近日，財(cái)政部長(zhǎng)謝旭人發(fā)表言論明確表示，要統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡(jiǎn)并。總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，研究逐步在全國(guó)推開，同時(shí)積極推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革。財(cái)政部長(zhǎng)的這番表態(tài)引發(fā)了市場(chǎng)的熱議。種種跡象表明，房產(chǎn)稅已進(jìn)入擴(kuò)圍前夜。
房產(chǎn)稅擴(kuò)圍難引拋售潮
自上海、重慶實(shí)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)以來，有關(guān)房產(chǎn)稅推進(jìn)的各種猜測(cè)就不絕于耳。近日，財(cái)政部、社科院等機(jī)構(gòu)再次釋放關(guān)于在全國(guó)推廣房產(chǎn)稅的聲音。
11月28日社科院發(fā)布報(bào)告，建議對(duì)城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過40平方米的部分征收房產(chǎn)稅，并把新增商品房和現(xiàn)有存量房均納入征稅范圍。之后財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人更表示，下一步稅收制度改革的重點(diǎn)將包括對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡(jiǎn)并，并研究逐步在全國(guó)推開房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅會(huì)否對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生巨大影響，成為許多人心中的一個(gè)問號(hào)。
“僅靠一個(gè)稅種就想扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)，這是不太現(xiàn)實(shí)的。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員尹中立直言，如果真的單純?yōu)榱舜驂悍績(jī)r(jià)，完全可以在交易環(huán)節(jié)征收重稅，這樣可能比房產(chǎn)稅的效果更好，所以不要對(duì)房產(chǎn)稅讓房?jī)r(jià)下降的作用寄望過高。
北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科也對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言，房產(chǎn)稅即便大范圍推廣，可能也只會(huì)讓房?jī)r(jià)短時(shí)間回落，但是長(zhǎng)期的影響有限。
而上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍則認(rèn)為，上海目前還沒有對(duì)存量房進(jìn)行征稅，假如未來政策改動(dòng)，開始對(duì)存量房征稅，可能會(huì)引發(fā)市場(chǎng)拋售。
中信建投在研究報(bào)告中指出，房?jī)r(jià)的短期波動(dòng)歸根結(jié)底是短期房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾的產(chǎn)物，房產(chǎn)稅的出臺(tái)并不能改善短期房地產(chǎn)的剛性供給，只能在長(zhǎng)期影響需求方的預(yù)期，而且這種影響要視房產(chǎn)稅出臺(tái)的具體細(xì)則而定。參照國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅的出臺(tái)與短期房?jī)r(jià)走勢(shì)并無直接的關(guān)系。
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹曾表示，影響房?jī)r(jià)的因素主要有兩個(gè)：一是土地的供應(yīng)，二是貨幣政策。和這兩個(gè)因素相比，房產(chǎn)稅的影響是“微乎其微”的。
從之前重慶、上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況來看，溫和的政策是否對(duì)房?jī)r(jià)形成了沖擊還還存疑問。某券商研究員對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，過去有段時(shí)間房?jī)r(jià)出現(xiàn)過下降，甚至有傳聞?wù)f江浙地區(qū)出現(xiàn)過房產(chǎn)拋售潮，但是將房?jī)r(jià)的下降與房產(chǎn)稅的試點(diǎn)運(yùn)行牽扯到一起還是比較牽強(qiáng)，因?yàn)槟壳皣?guó)家還在實(shí)施的限購令政策的影響遠(yuǎn)勝過房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅推廣模式成焦點(diǎn)
值得關(guān)注的是，除了房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響外，更多人關(guān)注的是房產(chǎn)稅的征收模式，以及自己的住房是否處于被征收的范圍內(nèi)。
之前中國(guó)社科院發(fā)文建議，應(yīng)及時(shí)推廣上海、重慶經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)居民用房開征保有環(huán)節(jié)的差異化房產(chǎn)稅，對(duì)于城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過40平方米的部分，無論住房是何種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，均應(yīng)按評(píng)估價(jià)格征收稅率較高的保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅，對(duì)于40平方米及以下部分，則不征收保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅。這一稅制不僅覆蓋新上市的商品房，且向現(xiàn)有存量房覆蓋。
社科院還建議，從總結(jié)上海、重慶房產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)起步，不斷擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，逐步推進(jìn)并鼓勵(lì)地方探索，最終過渡到全國(guó)統(tǒng)一制度設(shè)計(jì)，由地方選擇具體參數(shù)實(shí)施。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭曾對(duì)此表示，按照住建部的數(shù)據(jù)，當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅面積剛突破33平方米，“40平方米”標(biāo)準(zhǔn)僅略高于基本人均面積。如果就此開征房產(chǎn)稅，可能會(huì)將40%的家庭全部包括，會(huì)加重改善性需求家庭的稅收負(fù)擔(dān)。征收模式初期階段更多應(yīng)傾向于擁有多套房、高端房的人群。
中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士鄭田風(fēng)也表示，“人均40平方米以上的部分都需征收房產(chǎn)稅”意味著許多只有一套房的家庭同樣需要繳納這部分費(fèi)用，這樣單純按面積征收房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)過于平均，不合理。而且，在購房時(shí)國(guó)家已經(jīng)收取了土地出讓金，在此基礎(chǔ)上再加收房產(chǎn)稅不合理。
他認(rèn)為，按房屋套數(shù)征收房產(chǎn)稅的征稅標(biāo)準(zhǔn)效果更好，即第一套房不征稅，從第二套房起大幅提高征收稅率，就像個(gè)人所得稅一樣采取累計(jì)政策，這樣對(duì)于真正有住房需求的消費(fèi)者來說更為公平。
宋會(huì)雍則表示，征收模式可以采取價(jià)格、面積兩條線并行的舉措，以房產(chǎn)實(shí)際價(jià)格作為基數(shù)，然后看人均面積是否超出標(biāo)準(zhǔn)。
招商證券在研報(bào)中指出，房產(chǎn)稅推廣至全國(guó)仍面臨著一系列的難題，向何種住房征收，稅率如何設(shè)置，如何在抑投資的同時(shí)促剛需，這些問題都將是推廣中需要解決的問題。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，目前房產(chǎn)稅的大面積推廣時(shí)機(jī)尚未成熟，因此房產(chǎn)稅如果要擴(kuò)圍，應(yīng)該先放在一個(gè)較小范圍內(nèi)。
房產(chǎn)稅或難影響上市公司
雖然重慶、上海在2011年就成為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，而且全年樓市仍處于調(diào)控階段，但2011年仍有超過30家房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)。如今面對(duì)著即將擴(kuò)圍的房產(chǎn)稅，眾多房地產(chǎn)公司將受何影響呢？
一位不愿透露姓名的研究員表示，房產(chǎn)稅雖然有擴(kuò)圍的可能，但是從試點(diǎn)情況的表現(xiàn)來看，房產(chǎn)稅對(duì)行業(yè)和上市公司影響都比較小，主要是因?yàn)槟壳暗亩惵识己艿汀?/p>
國(guó)誠投資投資總監(jiān)黃道林向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍可能更多的是對(duì)消費(fèi)者心理層面的影響，對(duì)公司的實(shí)際利潤(rùn)影響較小。因?yàn)閺脑圏c(diǎn)城市來看，稅率并不高，壓力并非難以承受。黃道林不忘提醒記者，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅初始階段可能更多針對(duì)高端房產(chǎn)，所以經(jīng)營(yíng)高端房產(chǎn)公司要注意房產(chǎn)稅可能帶來的影響。
某券商研究員認(rèn)為，房產(chǎn)稅雖然會(huì)擴(kuò)圍，但可能只是小范圍擴(kuò)圍，不會(huì)很快擴(kuò)展到全國(guó)，主要是因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境還不成熟。有很多人關(guān)心房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，根據(jù)對(duì)很多國(guó)家的分析可以看出，在房產(chǎn)稅推出后的1~2年，房?jī)r(jià)可能下降，但之后還會(huì)回升，可見房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用并不是很大。另外，房產(chǎn)稅針對(duì)的一些高端房產(chǎn)的上市公司并不會(huì)受到太大影響，首先高端房產(chǎn)占比是比較小的，其次從試點(diǎn)結(jié)果來看，影響范圍較小。
樣本
滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)一年有余房?jī)r(jià)調(diào)控作用不明顯
每日經(jīng)濟(jì)新聞實(shí)習(xí)記者宋戈去年1月28日，重慶和上海作為全國(guó)首批試點(diǎn)城市，開始征收房產(chǎn)稅。時(shí)間已過去快兩年，效果是否達(dá)到預(yù)期，是否可以為即將推廣的房產(chǎn)稅樹立樣本呢？
財(cái)政收入效果不明顯
去年1月，上海和重慶成為試點(diǎn)房產(chǎn)稅的城市。業(yè)界普遍認(rèn)為，上海的政策相比重慶更加溫和，上海房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納，適用稅率暫定為0.6%的方案。和上海相比，重慶的征收方案更加嚴(yán)厲。首先，重慶對(duì)獨(dú)棟住房存量增量都征收；此外，重慶的稅率也比上海高，而且是超額累進(jìn)稅，最低的一檔是0.5%，最高檔1.2%，而上海最高也只有0.6%.
雖然上海的征稅方案較重慶溫和許多，但是重慶的征收面積低于上海，只對(duì)售價(jià)超出均價(jià)兩倍的房屋征收。重慶目前的均價(jià)為5000元左右，征收起點(diǎn)為15000元。統(tǒng)計(jì)顯示，目前重慶超過15000元的房屋不超過15%，因此85%的房屋不會(huì)受到影響。重慶的稅收政策傾向于對(duì)所有存量的高端住宅都征收房產(chǎn)稅，所謂高端住宅是指比主城區(qū)新建商品住房成交均價(jià)高兩倍及以上的房屋。
但是，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅對(duì)兩地政府的財(cái)政收入和當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)所產(chǎn)生的影響非常有限。上海的房產(chǎn)稅僅針對(duì)新成交住房，已擁有至少一套住房的本地買家以及外地買家均需在成交金額的七折基礎(chǔ)上，支付0.4%~0.6%的稅率（視成交價(jià)格而定）。
盡管住房限購令空前嚴(yán)厲、成交總建筑面積也大幅下滑，但根據(jù)上海市財(cái)政局2012年1月18日公布的2011年上海預(yù)算執(zhí)行情況報(bào)告顯示，2011年上海房產(chǎn)稅征收為22.1億元，完成預(yù)算的110.5%.而2012年上海房產(chǎn)稅預(yù)算為22.5億元，與2011年執(zhí)行數(shù)基本持平。這在上海市2011年3430億元的地方財(cái)政收入中，所占的比例不到1%.
重慶的房?jī)r(jià)一直在全國(guó)一線大城市中保持較穩(wěn)定的水平，該情況在2011年得到延續(xù)。據(jù)重慶市財(cái)政局副局長(zhǎng)何志明介紹，截至去年11月30日，重慶市主城區(qū)房產(chǎn)稅應(yīng)稅住房有8563套。目前，重慶房產(chǎn)稅征繳基本做到“應(yīng)收盡收”，征收率在99%以上，征收金額超過9000萬元。少部分沒有繳稅房屋主要是產(chǎn)權(quán)證沒辦結(jié)、存在產(chǎn)權(quán)糾紛等。何志明說，重慶房產(chǎn)稅收入全部用于公共租賃住房的建設(shè)和維護(hù)。
房?jī)r(jià)調(diào)控作用有待觀察
兩地試點(diǎn)房產(chǎn)稅并未在財(cái)政收入上增收多少，同時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的抑制作用也不明顯。
愛房網(wǎng)的一份報(bào)告指出，從2012年3月至8月，上海二手房均價(jià)從21000元上漲至25000元，漲幅達(dá)19%.新房市場(chǎng)上，上海市新房成交價(jià)格從年初的均價(jià)2萬元持續(xù)上漲至4月的21918元，之后慣性上漲至7月最高點(diǎn)24348元，漲幅達(dá)21.7%.重慶的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了穩(wěn)中有升。
針對(duì)這一現(xiàn)象，上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，以上海為例，首先房產(chǎn)稅只是針對(duì)新增住房，并不針對(duì)存量房征稅；其次被征對(duì)象的選擇也比較寬松，對(duì)滬籍人口人均住房超過60平方米的部分征稅；若非滬籍，居住超過3年的首套房免征；不夠三年的，暫時(shí)征收將來還可退還。
最重要的，剛需人群購房只購首套房，大多并不需要交房產(chǎn)稅。所以上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用并不明顯。
房產(chǎn)稅實(shí)施后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪了一些重慶的房產(chǎn)中介，對(duì)方表示，自房產(chǎn)稅實(shí)施后，重慶的高檔商品住房項(xiàng)目的銷量就遇到阻礙。很多時(shí)候，銷售人員告訴購房者買房要交稅，購房者就比較猶豫。但是，普通中大戶型的房屋銷量依舊穩(wěn)定。
重慶市國(guó)土資源和房屋管理局市場(chǎng)處處長(zhǎng)文星介紹稱，房產(chǎn)稅的實(shí)施對(duì)高檔商品住房起到“價(jià)格約束”的作用，從而遏制高檔住房帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
針對(duì)此現(xiàn)象，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌曾表示，房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定調(diào)節(jié)作用，但是如果要通過房地產(chǎn)稅來調(diào)控市場(chǎng)，恐怕很難達(dá)到目的。上海和重慶的經(jīng)驗(yàn)已說明了這點(diǎn)。
對(duì)可能推廣的房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)是否可以借鑒兩城市經(jīng)驗(yàn)，四川中原市場(chǎng)研究中心研究經(jīng)理周覓表示，結(jié)合兩地樓市表現(xiàn)來看，房產(chǎn)稅的稅率并不高，可能未來的版本也不會(huì)太高。由于持有成本不高，反而可能會(huì)將稅收部分轉(zhuǎn)嫁給租房客，進(jìn)而出現(xiàn)房產(chǎn)稅變相推高房?jī)r(jià)的情況。
經(jīng)驗(yàn)
各國(guó)房產(chǎn)稅千差萬別難以直接照搬
對(duì)于房產(chǎn)稅，我國(guó)已有上海和重慶試點(diǎn)在先。在獲取參考樣本的同時(shí)，也可以將目光放向海外。如今，很多國(guó)家的房地產(chǎn)稅早已是政府正常的財(cái)產(chǎn)稅收，對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)也起到了調(diào)節(jié)作用。
招商證券在一份地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告中指出，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)開征房產(chǎn)稅的市場(chǎng)基礎(chǔ)和發(fā)達(dá)國(guó)家還存在很大差異。目前已經(jīng)開征房產(chǎn)稅的很多國(guó)家基本都實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)總體的供需平衡，因此才有較好的征收基礎(chǔ)。
國(guó)外房產(chǎn)稅千差萬別
盡管國(guó)外征收房產(chǎn)稅已經(jīng)非常普遍，但各個(gè)國(guó)家的征收標(biāo)準(zhǔn)并不相同，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的效果也不盡相同。
德國(guó)：在德國(guó)購置房產(chǎn)，首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%~1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買賣要交3.5%的交易稅，還有資本利得稅，買賣盈利繳納15%的差價(jià)盈利稅，十年內(nèi)出售即參照公司稅標(biāo)準(zhǔn)征收資本收益的25%.按照德國(guó)房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格高，稅收就大幅上升，這對(duì)投資炒房客來說套利空間非常有限。
過去10年間，德國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格漲幅跟不上同期CPI的漲幅，如此穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，得益于政府通過各種差別化征稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的調(diào)控。
新加坡：新加坡的房產(chǎn)稅征收以“調(diào)節(jié)貧富”為原則。目前新加坡的物業(yè)稅征收為雙軌制，主要是根據(jù)房屋用途來區(qū)分。如果房屋是自住，政府將征收4%的物業(yè)稅，如果房產(chǎn)屬于投資，政府將征收10%的物業(yè)稅。新加坡政府對(duì)于社會(huì)上10%的最困難群體提供補(bǔ)貼或廉租房，同時(shí)嚴(yán)格控制商品房的比例，對(duì)于超過100平方米的高檔住房，政府將收取高額的土地出讓金和物業(yè)費(fèi)。
日本：針對(duì)房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，日本并未設(shè)立專門的房產(chǎn)稅，而是將房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)的一種，統(tǒng)一列入“固定資產(chǎn)稅”的對(duì)象加以征收，稅率為1.4%.固定資產(chǎn)價(jià)值由地方政府評(píng)估確定，日本對(duì)每戶住宅的土地面積制訂了分級(jí)征稅標(biāo)準(zhǔn)。在每戶居民的住宅土地中，200平方米以下部分只需繳納正常標(biāo)準(zhǔn)1/6的固定資產(chǎn)稅，200平方米以上部分至房屋投影區(qū)域10倍面積之間的部分也僅需繳納1/3的固定資產(chǎn)稅。日本的房產(chǎn)稅征收方案保障了小戶型低收入人群的利益。
美國(guó)：美國(guó)房產(chǎn)稅是地方政府的主要收入來源，政府也通過房產(chǎn)稅來平衡地方財(cái)政預(yù)算。美國(guó)征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項(xiàng)支出、完善公共設(shè)施和福利，因此美國(guó)房產(chǎn)稅的收稅主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)，聯(lián)邦政府和州政府都不征收房產(chǎn)稅。
能否借鑒國(guó)外模式
國(guó)外的房產(chǎn)稅征收模式千差萬別，但是房產(chǎn)稅是否對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響了呢？
招商證券在研究報(bào)告中對(duì)全球主要國(guó)家在征稅前后的房?jī)r(jià)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)短期內(nèi)房地產(chǎn)保有稅的開征會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，保有稅的降低會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲，但相對(duì)沒有稅收而言房?jī)r(jià)變動(dòng)幅度不大，征稅后的第2年房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)一定的回漲。大多數(shù)案例結(jié)果表明，針對(duì)個(gè)人房產(chǎn)開征房產(chǎn)稅來遏止大城市房?jī)r(jià)的上漲作用不大。
那么，國(guó)外的房產(chǎn)稅模式能否為我國(guó)所借鑒呢？中國(guó)人民大學(xué)教授經(jīng)濟(jì)學(xué)博士鄭田風(fēng)認(rèn)為，房產(chǎn)稅遲早都要推行，目的不是讓所有人都交稅，而是要讓囤房的人因囤不起房而把房子吐出來，讓沒有房的人有房可買。美國(guó)的房產(chǎn)稅經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。在美國(guó)，即便相對(duì)富有的家庭也只有一套房子，因?yàn)榈谝惶追康酿B(yǎng)房成本很低，第二三套房所需的養(yǎng)房成本很高。高昂的養(yǎng)房成本讓大多數(shù)美國(guó)家庭不會(huì)囤房。
不過有觀點(diǎn)認(rèn)為，照搬國(guó)外模式也許并不能取得很好的效果，因?yàn)橹袊?guó)和其他國(guó)家的房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)不同。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，土地所有權(quán)不同，住宅類型不同，完全照搬國(guó)外經(jīng)驗(yàn)或許行不通。
