目前，金地與UBS在境外聯(lián)合發(fā)起了一個美元基金，通過境外召募，在境內(nèi)投放。首期已召募了1億美元，現(xiàn)在正進(jìn)行第二期召募，今年年底還會召募大約1億至5億美元這樣一個規(guī)模。這樣才會保證整體現(xiàn)金流的安全。當(dāng)然，信托方式的融資固然風(fēng)險低，但是獲利也會比較低。而通過人民幣基金的方式使投資者進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，這就為想投資房地產(chǎn)的人開辟了第三個渠道，并且提供了充足的獲利空間。

　　韋傳軍指出，對金地團體而言，目前的風(fēng)險主要體現(xiàn)在，一是經(jīng)營風(fēng)險，二是投資風(fēng)險。詳細(xì)到操縱層面韋傳軍以為，“只有基于一整套的信息系統(tǒng)，并根據(jù)信息的變化能夠及時更新，在這樣一個系統(tǒng)領(lǐng)域的條件前提下，做出各種壓力測試，并能夠確保系統(tǒng)具備一定的彈性。日前，我們專程訪問了“保招金萬”四大海內(nèi)一線開發(fā)商之一的金地團體財務(wù)部總經(jīng)理韋傳軍。 “實在資金治理難點主要在‘計劃編制’和‘實際的收支控制’這兩個環(huán)節(jié)，而它們都必須依靠業(yè)務(wù)的信息流。對房地產(chǎn)行業(yè)的資金掌控，韋傳軍一再夸大著財務(wù)界的不朽名言——現(xiàn)金為王！身為中國第四大房地產(chǎn)公司財資負(fù)責(zé)人的韋傳軍對這句話的領(lǐng)略頗深。 ”為此，韋傳軍將團體整體負(fù)債率盡量控制在70%以內(nèi)，凈負(fù)債率水平但愿控制在80%以內(nèi)，中級會計師報考條件和中級會計師報名條件通過公道的負(fù)債率鋪排來降低團體整體的投資風(fēng)險。既要充分利用財務(wù)杠桿，又要確保安全系數(shù)。拿多少地，這就涉及到對負(fù)債率的鋪排。 ”在韋傳軍看來，通過業(yè)務(wù)信息流指導(dǎo)資金流的思路，可以有效進(jìn)步資金運作效率，真正實現(xiàn)資金治理一體化。因為海內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)最近一輪猛烈增長的所謂“黃金10年”，中級會計師報名條件2010使得海內(nèi)大多數(shù)人都以為房地產(chǎn)是一個暴利行業(yè)。 “在這樣的思維下，良多人想去做房地產(chǎn)投資，但又囿于資金實力不夠。假如是市區(qū)項目，倘若沒有拆遷的風(fēng)險，其抗風(fēng)險能力可能更強。公司財務(wù)部分要根據(jù)政策變化和市場變化，進(jìn)行及時調(diào)控。

　　跟著普互市品房市場的競爭壓力越來越大、遭遇的宏觀調(diào)控政策也越來越密集，早在1993年就進(jìn)入房地工業(yè)的金地團體堅決地做出向貿(mào)易地產(chǎn)靠攏的轉(zhuǎn)型決議計劃。做人民幣基金是把針對特定項目的股權(quán)賣給資金充裕的人，通過成立合伙企業(yè)或信托的形式，大家共擔(dān)風(fēng)險，共享收益。 ”在韋傳軍看來，房地產(chǎn)基金和信托的模式都具有較廣闊的發(fā)展遠(yuǎn)景。通過資金治理中央，我們能提供專業(yè)化的治理，并配備專業(yè)化的職員，進(jìn)而對開發(fā)和銷售過程中對未來的現(xiàn)金流作出正確的分析和猜測。2003年，韋傳軍加入金地團體后，中級會計師考試報名時間便著手推動成立資金治理中央，“建立之初主要是基于集中資金、調(diào)劑資金余缺和降低融資本錢的考慮。 ”

　　為此，韋傳軍考慮為資金來源找到一個更穩(wěn)健和持續(xù)的突破口。一旦超出自身能力去拿地，就會導(dǎo)致沒錢支付地價的局面發(fā)生。另一方面，財務(wù)部分根據(jù)這些現(xiàn)金流量變化的情況，隨時摸清子公司的營運狀況，尋找治理的重點、難點和要害，匡助團體決議計劃層加夸大控能力。韋傳軍指出，“金地資金信息化建設(shè)主要分為兩個部門，第一個部門是類似于項目信息化的平臺，根據(jù)金地團體自身的需求進(jìn)行設(shè)計，并基于已有的項目，在未來開發(fā)、銷售、應(yīng)收賬款、工程款支出、稅金等等用度，通過資金信息化治理的平臺對未來的現(xiàn)金流作出猜測和統(tǒng)籌；第二部門是資金監(jiān)管系統(tǒng)，能夠?qū)�資金使用進(jìn)行有效的監(jiān)控。特別是像金地這樣規(guī)模的大型團體，時常面對著多區(qū)域、多公司、多項目的并行運作，需要兼顧到公司的整體資金鏈和項目現(xiàn)金流，因此資金掌控的復(fù)雜度、難度更大。 “貿(mào)易地產(chǎn)的好處在于，能夠帶來長期、持續(xù)不亂的現(xiàn)金流。一旦政策轉(zhuǎn)向?qū)捤桑�我們就可以把�?fù)債率適當(dāng)調(diào)高一點，更多地利用財務(wù)杠桿，來獲取更高的收益。一方面，團體財務(wù)部可以透過資金結(jié)算的流動，中級會計師考試報名條件、中級會計職稱考試報名條件觀測下屬企業(yè)的經(jīng)營狀態(tài)，進(jìn)而把握并控制其整體運營。在這種情況下，還要分享房地產(chǎn)快速成長收益的話，就只有兩個渠道，第一是買屋子來炒房，不外想炒房就得長期持有；第二就是買房地產(chǎn)公司的股票。 ”

　　時下，在多個權(quán)力部分利劍齊出之下，身處調(diào)控漩渦深處的房地產(chǎn)行業(yè)正在迎來10年間最嚴(yán)酷的金融環(huán)境。 “任何時候，現(xiàn)金都不能夠斷流。在拿地方面，我們也會有一些戰(zhàn)略層面的考量。基金是當(dāng)前我們主推的融資立異。盡管過去兩年得到了豐厚的利潤積累，但作為一個資金高度密集的行業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)在這場酷寒中的生存能力與其財資管控能力息息相關(guān)。 ”為此，《首席財務(wù)官》雜志自今年年初以來陸續(xù)采訪了多個在財資管控上頗有建樹的房地產(chǎn)公司的CFO，以期在行業(yè)內(nèi)能實現(xiàn)提高前輩經(jīng)驗的分享。韋傳軍以為，“誰能事先將風(fēng)險控制得好，誰就能保持長久，也就能分享未來的盛宴。假如是郊區(qū)的項目，獲地就會更輕易，中級會計職稱報名條件和中級會計職稱報名時間升值的空間可能會更高，但抗市場風(fēng)險能力可能會更弱一點。或者，即便有足夠的資金，但也相對來說缺乏經(jīng)驗，也很難有精力去做。 ”

　　“對我們來說，真正的風(fēng)險在于投資風(fēng)險，主要體現(xiàn)在：投在哪里、投多少、什么時間投？我們投資地點的選擇，首先是選擇城市，之后再選擇每個城市的片區(qū)的投入資金。但假如貿(mào)易地產(chǎn)發(fā)展項目過多，就會占壓龐大的資金，不僅使收益率降低，而且對前期的現(xiàn)金流壓力很大。經(jīng)營風(fēng)險相對投資風(fēng)險而言比較好控制，基于產(chǎn)品開發(fā)的能力、售后服務(wù)等一整套的客服，有著17年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗的金地團體都已成熟運作，所以經(jīng)營方面相對比較成熟和穩(wěn)健。由于卓越的財資治理，金地團體在在2010年初中信銀行舉辦的“中國第一屆企業(yè)現(xiàn)金治理十佳評比”中被評為“現(xiàn)金治理十佳風(fēng)云企業(yè)”。這主要是出于對投資時機和戰(zhàn)略方向的考慮。 ”因此，在實際的收支控制時，只有充分把握業(yè)務(wù)信息流，初級會計師報名時間2010、初級會計師報名時間2011才能進(jìn)步資金流的猜測能力，通過業(yè)務(wù)系統(tǒng)，實時監(jiān)控計劃的執(zhí)行情況，適時地削峰填谷，進(jìn)步資金運作效率。除此之外，我們在海內(nèi)也在嘗試做人民幣基金，現(xiàn)在正在發(fā)行。 ”

　　韋傳軍總結(jié)道，“加強團體資金治理的預(yù)見性，首先是充分知足業(yè)務(wù)成長的需要，不會因資金緊缺而帶來制約；第二，在業(yè)務(wù)運行過程中，能夠有效地控制現(xiàn)金流的風(fēng)險；第三，可以給公司直接創(chuàng)造很高的價值和效益，一方面通過同一的籌資鋪排，能夠獲取比同行更低的資金本錢，另一方面臨存量資金也帶來更多的效用。我們現(xiàn)在全部實施動態(tài)負(fù)債率把控。 “對金地而言，首先要確保獲得10年或15年的長期資金，原來可以通過典質(zhì)方式拿到長期的貸款，然后投到其他項目。 ”