房屋賣家規(guī)避營(yíng)業(yè)稅 專家提醒風(fēng)險(xiǎn)重重

　　據(jù)《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》報(bào)道，自2006年6月1日起，根據(jù)建設(shè)部等九部委出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，個(gè)人對(duì)外銷售購(gòu)買房屋營(yíng)業(yè)稅的征收時(shí)限從兩年延長(zhǎng)到5年。

　　新政出臺(tái)已經(jīng)一月有余，市場(chǎng)反應(yīng)漸現(xiàn)端倪，部分賣家改當(dāng)“房東”，改售為租，使高端住宅租賃市場(chǎng)趨于活躍；另有部分賣家，直接漲價(jià)，把營(yíng)業(yè)稅直接轉(zhuǎn)嫁給下家；還有部分賣家明修棧道，暗渡陳倉(cāng)，千方百計(jì)地規(guī)避營(yíng)業(yè)稅。對(duì)此，房地產(chǎn)專業(yè)律師、法務(wù)部經(jīng)理、法學(xué)專家提醒上、下家和中介交易三方切勿用逃稅來(lái)以身試法，以免造成損失。

　　延期交易過(guò)戶這一招是目前最常見(jiàn)的避稅操作方式，往往幻化為不同的操作方式，但萬(wàn)變不離的根本是先實(shí)現(xiàn)房屋的交接，待涉稅期滿恢復(fù)“自由身”后再交易過(guò)戶。

　　常見(jiàn)虛招：

　　1、先簽買賣合同，后交易過(guò)戶：上、下家在中介的主持下先簽訂房屋買賣合同，之后下家入住，待該房屋時(shí)滿5年后再行辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

　　2、先簽大定金協(xié)議，后買賣：上、下家在中介的主持下先簽訂針對(duì)該套房屋的大定金協(xié)議，在協(xié)議里約定待房屋距離上次交易時(shí)滿5年后的某期間簽訂房屋買賣合同，辦理交易過(guò)戶等手續(xù)。

　　3、先租賃，后買賣：上、下家在中介的居間下先簽訂房屋租賃合同，租賃期限至該房屋距離上次交易滿5年的當(dāng)日。期滿當(dāng)日，上、下家在中介的主持下簽訂該房屋的買賣合同，再辦理交易過(guò)戶手續(xù)。

　　風(fēng)險(xiǎn)警示：上海知亦行律師事務(wù)所吳宇律師表示，這是目前常見(jiàn)的避稅操作方式，從買賣合同簽訂到交易過(guò)戶時(shí)間間隔較長(zhǎng)，往往少則一年，多則數(shù)年，風(fēng)險(xiǎn)頗多。

　　買賣雙方主要在以下幾方面容易產(chǎn)生糾紛：

　　1.因房?jī)r(jià)升降導(dǎo)致撕毀合同：房?jī)r(jià)飆升，上家可能不賣或一房多賣；房?jī)r(jià)回落，下家可能不買。違約成本如果低于可得利益，誠(chéng)信缺失的上、下家極有可能撕毀合同，致使合同目的落空。

　　2.合同履行不能：（1）不可抗力如地震等造成房屋毀損滅失，合同客觀履行不能。因尚未辦理過(guò)戶手續(xù)，上家須承擔(dān)房屋毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)。（2）間隔長(zhǎng)，變故多：如上、下家任何一方出現(xiàn)失蹤、死亡、重疾、出國(guó)等情況，又不能辦理或不能及時(shí)辦理相應(yīng)的公證委托手續(xù)，則后續(xù)交易過(guò)戶手續(xù)無(wú)法進(jìn)行或無(wú)法按時(shí)進(jìn)行，糾紛在所難免。

　　3.政策變化風(fēng)險(xiǎn)：（1）國(guó)家稅收政策的變化：當(dāng)前有關(guān)征收個(gè)人所得稅、土地增值稅等的傳言此起彼伏，雖然迄今為止尚未聽(tīng)到官方確切消息，但通過(guò)稅收手段調(diào)控房市已經(jīng)在“國(guó)六條”中體現(xiàn)。這些稅種一旦開(kāi)征，而原來(lái)的買賣合同中又沒(méi)有對(duì)此明確約定承擔(dān)主體，上、下家若補(bǔ)充協(xié)議不成，糾紛隨之而來(lái)。（2）銀行貸款政策變化：由于沒(méi)有交易過(guò)戶，銀行就不能辦理針對(duì)該套房屋的抵押登記，如果下家又不能提供有效擔(dān)保，其貸款便遲遲不能辦出，此時(shí)下家面臨違約的風(fēng)險(xiǎn)（即不能按時(shí)將銀行貸款支付上家），上家面臨拿不到全款的風(fēng)險(xiǎn)。另外，此間貸款利率的浮動(dòng)，下家也會(huì)受到相應(yīng)的影響。

　　4.其他風(fēng)險(xiǎn)：如房屋在此期間被列入動(dòng)遷范圍，下家雖早已入住使用，但因?yàn)闆](méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)，無(wú)法獲得相應(yīng)動(dòng)遷補(bǔ)償款項(xiàng)；下家再心急火燎也無(wú)濟(jì)于事，如及早過(guò)戶，下家的這種損失就可以有效避免。

　　針對(duì)這三招，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域法務(wù)部經(jīng)理王宗琦指出，中介在操作過(guò)程中同樣不能小覷風(fēng)險(xiǎn)。首先如果上、下家和中介特別約定以辦理完交易過(guò)戶手續(xù)為中介收取傭金的標(biāo)準(zhǔn)，則中介面臨收傭周期太長(zhǎng)或難以收全傭金的風(fēng)險(xiǎn)。其次，買賣合同簽訂后，中介須派合同管理員專人專處妥善保管該合同，這無(wú)形中增加了中介的管理成本。如果期間中介不慎將合同遺失，中介的麻煩可想而知。

　　如先大定，后買賣，因?yàn)橘I賣合同最終能否簽訂決定權(quán)不在中介手里，而中介收取傭金的前提如沒(méi)有特別約定的話是以促成買賣合同的簽訂為標(biāo)準(zhǔn)。因此，如果買賣合同因上、下家任何一方的原因沒(méi)有簽訂，中介將面臨無(wú)法收傭的困難。當(dāng)然，中介可以通過(guò)法律途徑爭(zhēng)取自己應(yīng)得利益，但大量時(shí)間、人力、財(cái)力的耗費(fèi)無(wú)法避免，法院最終是否會(huì)支持中介的訴請(qǐng)也不易妄下定論。

　　如先租賃，后買賣，此處中介的風(fēng)險(xiǎn)主要是只能收取租賃傭金而無(wú)權(quán)收取買賣傭金。從委托到代看再到簽訂合同，中介活兒沒(méi)少干，但只能收取租賃傭金，中介難免覺(jué)得吃虧。

　　假贈(zèng)與、真買賣主要體現(xiàn)為上、下家在中介的主持下先簽訂贈(zèng)與合同并辦理公證，然后再簽訂買賣合同。拿贈(zèng)與合同去交易中心辦理過(guò)戶，憑買賣合同支付相應(yīng)款項(xiàng)。

　　風(fēng)險(xiǎn)警示：

　　1.不予公證的風(fēng)險(xiǎn)：贈(zèng)與的標(biāo)的物是房屋，金額巨大，上、下家一般非親非故，很難讓公證人員相信贈(zèng)與行為系上家真實(shí)意思表示。若公證無(wú)法辦理，其他后續(xù)環(huán)節(jié)無(wú)法進(jìn)行下去。

　　2.此消彼長(zhǎng)，面臨處罰：根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，房產(chǎn)贈(zèng)與合同必須辦理公證手續(xù)，而公證費(fèi)為房屋總價(jià)的2%左右，同時(shí)下家還需繳納房屋總價(jià)3%的契稅。這樣看來(lái)，和5.55%的營(yíng)業(yè)稅相比，上、下家并沒(méi)有得到多少實(shí)惠。而且，如果逃避稅費(fèi)的行為情節(jié)嚴(yán)重，數(shù)額較大的話，上、下家很有可能受到國(guó)家財(cái)稅部門的處罰。

　　3.過(guò)戶后，如果下家違約不付款，上家就會(huì)處于被動(dòng)地位：房屋過(guò)戶后，下家很有可能對(duì)真正的買賣合同不再履行。此時(shí)，贈(zèng)與合同已經(jīng)經(jīng)過(guò)公證，即使上家提出贈(zèng)與合同是以合法形式掩蓋非法目的的無(wú)效合同，下家可能提出異議，此時(shí)合同的效力只能通過(guò)法院或者仲裁機(jī)構(gòu)才能予以確認(rèn)。時(shí)間、人力、物力的損耗不可避免。另外，上家也可能源于自身規(guī)避營(yíng)業(yè)稅的難言之隱而不得不放棄訴訟。

　　4.下家往往無(wú)法追究上家的房屋質(zhì)量瑕疵責(zé)任。根據(jù)《合同法》第191條的規(guī)定，贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈(zèng)與人不承擔(dān)責(zé)任。鑒于此時(shí)房屋贈(zèng)與合同已經(jīng)經(jīng)過(guò)公證且在房產(chǎn)交易中心備案完畢，如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，下家依據(jù)贈(zèng)與合同無(wú)法追究上家責(zé)任。這時(shí)下家只能是“啞巴吃黃連，有苦說(shuō)不出”。

　　而中介明知假贈(zèng)與，真買賣的實(shí)際情況而故意代上、下家辦理相應(yīng)手續(xù)，如被國(guó)家財(cái)稅部門掌握確鑿證據(jù)，就有可能面臨被處罰的危險(xiǎn)。

　　陰陽(yáng)合同非法避稅主要體現(xiàn)為上、下家故意標(biāo)低房?jī)r(jià)，簽訂陰陽(yáng)合同來(lái)達(dá)到避稅目的

　　風(fēng)險(xiǎn)警示：段厚省教授指出，陰陽(yáng)合同是非法的避稅方式，因?yàn)閷?shí)際的交易額大于表面的交易額，所以實(shí)際繳付的稅款少于應(yīng)當(dāng)繳付的稅款，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)受到行政處罰，數(shù)額巨大的，可能還會(huì)構(gòu)成犯罪。并且陰陽(yáng)合同不利于買家。將來(lái)買家再賣房時(shí)，可能要多繳稅款，發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)也是以形式上經(jīng)過(guò)登記的合同為準(zhǔn)，所以此種做法不可取。

　　上海浙南律師事務(wù)所邢樂(lè)鋒律師也持同樣意見(jiàn)，認(rèn)為該方式為了避稅故意隱瞞了真實(shí)價(jià)款進(jìn)而虛構(gòu)較低價(jià)款，屬違法行為，一旦查出，將會(huì)遭受處罰；即使僥幸沒(méi)有查出，如買方再次交易時(shí)，也可能增加其稅費(fèi)支出。

　　邢律師提議，由于各方的利益不同，產(chǎn)生糾紛后再去補(bǔ)救非常困難。買賣雙方在簽訂合同時(shí)應(yīng)充分預(yù)見(jiàn)合同履行中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，并在合同中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)后責(zé)任的承擔(dān)做出明確的約定，降低履行合同的風(fēng)險(xiǎn)，避免糾紛或承擔(dān)不應(yīng)有的損失。買賣雙方在合同中對(duì)現(xiàn)有稅費(fèi)及以后因政策調(diào)整可能出現(xiàn)的稅費(fèi)增加由誰(shuí)承擔(dān)做出明確約定；對(duì)一方因政策調(diào)整導(dǎo)致稅費(fèi)增加而出現(xiàn)的毀約行為，可適當(dāng)提高違約金的數(shù)額，使其不敢輕易毀約。