土地增值稅的籌劃方法：適當(dāng)增值籌劃法

　　土地增值稅稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20％時(shí)，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。按此原則，納稅人建造住宅出售的，應(yīng)考慮增值額增加帶來的效益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)間的關(guān)系，避免增值率稍高于起征點(diǎn)而導(dǎo)致得不償失。

　　（1）納稅人欲享受起征點(diǎn)照顧。例如，假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目的金額為100，當(dāng)其銷售這批商品房的價(jià)格為x時(shí)，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：

　　5％×（1＋7％＋3％）X＝5.5％X

　　式中5％——營業(yè)稅；

　　7％——城市維護(hù)建設(shè)稅；

　　3％——教育費(fèi)附加。

　　這時(shí)，其全部允許扣除金額為：

　　100＋5.5％X

　　根據(jù)有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，該企業(yè)享受起征點(diǎn)最高售價(jià)為：

　　X＝1.2（100＋5.5％X）

　　解以上方程可知，此時(shí)的最高售價(jià)為128.48，允許扣除項(xiàng)目金額為107.07（100＋5.5％×128.48）。

　?。?）如果企業(yè)欲通過提高售價(jià)達(dá)到增加效益的目的，當(dāng)增值率略高于20％時(shí)，即應(yīng)適用“增值率”在50％以下，稅率為30％的規(guī)定。假定此時(shí)的售價(jià)為（12 8.48＋Y）。

　　由于售價(jià)的提高（數(shù)額為Y），相應(yīng)的銷售稅金及附加和允許扣除項(xiàng)目金額都應(yīng)提高5.5％Y.這時(shí)：

　　允許扣除項(xiàng)目的金額＝107.07＋5.5％Y

　　增值額＝128.48＋Y－（107.07＋5.5％Y）

　　化簡(jiǎn)后增值額的計(jì)算公式為：

　　94.5％Y＋21.41

　　所以應(yīng)納土地增值稅：

　　30％×（94.5％Y＋21.41）

　　若企業(yè)欲使提價(jià)帶來的效益超過因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，就必須使Y＞30％×（94.5％Y＋21.4）

　　即Y＞8.96

　　這就是說，如果想通過提高售價(jià)獲取更大的收益，就必須使價(jià)格高于137.44（128.48＋8.96）。

　　通過以上兩方面的分析可知，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的企業(yè)，當(dāng)除去銷售稅金及附加后的全部允許扣除項(xiàng)目金額為100時(shí)，將售價(jià)定為128.48是該納稅人可以享受起征點(diǎn)照顧的最高價(jià)位。

　　在這一價(jià)格水平下，既可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大的收益。如果售價(jià)低于此數(shù)，雖能享受起征點(diǎn)的照顧，卻只能獲取較低的收益，如欲提高售價(jià)，則必須使價(jià)格高于137.44，否則，價(jià)格提高帶來的收益，將不足以彌補(bǔ)價(jià)格提高所帶來的稅收負(fù)擔(dān)。