如今購(gòu)買(mǎi)商品房，消費(fèi)者在簽訂正式《商品房買(mǎi)賣（預(yù)售）合同》前，常常被開(kāi)發(fā)商要求簽訂一份“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”，并交納一定數(shù)額的定金。但是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上關(guān)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議的糾紛卻時(shí)有發(fā)生。在此提醒廣大消費(fèi)者慎簽商品房“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”。

    幾乎所有的購(gòu)房者都經(jīng)歷過(guò)簽《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，交定金，簽合同，再交首期款的過(guò)程。而在這個(gè)過(guò)程中，糾紛可能隨時(shí)出現(xiàn)，主要表現(xiàn)在雙方簽不下合同，定金該不該退？開(kāi)發(fā)商自己制定的《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議》是否合法、合理？開(kāi)發(fā)商在怎樣的情況下簽《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議》視為欺詐？等等。

    最好別簽

    現(xiàn)在的"認(rèn)購(gòu)糾紛"主要集中在以下幾個(gè)方面：一般"認(rèn)購(gòu)協(xié)議"只規(guī)定了消費(fèi)者交錢(qián)的義務(wù)，卻沒(méi)有相應(yīng)的權(quán)利。從法律角度看，簽訂商品房"認(rèn)購(gòu)協(xié)議"不是購(gòu)房的必要程序；消費(fèi)者支付的購(gòu)房定金，根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定，如果雙方日后簽訂了商品房合同，那么定金將抵作房款；如未訂立商品房買(mǎi)賣合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還所收取的費(fèi)用，但"當(dāng)事人另有約定的從其約定".于是，一些開(kāi)發(fā)商就利用這項(xiàng)條款，人為增加"認(rèn)購(gòu)協(xié)議"這一額外"約定"，如果消費(fèi)者一方提出不再與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商就可以克扣其定金。消費(fèi)者往往有苦難言。

    對(duì)《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)》的效力，大多數(shù)業(yè)主都不十分清楚。按照《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)》的條款，業(yè)主交了錢(qián)，但還沒(méi)見(jiàn)到自己要簽的合同，所以我們買(mǎi)房者沒(méi)有簽下《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)》前就應(yīng)該仔細(xì)研究合同條款。

    由于《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)》是開(kāi)發(fā)商自己制定的，所以條款各不相同，影響也各不相同。對(duì)于許多消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，對(duì)《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)》本身的意義和法律后果并不了解。在簽了《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)》以后，就不得不按照要求，繼續(xù)付款，結(jié)果錢(qián)已經(jīng)交完了，合同還沒(méi)有簽下來(lái)，業(yè)主的權(quán)益就得不到保障。

    鑒于簽訂"認(rèn)購(gòu)協(xié)議"不是法律規(guī)定的必須條件，業(yè)內(nèi)人士建議，買(mǎi)房者在看中房子以后最好直接與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣（預(yù)售）合同》，這樣可以最大限度地避免不必要的麻煩。

    務(wù)必謹(jǐn)慎

    不過(guò)有時(shí)我們會(huì)由于某些原因而不得不簽定《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，這時(shí)我們也要在公平、公正的前提下簽定協(xié)議，保護(hù)好自已應(yīng)有的權(quán)利。

    首先，要確認(rèn)房產(chǎn)的合法性�！额A(yù)售合同》有規(guī)范文本，但《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》條款較簡(jiǎn)單，有些房產(chǎn)商可能利用《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中沒(méi)有寫(xiě)明《預(yù)售許可證》的情況等，來(lái)鉆法律空子，這一點(diǎn)購(gòu)房者也不可忽視。

    其次，要在《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中、明確一些基本條款。盡管沒(méi)有明確的法律規(guī)定《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中必須寫(xiě)明哪些條款，但既然是有約束力的意向書(shū)，至少對(duì)雙方達(dá)成一致的基本內(nèi)容尤其是達(dá)成意向的房屋位置、面積、單價(jià)、總價(jià)等必須有明確的約定。

    再次，要內(nèi)容合法。雖然《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》形式上沒(méi)有規(guī)定，但其內(nèi)容必須在合法的范圍內(nèi)。定金、違約金的約定同樣不可超出法律法規(guī)限定的范圍。

    最后，在簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)，可能有的認(rèn)購(gòu)協(xié)議上寫(xiě)的是"定金"，我們要特別注意這"定金"，它只有在合同里才具備法律效力。簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議后若是開(kāi)發(fā)商違約，我們是不能得到雙倍返還"定金"的。

    如果發(fā)展商還沒(méi)有拿到銷售許可證，那么我們與開(kāi)發(fā)商簽訂的就屬于內(nèi)部"認(rèn)購(gòu)書(shū)"，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律上是無(wú)效的！我們對(duì)此要有清醒的認(rèn)識(shí)，切不可貪圖一時(shí)的便宜而上當(dāng)。