私人業(yè)主購置房產(chǎn)巧節(jié)稅

　　王先生于1999年夏畢業(yè)于北京某高校。與其他人不同，王先生選擇了自主創(chuàng)業(yè)這條路。經(jīng)過五年的腥風(fēng)苦雨，王先生在2000年初組建的獨資立企業(yè)，現(xiàn)已取得了不少業(yè)績。該企業(yè)不僅在市場中初立穩(wěn)了腳跟，也開始有了一定的積累。為了進(jìn)一步擴展業(yè)務(wù)，擴招員工，王先生決定購置房產(chǎn)，以解決企業(yè)職工的住所問題。

　　經(jīng)過一番考查，王先生看重了離企業(yè)辦公處較近的一處房產(chǎn)。該房產(chǎn)購入市場價為100萬元。鑒于王先生的雙重身份選擇，即既可以以企業(yè)的名義購入再出租給職工，又可以以自己的名義購入房產(chǎn)然后再出租給職工。

　　稅務(wù)專家依據(jù)王先生的情況指出，如果加入了自主創(chuàng)業(yè)的行列，從稅收角度來看，個人創(chuàng)業(yè)者往往要繳納流轉(zhuǎn)稅，又是企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)人（合伙企業(yè)、獨資企業(yè)除外）；不僅如此，投資者個人還要就企業(yè)稅后留利分配給個人的部分繳納個人所得稅。因而，對個人投資創(chuàng)業(yè)時期進(jìn)行稅收籌劃特別重要。對于這兩種不同的購入方式，王先生的稅負(fù)情況是不一樣的。

　　假定：該房屋預(yù)計使用年限為30年（報廢后不考慮殘值）；該房產(chǎn)全部出租時，當(dāng)?shù)赝愖》棵吭伦饨馂?萬元；貸款年利率為5%.下面我們來看兩種方案是如何影響王先生的稅負(fù)的。

　　方案一：王先生以獨資企業(yè)的名義購入，企業(yè)每月向職工收取租金。

　　以這種方案購入房產(chǎn)時，獨資企業(yè)除支付購房款外，每年均還應(yīng)繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅和個人所得稅。

　　因提供出租服務(wù)，獨資企業(yè)每年應(yīng)納營業(yè)稅為1.2萬元；應(yīng)納房產(chǎn)稅為2.88萬元。

　　根據(jù)《征收個人所得稅若干問題的規(guī)定》（國稅發(fā)［1994］89號）的規(guī)定，納稅義務(wù)人出租財產(chǎn)取得的財產(chǎn)租賃收入，在計算征稅時，可依法減除規(guī)定費用和有關(guān)稅、費。所以，計算租金收入應(yīng)納個人所得時，可扣除有關(guān)的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。按此計算，財產(chǎn)租賃所得應(yīng)納個人所得稅為3.12萬元。

　　所以，王先生和其獨資企業(yè)納稅合計為7.2萬元。

　　方案二：王先生向獨資企業(yè)貸款企業(yè)資金100萬元，以自己個人的名義購入房產(chǎn)并每月向使用房屋的職工收取租金。

　　根據(jù)規(guī)定，納稅年度內(nèi)個人投資者從其投資企業(yè)（個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅年度終了后既不歸還，又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的，其未歸還的借款可視為企業(yè)對個人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。

　　獨資企業(yè)每年從王先生處收取利息為5萬元。

　　獨資企業(yè)利息所得應(yīng)納個人所得稅為1萬元。

　　此外，按規(guī)定，個人按市場價格出租的居民住房，房產(chǎn)稅減按4%征收，營業(yè)稅減按3%征收，個人所得稅減按10%征收。以此計算，應(yīng)納營業(yè)稅為0.72萬元；應(yīng)納房產(chǎn)稅為0.96萬元；個人租賃所得應(yīng)納個人所得稅為1.39萬元。

　　所以，王先生和其獨資企業(yè)納稅合計為4.5萬元。

　　顯然，第二方案對王先生更有利。因而，在稅務(wù)專家的建議下，考慮上稅收的因素，王先生選擇了向企業(yè)貸款并以個人名義購房的方式，不失為明智之舉。

　　當(dāng)然，合伙企業(yè)的自主創(chuàng)業(yè)投資者也可比照上述原理進(jìn)行籌劃。在尋找稅務(wù)專家進(jìn)行稅收籌劃指導(dǎo)的同時，自主創(chuàng)業(yè)者也需密切關(guān)注與本身創(chuàng)業(yè)密切相關(guān)的一些稅收優(yōu)惠，甚至在創(chuàng)業(yè)前，許多稅收優(yōu)惠便是一個重要的參考因素，如，我國在流轉(zhuǎn)上規(guī)定：托兒所、幼兒園、養(yǎng)老院、殘疾人福利機構(gòu)提供的育養(yǎng)、婚介等服務(wù)，醫(yī)院、診所和其他醫(yī)療機構(gòu)提供的醫(yī)療服務(wù)，學(xué)校和其他教育機構(gòu)提供的教育勞務(wù)以及從事科技研究取得的技術(shù)轉(zhuǎn)讓收入等等，不繳營業(yè)稅；符合國家規(guī)定的民政福利企業(yè)和廢舊物資回收企業(yè)，享受一定的增值稅免稅、減稅待遇。

　　此外，在企業(yè)所得稅上規(guī)定：符合國家規(guī)定的高新技術(shù)企業(yè)，符合條件的第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)，以廢渣、廢水、廢氣為主要原料生產(chǎn)的企業(yè)，在國家確定的老、少、邊、窮地區(qū)新辦的企業(yè)，新辦的勞務(wù)服務(wù)就業(yè)企業(yè)，教育部門所屬的學(xué)校辦的工廠、民政部門所屬的福利生產(chǎn)企業(yè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，均可享受不同程度的優(yōu)惠政策。

　　在個人所得稅優(yōu)惠則有：購買國債和國家發(fā)行的金融債券取得的利息免征個人所得稅；對因嚴(yán)重自然災(zāi)害造成重大損失的可減征個人所得稅等。