問：我單位是一家房地產開發(fā)公司，主營房地產開發(fā)業(yè)務。2005年我公司欠一家建筑安裝公司工程款200萬元，由于我公司開發(fā)的房產銷售情況不好，現金流量嚴重不足，不能按時支付所欠工程款。2006年5月，我公司經與建安公司協(xié)商，決定以開發(fā)的兩套商品房作價200萬元抵償對方的債務。該商品房的賬面成本為160萬元，公允價格約為240萬元。請問這筆業(yè)務該如何進行營業(yè)稅和所得稅納稅申報？
答：你公司的這筆業(yè)務實際上是以房產抵償債務的行為，也是一項債務重組的行為，主要涉及營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。
從營業(yè)稅的角度分析，你單位將開發(fā)產品抵償債務實際屬于開發(fā)產品的銷售行為，應按“銷售不動產”申報繳納營業(yè)稅，申報的計稅依據是實際獲得的利益，即抵償的債務200萬元。我國《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用�！稜I業(yè)稅暫行條例實施細則》第四條規(guī)定，提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產，是指有償提供應稅勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為。前款所稱有償，包括取得貨幣、貨物或其他經濟利益。顯然，房地產公司抵償債務的結果是直接獲得了償還200萬元債務的利益，其獲得的全部收入為200萬元，因而營業(yè)稅的計稅依據是200萬元，需要申報繳納營業(yè)稅10萬元（200×5％）。
那么如何看待公允價格240萬元呢？公允價格亦稱公允市價、公允價值，是指熟悉情況的買賣雙方在公平交易的條件下，或無關聯的雙方在公平交易的條件下，自愿進行資產交易或清償債務的金額。如果你們雙方屬于非關聯企業(yè)，而且是在公平交易的條件下達成的200萬元成交價格，說明此時開發(fā)產品的公允價值就是200萬元；如果你單位在可直接以240萬元價格銷售給第三方的情況下，你們雙方仍以200萬元清償債務，則屬于價格明顯偏低且無正當理由，應根據《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條規(guī)定處理。該條規(guī)定，納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業(yè)額：（一）按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；（二）按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定。（三）按下列公式核定計稅價格：計稅價格＝營業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）/（1－營業(yè)稅稅率）。據此規(guī)定，稅務部門將有權按240萬元公允價值確定營業(yè)稅計稅依據，核定繳納營業(yè)稅12萬元（240×5％）。
從企業(yè)所得稅角度分析，以開發(fā)產品抵償債務屬于視同銷售行為。《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）第六條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務機關參照當地同類開發(fā)產品市場公允價值確定；（三）按開發(fā)產品的成本利潤率確定。以公允價值200萬元計算，視同銷售實現的利潤為：200－160－10＝30（萬元），你單位需要申報調整應納稅所得額30萬元；假如以公允價值240萬元計算，視同銷售實現的利潤為：240－160－12＝68（萬元），你單位需要申報調整應納稅所得額68萬元。
同時，按照《企業(yè)債務重組業(yè)務所得稅處理辦法》（國家稅務總局令第6號）第六條規(guī)定：債務重組業(yè)務中債權人對債務人的讓步，包括以低于債務計稅成本的現金、非現金資產償還債務等，債務人應當將重組債務的計稅成本與支付的現金金額或者非現金資產的公允價值（包括與轉讓非現金資產相關的稅費）的差額，確認為債務重組所得，計入企業(yè)當期的應納稅所得額中。債權人應當將重組債權的計稅成本與收到的現金或者非現金資產的公允價值之間的差額，確認為當期的債務重組損失，沖減應納稅所得。此例中，由于債權人沒有對你單位作出利益的讓步，所以債務人沒有所得。相反，如果按照以公允價值240萬元償還債務分析，你單位作為債務人，竟對債權人作出了讓步，發(fā)生債務重組損失40萬元（240－200），對于這種損失，稅收上視同自愿贈與行為，不予稅前扣除。