房地產(chǎn)行業(yè)合理籌劃土地增值稅

　　土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對(duì)收入額減除國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)扣除項(xiàng)目后的余額計(jì)算征稅，按照增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目的比率，采取“超率累進(jìn)稅率”形式。因此，我們就可以從兩個(gè)方向進(jìn)行稅收籌劃

　　1.充分加計(jì)允許扣除項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃

　　充分計(jì)列利息費(fèi)用及其他費(fèi)用支出現(xiàn)行土地增值稅制度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中作為財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出有兩種列支方法：一是在商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利息范圍內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。同時(shí)對(duì)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“合計(jì)數(shù)”）的5％計(jì)算扣除；二是對(duì)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁?金融機(jī)構(gòu)證明的，可按上述“合計(jì)數(shù)”的10％計(jì)算扣除包括利息在內(nèi)的全部費(fèi)用支出。在實(shí)際操作中，以上兩種方法計(jì)算的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”必然存在差異。因?yàn)榈谝环N方法中允許“據(jù)實(shí)扣除”的利息和第二種方法中“合計(jì)數(shù)”的5％（即因包括利息費(fèi)用而增加的部分）不一定相等。如果企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，就要比較這兩者的高低，選擇其中扣除利息較高者對(duì)應(yīng)的方法，作為企業(yè)的最后選擇。如果允許“據(jù)實(shí)扣除”的利息費(fèi)用較高，應(yīng)選用第一種方法，單獨(dú)計(jì)算利息支出；否則，應(yīng)選用后一種方法，按“合計(jì)數(shù)”的10％扣除全部費(fèi)用。

　　2.利用土地增值稅的起征點(diǎn)進(jìn)行的納稅籌劃

　　所謂“土地增值稅的起征點(diǎn)”土地增值稅稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％時(shí)，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，應(yīng)就其全部增額按規(guī)定計(jì)稅。按此原則，納稅人建造住宅出售的，應(yīng)考慮增值額增加帶來(lái)的效益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)間的關(guān)系，避免增值率稍高于起征點(diǎn)而導(dǎo)致得不償失。

　　1.    首先，如果納稅人欲享受起征點(diǎn)照顧，此時(shí)假定某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建成一批商品房待售，除銷(xiāo)售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目的金額為100，當(dāng)其銷(xiāo)售這批商品房的價(jià)格為ｘ時(shí)，相應(yīng)的銷(xiāo)售稅金及附加為：

　?。?％×（1＋7％＋3％）＝5.5％Ｘ

　　式中：5％——營(yíng)業(yè)稅

　　7％——城市維護(hù)建設(shè)稅

　　3％——教育費(fèi)附加

　　這時(shí)，其全部允許扣除金額為：

　　100＋5.5％Ｘ

　　根據(jù)有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，該企業(yè)享受起征點(diǎn)最高售價(jià)為：

　?。兀剑?＋20%）×（100＋5.5％Ｘ）

　　解以上方程可知，此時(shí)的最高售價(jià)為128.48，

　　允許扣除項(xiàng)目金額為107.07（100＋5.5％×128.48）。

　　2.其次，如果企業(yè)欲通過(guò)提高售價(jià)達(dá)到增加效益的目的，當(dāng)增值率略高于20％時(shí)，即應(yīng)適用“增值率”在50％以下，稅率為30％的規(guī)定。假定此時(shí)的售價(jià)為（128.48＋Ｙ）。由于售價(jià)的提高（數(shù)額為Ｙ），相應(yīng)的銷(xiāo)售稅金及附加和允許扣除項(xiàng)目金額都應(yīng)提高5.5％Ｙ。

　　這時(shí)允許扣除項(xiàng)目的金額＝107.07＋5.5％Ｙ

　　增值額＝128.48＋Ｙ－（107.07＋5.5％Ｙ）

　　化簡(jiǎn)后增值額的計(jì)算公式為：94.5％Ｙ＋21.41

　　所以應(yīng)納土地增值稅：　30％×（94.5％Ｙ＋21.41）

　　若企業(yè)欲使提價(jià)帶來(lái)的效益超過(guò)因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，就必須使Ｙ＞30％×（94.5％Ｙ＋21.4）　即Ｙ＞8.96

　　這就是說(shuō)，如果想通過(guò)提高售價(jià)獲取更大的收益，就必須使價(jià)格高于137.44（128.48＋8.96）。

　　通過(guò)以上兩方面的分析可知，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的企業(yè)，當(dāng)除去銷(xiāo)售稅金及附加后的全部允許扣除項(xiàng)目金額為100時(shí)，將售價(jià)定為128.48是該納稅人可以享受起征點(diǎn)照顧的最高價(jià)位。在這一價(jià)格水平下，既可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大的收益。如果售價(jià)低于此數(shù)，雖能享受起征點(diǎn)的照顧，卻只能獲取較低的收益，如欲提高售價(jià)，則必須使價(jià)格高于137.44。

　　同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)考慮由于價(jià)格提高所帶來(lái)的銷(xiāo)售額度降低的影響。否則，價(jià)格提高帶來(lái)的收益，將不足以彌補(bǔ)價(jià)格提高所帶來(lái)的稅收負(fù)擔(dān)。

　　節(jié)稅籌劃的重要前提是熟知并靈活運(yùn)用各種稅收優(yōu)惠政策，合理安排企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)使企業(yè)在合法、合理的情況下，使自己的稅負(fù)達(dá)到最低。