喧囂之余，細(xì)心的人士也許不難發(fā)現(xiàn)，央行的建議與7月31日國土資源部土地利用管理司司長廖永林在“《物權(quán)法（草案）》土地問題座談會”上的表述驚人的一致。 

　　難道一切僅僅是巧合？風(fēng)起于青萍之末，不管時勢可否，“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”從此注定時刻撞擊地產(chǎn)人的神經(jīng)。 

　 “期轉(zhuǎn)現(xiàn)”之樓市“三國論戰(zhàn)” 

     三國論戰(zhàn) 

　　雖然央行只是“建議取消商品房預(yù)售制度”，但由于其地位顯赫，掌控著經(jīng)濟(jì)命脈，加之對房地產(chǎn)行業(yè)一直以來的嚴(yán)肅態(tài)度，所以更多的人認(rèn)為央行的報(bào)告看似一個建議，實(shí)為政策轉(zhuǎn)型的暗示。一旦這個建議被采納，它將對開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、政府部門以及購房人等各個方面都產(chǎn)生巨大影響，也必將觸及到各相關(guān)階層的既得利益。是否該取消商品房預(yù)售制度？期房預(yù)售到現(xiàn)房銷售的變革能否實(shí)現(xiàn)？這成了目前多方利益角逐、論戰(zhàn)和博弈的焦點(diǎn)。 

　  開發(fā)商：聲色俱厲 一致反對 

　　央行報(bào)告剛一出臺，直言無畏的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)立即公布了一個“新萬言書”，大肆批判央行的報(bào)告是“邏輯混亂的地產(chǎn)報(bào)告”。任指出，央行報(bào)告提及房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率高，隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險，進(jìn)而又分析開發(fā)商有一定的實(shí)力，應(yīng)該取消期房銷售制度，前后矛盾，犯了邏輯錯誤。 

　　報(bào)告指出，2000-2002年北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為81.2%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的問題較為嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險就會暴露。但央行報(bào)告又表示“目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售”。在任志強(qiáng)指出央行報(bào)告邏輯混亂的同時，另一位喜歡在媒體露面的開發(fā)商也提出質(zhì)疑，他認(rèn)為越大的開發(fā)商對銀行的依賴越大，尤其是多個項(xiàng)目同時運(yùn)作的公司，所以央行的建議不合邏輯，也不現(xiàn)實(shí)，一旦失去銀行的支持和預(yù)售款的流轉(zhuǎn)，開發(fā)商的資金鏈必然會斷。 

　　在責(zé)問央行報(bào)告內(nèi)容的同時，很多開發(fā)商拿期房預(yù)售的好處以及期房預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售的不可行說事。比如，有開發(fā)商指出期房預(yù)售可以緩解供需矛盾；期房預(yù)售可以降低房價；期房預(yù)售利于調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，不一而足。在他們看來，取消期房預(yù)售制度，必然使開發(fā)商資金斷鏈，整個市場遭受重創(chuàng)，房價上漲將無可避免。 

　　開發(fā)商反對央行建議的理由看似合情合理，并且都是為整個行業(yè)和購房者的利益著想，但事實(shí)上，央行的這一建議卻重重地觸及到了開發(fā)商的利益，如果建議被采納，其通過定金以及預(yù)售款來融資的渠道就將被堵死，“空手套白狼”的時代將一去不復(fù)返。 

    購房者：雙手贊成 喜憂參半 

　　與開發(fā)商對央行建議的反應(yīng)相反，購房者對央行的建議絕大多數(shù)都抱支持態(tài)度，搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)對“取消期房預(yù)售”的調(diào)查顯示，絕大多數(shù)購房人都支持改期房銷售制度為現(xiàn)房銷售，但是心中也存在一些疑慮。 

　　放眼市場，很多購房人在絢麗的廣告吸引下，在售樓小姐精彩的描繪中，傾盡半生積蓄購買了房屋，等收房時卻發(fā)現(xiàn)面臨各種各樣的問題，但是房子已經(jīng)買了，銀行的貸款還是必須按時還，如果實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，能為購房者省不少心。 

　　購房者的疑慮主要來自于房價會不會上漲，因?yàn)樵谄诜款A(yù)售制度下，剛開盤的價格都比較低，隨著已售住房的增加，價格還會逐步上漲。購房者趙先生表示：“實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，開發(fā)商的投資成本必然增加，而增加的成本會轉(zhuǎn)移到購房者身上，最終買單的還是購房者。”事實(shí)上，趙先生的想法代表了很多購房者一致的心聲。從目前的市場情況來看，北京市的商品房交易仍以期房銷售居多，很多購房人還是搶在開盤之初、價格較低的時候購買。 

　　“購房者最關(guān)心房子的質(zhì)量和價格，矛盾心態(tài)不難理解。”一位房產(chǎn)專家指出，但他表示，購房者的這種心態(tài)是建立在現(xiàn)有期房預(yù)售制度的前提之下，開發(fā)商一直采用低開高走的策略，所以出現(xiàn)了期房預(yù)售比現(xiàn)房銷售便宜的現(xiàn)象，而如果全部采取現(xiàn)房銷售的方式，房價就會比較平穩(wěn)，不會有大幅上升。 

　  政府：投石問路 冷眼觀察 

　　事實(shí)上，此次央行建議取消商品房預(yù)售制度，并非無跡可尋。一位廣州的政協(xié)委員曾經(jīng)呼吁取消商品房預(yù)售制度，7月31日，國土資源部土地利用管理司司長廖永林在 “《物權(quán)法（草案）》土地問題座談會”上也指出，目前房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的種種問題，特別是亂炒房地產(chǎn)，都跟預(yù)售有關(guān)，建議完全取消商品房預(yù)售。廖永林此番表態(tài)，是較高級別的中央部委官員對預(yù)售制度進(jìn)行的公開質(zhì)疑。 

　　但這些呼吁發(fā)出后并沒有引起很大的反響，直到央行的《2004房地產(chǎn)金融報(bào)告》出臺，提出“取消期房預(yù)售，實(shí)行現(xiàn)房銷售”的建議。 

　　此報(bào)告一經(jīng)出臺，建設(shè)部和北京市建委都發(fā)表聲明，表示北京暫不取消期房預(yù)售制度。北京市建委副主任苗樂如表示：“禁止期房預(yù)售是央行的建議，我們對此建議沒有任何看法。但就目前來說，北京市建委還沒有接到任何有關(guān)取消商品房預(yù)售的通知，一切都按照原定程序操作，開發(fā)商沒必要過于敏感�！�8月19日，建設(shè)部也組織了全國知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)、金融部門和中國社會科學(xué)院召開會議，討論央行的這一建議。而由于參會的開發(fā)商比較多，所以整個座談會出現(xiàn)了壓倒性的觀點(diǎn)，就是取消期房預(yù)售不現(xiàn)實(shí)，建設(shè)部的官員雖然沒有明確表態(tài)，但還是基本認(rèn)同會議最終形成的觀點(diǎn)。 

　　“政府部門必須考慮整個房地產(chǎn)市場和社會的綜合發(fā)展�！睂＜冶硎荆�他們不僅僅需要協(xié)調(diào)各方利益，更重要的是保持市場的平穩(wěn)發(fā)展。暫不取消期房預(yù)售制度是因?yàn)槟壳斑�不具備條件，但據(jù)了解，建設(shè)部一直在做期房預(yù)售的調(diào)研，推動期房預(yù)售制度進(jìn)步，向著現(xiàn)房銷售前進(jìn)。 

　　作為權(quán)威金融機(jī)構(gòu)，央行提出這一建議必然是經(jīng)過多方考察、反復(fù)驗(yàn)證的，由于涉及到各方利益，所以有反對和贊同兩種聲音皆屬于正�，F(xiàn)象。期房預(yù)售的弊病何在？期房預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售具備可行性嗎？論戰(zhàn)之后，一切還需時間驗(yàn)證。