金三銀四，傳統(tǒng)樓市的銷售旺季。今年在調(diào)控的重重壓力下，樓市金三的行情并沒(méi)有出現(xiàn)。據(jù)365地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，蘇州樓市2011年3月份住宅類房源共成交2338套，環(huán)比下跌18.71%；成交均價(jià)為10069.28元/平方米，環(huán)比下跌2.19%。

　　從2010年4月到今年3月的成交走勢(shì)圖來(lái)看，金三銀四期間，蘇州住宅成交顯然達(dá)到銷售旺季，4月份住宅成交更是達(dá)到6401套，成為成交峰頂，然后直線般回落，5、6、7月份跌至谷底，經(jīng)過(guò)3個(gè)月的調(diào)整之后，從8月份開(kāi)始成交回暖，金九銀十期間再次放量明顯，量?jī)r(jià)配合，將蘇州樓市推向波峰狀態(tài)，9.29二次調(diào)控出臺(tái)之后，全國(guó)樓市再次進(jìn)入受控期，而且樓市調(diào)控預(yù)期不斷，到兔年前后的新國(guó)八條、限購(gòu)令細(xì)則紛紛出臺(tái)，央行不斷調(diào)整準(zhǔn)備金率，從信貸政策收緊到房地產(chǎn)管控，再到“兩會(huì)”倡導(dǎo)的大力發(fā)展保障性住房建設(shè)，3月底蘇州限價(jià)政策的落地，再次將樓市送上步履維艱的境地，在一系列的重拳阻擊下，從2010年年底開(kāi)始，蘇州商品住宅成交呈拋物線狀下滑，2011年3月蘇州住宅僅成交2338套。

　　雖然一系列的調(diào)控政策輪番轟炸樓市，但是隨著蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟，城市化水平的不斷提高，從需求層次到供給結(jié)構(gòu)，也在不斷發(fā)生著變化，特別是高端以及別墅項(xiàng)目的大規(guī)模興起，一定程度上拉高了蘇州市區(qū)住宅的均價(jià)，從成交均價(jià)走勢(shì)圖可以看出，整條均價(jià)曲線基本處于水平狀態(tài)，波動(dòng)性較小，2010年下半年的頻出政策，成交均價(jià)在10月份之后出現(xiàn)拐點(diǎn)，隨后再次回升，值得指出的是，蘇州樓市在外圍調(diào)控的包夾下，成交均價(jià)一直保持在萬(wàn)元以上，2011年3月住宅成交均價(jià)10069.28元/平方米，可見(jiàn)樓市調(diào)控政策作為外生變量對(duì)于房?jī)r(jià)的影響漸小，這一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的表現(xiàn)，另一方面也是住宅市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化的結(jié)果。

　　從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，蘇州樓市商品住宅成交環(huán)比2月份出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面，成交套數(shù)下降18.71%，成交面積下滑了27.5%，成交均價(jià)環(huán)比2月有2.19%的下降，報(bào)收10069.28元/平方米。蘇州限購(gòu)令3月2日晚間出臺(tái)之后，第二天蘇州市區(qū)住宅成交立即縮水，成交套數(shù)下跌44.8%，而成交面積更是出現(xiàn)了62.64%的大跌幅，而且3月份有25天的日成交不足百套，和春節(jié)過(guò)后樓市迅速回暖情形不同，3月份的樓市反應(yīng)或許證實(shí)了限購(gòu)令威力的深遠(yuǎn)，短期內(nèi)蘇州樓市或許仍將進(jìn)行著蓄水調(diào)整，不會(huì)有大的放量現(xiàn)象。

　　從環(huán)比區(qū)域成交情況來(lái)看，金閶區(qū)和高新區(qū)成交量波動(dòng)較大，成交面積環(huán)比分別下跌69.54%、53.82%，就金閶區(qū)而言，主要是房源供應(yīng)量有限，而對(duì)于新區(qū)順延了一直以來(lái)的低迷狀態(tài)，作為區(qū)域內(nèi)重要板塊北新區(qū)和科教城板塊，本月內(nèi)也沒(méi)有太多成交，以致整體表現(xiàn)一般。園區(qū)與吳中區(qū)分別以845套和549套分列成交前兩位，就園區(qū)而言多盤發(fā)力，東方維羅納、路勁主場(chǎng)森鄰、雅戈?duì)柼��?yáng)城等剛需盤成為成交主力。

　　從環(huán)比均價(jià)來(lái)看，2011年3月份蘇州商品住宅整體成交均價(jià)小幅下滑，達(dá)10069.68元/平方米，降幅2.19%。僅有園區(qū)房?jī)r(jià)保持在萬(wàn)元以上，其他區(qū)域成交均價(jià)均在萬(wàn)元以下，就其原因來(lái)看，限購(gòu)令將很多資金較為充裕的改善性需求以及投資住宅的房客攔在了門外，以致高端項(xiàng)目銳減，剛需僅僅能彌補(bǔ)量的不足，但是對(duì)于價(jià)格層面來(lái)說(shuō)，只會(huì)稀釋成交均價(jià)。

　　限購(gòu)令主要是針對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)處于限購(gòu)?fù)鈬�，在相�?duì)寬松的環(huán)境中有一定的發(fā)展契機(jī)。長(zhǎng)期以來(lái)蘇州商住倒掛現(xiàn)象十分明顯，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值一直沒(méi)有被真正發(fā)掘出來(lái)，但是從2010年開(kāi)始的一系列樓市調(diào)控政策之后，商業(yè)地產(chǎn)慢慢受到各方更多的關(guān)注，從蘇州兔年首場(chǎng)房交會(huì)上商業(yè)地產(chǎn)的紛紛亮相，可以看出很多開(kāi)發(fā)商是鉚足馬力，蓄勢(shì)待發(fā)。3月份的蘇州商業(yè)地產(chǎn)成交情況基本沒(méi)有太大的波動(dòng)，保持著較為平穩(wěn)的發(fā)展勢(shì)頭，在住宅市場(chǎng)“擠出效應(yīng)”下，商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⑽�引更多的資金流入，但是由于投資商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)巨大，所以短期內(nèi)爆發(fā)性的發(fā)展現(xiàn)象不會(huì)出現(xiàn)，但是就目前“雙限”的市場(chǎng)行情來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒂瓉?lái)新一輪的大發(fā)展。