土地增值稅的籌劃方法：成本費(fèi)用籌劃法

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用開支有多項(xiàng)內(nèi)容，不僅包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等，而且還包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。前者是房地產(chǎn)開發(fā)成本，后者是房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。作為土地增值稅扣除項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而按《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，因而該籌劃主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為增值額，作為扣除項(xiàng)目金額重要組成部分的房地產(chǎn)開發(fā)成本的大小會(huì)嚴(yán)重地影響納稅人應(yīng)納稅額的大小，即房地產(chǎn)開發(fā)成本越高，應(yīng)納稅額越小，房地產(chǎn)開發(fā)成本越低，應(yīng)納稅額越大。如果納稅人能最大限度地?cái)U(kuò)大費(fèi)用列支比例，則肯定會(huì)節(jié)省很多稅款。

　　當(dāng)然這種籌劃應(yīng)有一定的限度，無節(jié)制地任意擴(kuò)大的后果就是導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)的納稅調(diào)整，結(jié)果反倒得不償失。而且這種擴(kuò)大也并不是越大越好，在必要的時(shí)候適當(dāng)?shù)販p少費(fèi)用開支可能效果會(huì)更好，這主要是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)。因?yàn)檫@類企業(yè)可能同時(shí)進(jìn)行幾處房地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)，不同地方開發(fā)成本比例因?yàn)槲飪r(jià)或其他原因可能不同，這就會(huì)導(dǎo)致有的房屋開發(fā)出來銷售后的增值率較高，而有的房屋增值率較低，這種不均勻的狀態(tài)實(shí)際會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，這就要求企業(yè)對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。

　　詳細(xì)的分析論證及大量的實(shí)踐證明，平均費(fèi)用分?jǐn)偸堑咒N增值額、減少納稅的極好選擇。只要生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者不是短期行為，而是長(zhǎng)期從事開發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)偅涂梢詫⑦@段時(shí)期獲得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，這樣就不會(huì)出現(xiàn)某處或某段時(shí)期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省部分稅款的繳納。