房地產(chǎn)企業(yè)：銷售方式影響利潤(rùn)大小

　　房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，業(yè)務(wù)復(fù)雜而且要占用大量的資金。而房地產(chǎn)的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其銷售狀況直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資回報(bào)率的高低。因此，運(yùn)用稅收籌劃的原理，正確處理房地產(chǎn)銷售活動(dòng)中的定價(jià)以及銷售方式的選取等問(wèn)題，合理合法地降低企業(yè)稅收成本，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。

　　控制房地產(chǎn)的增值率房

　　地產(chǎn)的增值率是指房地產(chǎn)的增值額與扣除項(xiàng)目的比率。《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅實(shí)行4級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率是30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為40%；增值率超過(guò)100%但未超過(guò)200%的部分，稅率為50%；增值率超過(guò)200%的部分稅率為60%.此外，該條例還特別規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過(guò)20%的免繳土地增值稅。因此，降低房地產(chǎn)銷售中的土地增值稅負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵，就是控制房地產(chǎn)的增值率，在足額計(jì)算扣除項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格時(shí)，對(duì)處于土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況，事先一定要進(jìn)行必要的籌劃。也就是說(shuō)，此時(shí)要考慮稅收成本對(duì)企業(yè)銷售利潤(rùn)的影響。尤其在臨界點(diǎn)附近，究竟把價(jià)格制定的高一些還是稍微低一些，要進(jìn)行認(rèn)真的計(jì)算和比較，正確處理銷售價(jià)格和稅收之間的關(guān)系。

　　需要特別強(qiáng)調(diào)的是，按照現(xiàn)行規(guī)定，納稅人建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免繳土地增值稅，從而使土地增值稅負(fù)擔(dān)在增值率為20%時(shí)出現(xiàn)大幅度的跳躍。因此待出售的房地產(chǎn)增值率在20%附近時(shí)，更應(yīng)該高度關(guān)注。

　　現(xiàn)舉例予以說(shuō)明（以下不考慮加計(jì)扣除20％部分）：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲銷售5000平方米的商品房，扣除項(xiàng)目金額為840萬(wàn)元，現(xiàn)有兩種銷售方案，一是按照2000元/平方米的價(jià)格出售；二是按照2100元/平方米的價(jià)格出售。那么對(duì)于方案一，房屋的售價(jià)為2000×5000=1000（萬(wàn)元），扣除項(xiàng)目金額為840萬(wàn)元，增值額為1000－840=160（萬(wàn)元），增值率為160÷840=19.05%，小于20%的臨界點(diǎn)，無(wú)需繳納土地增值稅，企業(yè)的利潤(rùn)為160萬(wàn)元。方案二中，由于增加銷售收入50萬(wàn)元（100×5000），導(dǎo)致增加營(yíng)業(yè)稅及附加50×5％＋50×5％×（7％＋3％）＝2.75（萬(wàn)元），因而扣除項(xiàng)目為842.75萬(wàn)元。按此計(jì)算，房屋的增值率為（1050－842.75）÷842.75=24.59%，需要繳納土地增值稅（1050－842.75）×30％＝62.2（萬(wàn)元），企業(yè)的利潤(rùn)為1050－842.75－62.2=145.05（萬(wàn)元），銷售價(jià)格提高之后稅后利潤(rùn)卻下降了14.95萬(wàn)元。

　　設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司

　　上面的介紹，說(shuō)明了如何通過(guò)控制和降低房地產(chǎn)銷售時(shí)的增值率來(lái)降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的問(wèn)題。但是其局限性在于往往要制定稍低的價(jià)格。如果房地產(chǎn)開發(fā)商將企業(yè)的銷售部門分離出來(lái)，設(shè)立為獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，則房地產(chǎn)企業(yè)既能夠以比較高的價(jià)格實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的銷售，同時(shí)又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。

　　仍以上面的甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例（以下均不考慮加計(jì)扣除20％因素），該企業(yè)原計(jì)劃以2400元/平方米的價(jià)格出售5000平方米的房產(chǎn)，扣除項(xiàng)目金額為840萬(wàn)元，同理可知增值率為42.86%，企業(yè)需繳納土地增值稅108萬(wàn)元，還需要繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅2400×5000×5%＝60（萬(wàn)元），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60×（7%＋3%）＝6（萬(wàn)元），印花稅忽略不計(jì)，合計(jì)繳納稅款174萬(wàn)元，企業(yè)的稅后凈利潤(rùn)為186萬(wàn)元。而如果甲企業(yè)設(shè)立獨(dú)立核算的銷售子公司，甲企業(yè)首先將該商品房以2000元/平方米的價(jià)格銷售給該銷售公司，銷售公司再以2400元/平方米的價(jià)格對(duì)外銷售，則對(duì)于甲企業(yè)而言，仍然無(wú)需繳納土地增值稅，利潤(rùn)為160萬(wàn)元，但是需要繳納營(yíng)業(yè)稅50萬(wàn)元，城建稅及教育附加5萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為105萬(wàn)元；其銷售子公司實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)200萬(wàn)元，因非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不能加計(jì)20%扣除，且不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率20％之內(nèi)免稅政策，需繳納營(yíng)業(yè)稅（2400－2000）×5000×5%＝10（萬(wàn)元），城建稅及教育費(fèi)附加1萬(wàn)元，共計(jì)11萬(wàn)元。其增值率為（1200－1000－11）÷（1000＋11）＝18.69％，需繳納土地增值稅為：（1200－1000－11）×30％＝56.7（萬(wàn)元），其稅后凈利潤(rùn)為132.3萬(wàn)元，甲公司和銷售子公司共計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)237.3萬(wàn)元，通過(guò)設(shè)立銷售子公司比原銷售計(jì)劃多實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)51.3萬(wàn)元。

　　變房地產(chǎn)銷售為投資

　　按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不繳營(yíng)業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再繳納營(yíng)業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。

　　如果房地產(chǎn)的購(gòu)買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購(gòu)買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。仍以甲企業(yè)為例，甲企業(yè)欲出售5000平方米的住房給乙企業(yè)，如前所述，如果以2400元/平方米的價(jià)格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬(wàn)元，繳納營(yíng)業(yè)稅60萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加6萬(wàn)元。而如果甲企業(yè)與購(gòu)買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以1200萬(wàn)元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法地免除了60萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅和6萬(wàn)元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí)，為了調(diào)動(dòng)購(gòu)買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬(wàn)元為限。

　　綜上所述，稅收籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅收負(fù)擔(dān)，還在于提高企業(yè)的稅收凈利潤(rùn)以及企業(yè)價(jià)值的穩(wěn)定增長(zhǎng)。房地產(chǎn)銷售活動(dòng)的金額大，涉及面廣，處理也較為復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)一定要結(jié)合自身的條件和外部的銷售環(huán)境合理開展稅收籌劃。而且稅收籌劃作為企業(yè)的一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，不僅要耗費(fèi)成本，也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性。比如設(shè)立銷售公司就會(huì)增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，變房地產(chǎn)銷售為投資的籌劃方式也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷售的稅收籌劃時(shí)，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮。只有這樣，才能夠充分發(fā)揮稅收籌劃的作用。