“三招”幫你減輕土地增值稅

　　轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上的建筑及其附著物，即人們簡(jiǎn)稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)按照所取得的增值額和適用稅率計(jì)算征收土地增值稅。增值額是取得的收入與扣除項(xiàng)目之差，取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額，開發(fā)土地的成本費(fèi)用、相關(guān)稅金及其他扣除項(xiàng)目，適用稅率實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，分別為30％、40％、50％、60％，增值越多，稅率越高。計(jì)算該稅涉及的內(nèi)容之繁多為其他稅種無(wú)法比擬，稍有不慎或籌劃不當(dāng)，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)沉重的稅收負(fù)擔(dān)。土地增值稅的籌劃一般有三招：

　　利用借款利息的第劃

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用

　　企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定：從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人，為開發(fā)房地產(chǎn)而借人資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)人有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。這意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完工之前的借款利息可以計(jì)入開發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（三項(xiàng)期間費(fèi)用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20％的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項(xiàng)目金額，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加企業(yè)凈收益。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的。允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購(gòu)買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)，益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有禾U.

　　從以上分析可以看出，在可能的情況下將利息費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，是企業(yè)在該扣除項(xiàng)目納稅籌劃時(shí)的首選。

　　利用建房方式的籌劃

　　1.房地產(chǎn)的代建行為

　　這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

　　2.合作建房

　　這種方式指一方出錢，一方出地，雙方共同建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)雙贏。

　　假如富民房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與利國(guó)實(shí)業(yè)公司合作建造辦公大樓，資金由利國(guó)實(shí)業(yè)公司提供，建成后按比例分房。對(duì)利國(guó)實(shí)業(yè)公司來(lái)說(shuō)，分得的辦公樓不合土地增值稅，會(huì)降低購(gòu)置成本。即使將來(lái)處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對(duì)富民房地產(chǎn)公司而言，作為辦公用房，不用繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)其在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。這樣就實(shí)現(xiàn)了出資方和房地產(chǎn)企業(yè)的，雙贏。

　　分散經(jīng)營(yíng)收入的籌劃

　　隨著人們生活水準(zhǔn)的提高和全面建設(shè)小康社會(huì)進(jìn)程的加快，居民對(duì)房屋的裝飾、裝潢提出了更高的要求，且裝修費(fèi)用在房款中所占比重有逐年遞增的趨勢(shì)。如果與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)，略加變通，將經(jīng)營(yíng)收入分散，就能節(jié)省不少土地增值稅，增加企業(yè)收益。

　　在實(shí)際操作時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設(shè)立一家裝飾裝潢公司，專門為購(gòu)房戶搞裝修。具體可與購(gòu)房戶簽訂兩份合同，一份是房地產(chǎn)初步完工（毛墻毛地）時(shí)簽訂的銷售合同，另一份是與裝飾裝演公司簽訂的裝修合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就銷售合同上注明房款增值額繳納土地增值稅，裝修合同上注明的金額屬于勞務(wù)收入，應(yīng)征營(yíng)業(yè)稅，不。用繳納土地增值稅。這樣就使得經(jīng)營(yíng)收入分散，稅基和稅率減少，可節(jié)省稅款。

　　以上介紹了土地增值稅納稅籌劃的幾種主要方法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可靈活選擇運(yùn)用。當(dāng)然不要為了籌劃而籌劃，應(yīng)在合法和不違法的前提下，直接減輕稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，此乃稅收籌劃之根不。