把握稅率臨界點(diǎn)：爭(zhēng)取免稅

　　《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過(guò)20%的免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅，這里的20%的增值額就是“臨界點(diǎn)”。根據(jù)土地增值稅臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)首先要測(cè)算增值率（增值額與允許扣除項(xiàng)目金額的比率），然后設(shè)法調(diào)整增值率，其中一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是要合理確定商品房銷(xiāo)售價(jià)格。

　　如在銷(xiāo)售過(guò)程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過(guò)適當(dāng)降低價(jià)格可減少增值額，從而降低土地增值稅的適用稅率，減輕稅負(fù)。因此，降低房地產(chǎn)銷(xiāo)售中的土地增值稅負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵就是控制房地產(chǎn)的增值率。在足額計(jì)算扣除項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，對(duì)處于土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況。企業(yè)在遇到這種情況時(shí)，事先一定要進(jìn)行必要的籌劃。

　　案例：地處某省城的甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建造一棟4000m2的商品房，現(xiàn)有兩種銷(xiāo)售方案：

　　方案一：按照2000元/m2的價(jià)格出售，假設(shè)扣除項(xiàng)目金額為672萬(wàn)元；企業(yè)所得稅允許稅前扣除金額同為672萬(wàn)元。

　　方案二：按照2100元/m2的價(jià)格出售，承方案一，則扣除項(xiàng)目金額為674.2萬(wàn)元〔672+4000×100÷10000×5.5%〕（根據(jù)規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)印花稅不得扣除）。

　　企業(yè)該采取哪種銷(xiāo)售方案呢？

　　方案一：該房地產(chǎn)取得銷(xiāo)售收入為2000×4000÷10000=800（萬(wàn)元）；

　　房產(chǎn)的增值率為[（800－672）÷672]×100%=19.05%；

　　增值率小于20%的臨界點(diǎn)，無(wú)需繳納土地增值稅，企業(yè)的稅前利潤(rùn)為128萬(wàn)元。

　　方案二：該房地產(chǎn)取得銷(xiāo)售收入為2100×4000÷10000=840（萬(wàn)元）；

　　房產(chǎn)的增值率為〔（840－674.2）÷674.2〕×100%=24.59%；

　　增值率大于20%，需要繳納土地增值稅165.8×30%=49.74（萬(wàn)元）；

　　企業(yè)的稅前利潤(rùn)為168－49.74=118.26（萬(wàn)元）。

　　從方案一與方案二的比較看，方案二的銷(xiāo)售價(jià)格雖然提高了100元/m2，但是稅前利潤(rùn)卻下降了128－118.26=9.74（萬(wàn)元）。所以，企業(yè)該采取第一種銷(xiāo)售方案。