuàng)業(yè)的行列，從稅收角度來看，個人創(chuàng)業(yè)者往往要繳納流轉稅，又是企業(yè)所得稅的納稅義務人（合伙企業(yè)、獨資企業(yè)除外）；不僅如此，投資者個人還要就企業(yè)稅后留利分配給個人的部分繳納個人所得稅。因而，對個人投資創(chuàng)業(yè)時期進行稅收籌劃特別重要。對于這兩種不同的購入方式，王先生的稅負情況是不一樣的。

　　假定：該房屋預計使用年限為30年（報廢后不考慮殘值）；該房產全部出租時，當?shù)赝愖》棵吭伦饨馂?萬元；貸款年利率為5%.下面我們來看兩種方案是如何影響王先生的稅負的。

　　方案一：王先生以獨資企業(yè)的名義購入，企業(yè)每月向職工收取租金。

　　以這種方案購入房產時，獨資企業(yè)除支付購房款外，每年均還應繳納房產稅、營業(yè)稅和個人所得稅。

　　因提供出租服務，獨資企業(yè)每年應納營業(yè)稅為1.2萬元；應納房產稅為2.88萬元。

　　根據《征收個人所得稅若干問題的規(guī)定》（國稅發(fā)［1994］89號）的規(guī)定，納稅義務人出租財產取得的財產租賃收入，在計算征稅時，可依法減除規(guī)定費用和有關稅、費。所以，計算租金收入應納個人所得時，可扣除有關的營業(yè)稅、房產稅。按此計算，財產租賃所得應納個人所得稅為3.12萬元。

　　所以，王先生和其獨資企業(yè)納稅合計為7.2萬元。

　　方案二：王先生向獨資企業(yè)貸款企業(yè)資金100萬元，以自己個人的名義購入房產并每月向使用房屋的職工收取租金。

　　根據規(guī)定，納稅年度內個人投資者從其投資企業(yè)（個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅年度終了后既不歸還，又未用于企業(yè)生產經營的，其未歸還的借款可視為企業(yè)對個人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。

　　獨資企業(yè)每年從王先生處收取利息為5萬元。

　　獨資企業(yè)利息所得應納個人所得稅為1萬元。

　　此外，按規(guī)定，個人按市場價格出租的居民住房，房產稅減按4%征收，營業(yè)稅減按3%征收，個人所得稅減按10%征收。以此計算，應納營業(yè)稅為0.72萬元；應納房產稅為0.96萬元；個人租賃所得應納個人所得稅為1.39萬元。

　　所以，王先生和其獨資企業(yè)納稅合計為4.5萬元。

　　顯然，第二方案對王先生更有利。因而，在稅務專家的建議下，考慮上稅收的因素，王先生選擇了向企業(yè)貸款并以個人名義購房的方式，不失為明智之舉。

　　當然，合伙企業(yè)的自主創(chuàng)業(yè)投資者也可比照上述原理進行籌劃。在尋找稅務專家進行稅收籌劃指導的同時，自主創(chuàng)業(yè)者也需密切關注與本身創(chuàng)業(yè)密切相關的一些稅收優(yōu)惠，甚至在創(chuàng)業(yè)前，許多稅收優(yōu)惠便是一個重要的參考因素，如，我國在流轉上規(guī)定：托兒所、幼兒園、養(yǎng)老院、殘疾人福利機構提供的育養(yǎng)、婚介等服務，醫(yī)院、診所和其他醫(yī)療機構提供的醫(yī)療服務，學校和其他教育機構提供的教育勞務以及從事科技研究取得的技術轉讓收入等等，不繳營業(yè)稅；符合國家規(guī)定的民政福利企業(yè)和廢舊物資回收企業(yè)，享受一定的增值稅免稅、減稅待遇。

　　此外，在企業(yè)所得稅上規(guī)定：符合國家規(guī)定的高新技術企業(yè)，符合條件的第三產業(yè)企業(yè)，以廢渣、廢水、廢氣為主要原料生產的企業(yè)，在國家確定的老、少、邊、窮地區(qū)新辦的企業(yè)，新辦的勞務服務就業(yè)企業(yè)，教育部門所屬的學校辦的工廠、民政部門所屬的福利生產企業(yè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，均可享受不同程度的優(yōu)惠政策。

　　在個人所得稅優(yōu)惠則有：購買國債和國家發(fā)行的金融債券取得的利息免征個人所得稅；對因嚴重自然災害造成重大損失的可減征個人所得稅等。