為個人住房轉讓所得個稅籌劃支招

　　籌劃第一招：轉讓收入不能明顯低于市場價格108號文件嚴格確定：“對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關依法有權根據(jù)有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致”。所以，那種通過簽訂“陰陽合同”等來逃避稅收的做法有可能得不償失，到頭來往往有被稅務機關征收比實際更多的稅收的危險，甚至……

　　籌劃第二招：嚴格對照規(guī)定正確確認房產(chǎn)原值個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉讓所得”項目繳納個人所得稅。而應納稅所得額=房產(chǎn)轉讓收入額-房產(chǎn)原值-合理費用，為此，正確確認房產(chǎn)原值對于個人轉讓住房個稅籌劃至關重要。

　　根據(jù)108號文件規(guī)定，其中，已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或標準價）購買的公有住房；經(jīng)濟適用房價格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規(guī)定的標準確定。

　　籌劃第三招：盡最大可能地扣除所有合理費用按國稅發(fā)2005156號文件規(guī)定，個人轉讓住房繳納個人所得稅按“轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用”的20%征收。為此，在確認轉讓收入和房屋原值基礎上，稅收籌劃時要注意兩方面的問題：一是納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金可扣除；二是從2006年8月1日起，納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用可扣除。

　　當然，大家務必注意，有關合理費用的扣除是有嚴格限定條件的。一是住房裝修費用扣除須經(jīng)審核且限定比例。108號文件規(guī)定，納稅人所提供實際支付裝修費用發(fā)票必須是稅務統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉讓房屋產(chǎn)權人要一致，經(jīng)稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發(fā)生的裝修費用，才可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：即已購公有住房、經(jīng)濟適用房，最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房，最高扣除限額為房屋原值的10%.同時，納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復扣除裝修費用。二是按揭利息扣除須提供有效證明。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，需要憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。三是扣除手續(xù)費、公證費等費用要屬實。納稅人按照有關規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等，要憑有關部門出具的有效證明據(jù)實扣除。

　　籌劃第四招：充分用好用足相關稅收優(yōu)惠政策按照《財政部國家稅務總局建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字1999278號）的規(guī)定，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅等稅收優(yōu)惠政策。對照有關政策法規(guī)規(guī)定，納稅人可從以下幾個方面進行籌劃：一是對即將自用滿5年的家庭唯一生活用房，盡量使用五年期滿后再轉讓。二是出售現(xiàn)住房后盡可能地1年內(nèi)重新購房。這樣，當購房金額大于或等于原住房銷售額時，可全部退還納稅保證金；而購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額將作為個人所得稅繳入國庫。

　　同時，在作上述籌劃時，要特別掌握下列政策規(guī)定：……

　　籌劃第五招：相機選擇核定征稅特殊政策規(guī)定108號文件規(guī)定，納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。這無疑為人們進行有關稅收籌劃提供了新空間。