代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)更劃算

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，經(jīng)常要代其他部門(mén)收取一些諸如城建配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用。目前，納稅人有兩種收取方式：將代收費(fèi)用視為房產(chǎn)銷售收入，并入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收??；或者在房?jī)r(jià)之外向購(gòu)買方單獨(dú)收取。從土地增值稅的角度分析，兩種方式的稅收待遇是不一樣的。

　　根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字［1995］048號(hào)文件）規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20％扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。以上規(guī)定為稅收籌劃創(chuàng)造了空間。

　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一棟寫(xiě)字樓，獲得銷售收入3200萬(wàn)元，并按當(dāng)?shù)厥姓囊螅谑鄯繒r(shí)代收了180萬(wàn)元的各項(xiàng)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)該樓盤(pán)的支出如下：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為800萬(wàn)元，支付土地出讓金200萬(wàn)元，其他允許稅前扣除的項(xiàng)目合計(jì)300萬(wàn)元。

　　如果該公司未將代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)，而是單獨(dú)向購(gòu)房方收取，則代收款項(xiàng)在計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)不能扣除。按規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人在計(jì)算扣除金額時(shí)，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和，加計(jì)20％的扣除費(fèi)用。因此，該項(xiàng)目允許扣除的金額為開(kāi)發(fā)成本、土地出讓金之和乘以120％，再加上300萬(wàn)元，為1500萬(wàn)元，則增值額為1700萬(wàn)元，增值率為113.33％。公司應(yīng)繳納土地增值稅額為1700萬(wàn)元乘以稅率50％，減去扣除金額 1500萬(wàn)元乘以15％，結(jié)果為625萬(wàn)元。

　　假如公司將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取，則可以作為扣除項(xiàng)目金額。該公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額為3380萬(wàn)元，允許稅前扣除項(xiàng)目的金額為1680萬(wàn)元，增值額為1700萬(wàn)元，增值率為101.19％。公司應(yīng)納土地增值稅額為598萬(wàn)元。

　　可見(jiàn)，該公司無(wú)論怎樣收取代收費(fèi)用，其轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)獲得的增值額都是1700萬(wàn)元。但是，公司改變收取方式，將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)中一并向?qū)Ψ绞杖。蓽p少土地增值稅支出27萬(wàn)元。這部分節(jié)稅額是如何形成的呢？我們可以從土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算方法入手分析。

　　土地增值稅是按增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（即增值率）大小分四個(gè)檔次累進(jìn)計(jì)算征收的：增值率未超過(guò)50％時(shí)，應(yīng)納稅額為增值額乘以30％；增值率位于50％～100％之間，應(yīng)納稅額為增值額乘以40％減去扣除項(xiàng)目金額乘以5％的余額；增值率位于100％～200％之間，應(yīng)納稅額為增值額乘以50％減去扣除項(xiàng)目金額乘以15％的余額；增值率超過(guò)200％，應(yīng)納稅額為增值額乘以60％減去扣除項(xiàng)目金額乘以35％的余額。由此推斷，當(dāng)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額相同且增值率超過(guò)50％時(shí)，扣除項(xiàng)目金額越大，應(yīng)納的土地增值稅額就越??；否則相反。

　　當(dāng)公司將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)后，扣除項(xiàng)目金額增加了180萬(wàn)元。由于增值率處于100％～200％之間，應(yīng)納的土地增值稅款相應(yīng)地減少了180萬(wàn)元× 15％＝27萬(wàn)元，假定公司的代收費(fèi)用為X，可以得出以下結(jié)論：如果納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的增值率未超過(guò)50％，無(wú)論代收費(fèi)用如何處理，均不會(huì)改變應(yīng)納的土地增值稅數(shù)額；增值率位于50％～100％之間，將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)總額，可少納稅款5％X；增值率位于100％～200％之間，可少納稅款15％ X；增值率超過(guò)200％，可少納稅款25％X.以上分析是在增值率不變基礎(chǔ)上進(jìn)行的。當(dāng)納稅人將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)后會(huì)增加扣除項(xiàng)目金額，增值率也會(huì)相應(yīng)降低，就有可能出現(xiàn)降低土地增值稅適用稅率的現(xiàn)象，從而使納稅人獲得更多的節(jié)稅利益。

　　比如，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)計(jì)算出來(lái)的增值率位于100％～200％之間，其應(yīng)納稅額為增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％。當(dāng)納稅人將代收費(fèi)用X并入房?jī)r(jià)后，使增值率降至50％～100％之間，其應(yīng)納稅額為增值額×40％－（扣除項(xiàng)目金額＋X）×5％。兩者差額為：（增值額－扣除項(xiàng)目金額）×10％＋5％ X，就是納稅人獲得的節(jié)稅額。