前房產(chǎn)稅作為限購(gòu)政策第一后備的地位已經(jīng)基本確立，全面鋪開也應(yīng)是板上釘釘?shù)氖�，雖然從目前的政策力度來看，未來如果真的全面鋪開，無(wú)論是稅率還是應(yīng)稅范圍都完全可以根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需要做出調(diào)整，無(wú)疑這將是限購(gòu)之后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最持久的政策。
財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人署名文章為房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍定調(diào)，上海認(rèn)定5萬(wàn)套應(yīng)稅住房，四川就修訂《四川省房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》向社會(huì)各界公開征集意見，一時(shí)間房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的呼聲再起。
“當(dāng)前房產(chǎn)稅作為限購(gòu)政策第一后備的地位已經(jīng)基本確立，全面鋪開也應(yīng)是板上釘釘?shù)氖�，雖然從目前的政策力度來看，未來如果真的全面鋪開，無(wú)論是稅率還是應(yīng)稅范圍都完全可以根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需要做出調(diào)整，無(wú)疑這將是限購(gòu)之后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最持久的政策。 ” 分析師潘紹之對(duì)新金融記者表示。
逐步將房產(chǎn)稅推向全國(guó)
日前，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人的一篇署名文章，再次將房產(chǎn)稅推到輿論的風(fēng)口浪尖。文章中指出，要深化房地產(chǎn)稅制改革，構(gòu)建合理完善的房地產(chǎn)稅收制度，有效調(diào)節(jié)財(cái)富分配。統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，逐步改變目前房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)各類收費(fèi)和稅收并存的狀況。結(jié)合其他方面的稅制改革，對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡(jiǎn)并，合理安排稅收負(fù)擔(dān)。而謝旭人在文章中提出的“認(rèn)真總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，研究逐步在全國(guó)推開，同時(shí)積極推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革”，無(wú)疑成為房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的明確信號(hào)。
其實(shí)這已經(jīng)不是今年以來政府層面第一次釋放出房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的信號(hào)。此前央行、國(guó)稅總局、住建部等部委相關(guān)負(fù)責(zé)人均在各種場(chǎng)合談過房產(chǎn)稅改革推進(jìn)問題。全國(guó)30多個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的地稅官員也已開展為期6個(gè)月的房產(chǎn)稅稅基評(píng)估集訓(xùn)，這一培訓(xùn)也被解讀為是為開展非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的存量部分恢復(fù)征稅的試點(diǎn)，提供技術(shù)儲(chǔ)備。
“從謝部長(zhǎng)的表態(tài)中可以看到，一是房產(chǎn)稅的擴(kuò)大試點(diǎn)成為定局，二是其他交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)可能減少。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉對(duì)新金融記者表示，房產(chǎn)稅未來是用來取代地方土地出讓金減少后的地方稅源。初期肯定從新購(gòu)的超面積收起，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，肯定會(huì)涉及存量多套房。
知名財(cái)經(jīng)專家葉檀在接受新金融記者采訪時(shí)表示，房產(chǎn)稅本質(zhì)是對(duì)每年的持有環(huán)節(jié)征稅，是針對(duì)房地產(chǎn)最大的做空機(jī)制。房產(chǎn)稅將迫使風(fēng)險(xiǎn)厭惡型的投資者離開這一最重要的投資品市場(chǎng)，投資者離開，房?jī)r(jià)自然下行。“目前看房產(chǎn)稅遲早要推出來，相比土地財(cái)政，房產(chǎn)稅起碼可以在合理、合法的軌道內(nèi)，把政府納入到稅收的軌道上來。如果想要房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)正常狀態(tài)，想要建立一個(gè)比較健康的財(cái)政體系，房產(chǎn)稅目前看還是比土地財(cái)政要好，也是解決地方財(cái)政問題的最大出路。”葉檀表示。
上海5萬(wàn)套住房需繳房產(chǎn)稅
作為率先進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市，上海關(guān)于房產(chǎn)稅的一舉一動(dòng)無(wú)疑備受關(guān)注。上海市稅務(wù)局近日公布，截至目前上海市共計(jì)認(rèn)定5萬(wàn)套住房需繳納房產(chǎn)稅，其中去年認(rèn)定2萬(wàn)余套，今年約3萬(wàn)套。5萬(wàn)套應(yīng)稅房產(chǎn)中90%適用0.4%的稅率，主要集中在非中心城區(qū)。
據(jù)此前上海公布的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，房產(chǎn)稅征收對(duì)象是本市居民家庭在本市新購(gòu)第二套及以上住房和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房，適用稅率定為0.6%，但應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。此外，上海規(guī)定了多達(dá)7條減免征收的優(yōu)惠條件，如本地居民為婚房預(yù)購(gòu)的房屋、符合外地引進(jìn)人才的個(gè)人合理居住住房等等，同時(shí)在只對(duì)家庭名下人均住房面積超過60平方米的部分征稅，并不涉及存量住房。
“根據(jù)數(shù)據(jù)計(jì)算，去年上海房產(chǎn)稅出臺(tái)的時(shí)間是1月28日，剔除1月的成交數(shù)據(jù)，2-12月上海商品住宅成交套數(shù)約在5.4萬(wàn)套，而按照本次公布的2萬(wàn)套應(yīng)稅房產(chǎn)的數(shù)量計(jì)算，應(yīng)稅比例僅在1/3，今年由于改善型客戶的逐步入場(chǎng)，這一比例才相對(duì)有所提高，但依然不足一半。”潘紹之表示，從上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)的現(xiàn)狀來看，一是實(shí)際繳稅的人群較少，二是實(shí)際稅負(fù)較輕。以當(dāng)前房產(chǎn)稅的執(zhí)行情況來看，其對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際調(diào)節(jié)作用依然有限。
多套房擁有者在在意房產(chǎn)稅
近日四川將修訂《四川省房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》列入該省2013年立法計(jì)劃的項(xiàng)目向社會(huì)各界公開征集意見，也被視為四川省為房產(chǎn)稅試點(diǎn)所做的準(zhǔn)備。
四川省地稅局介紹，四川的細(xì)則，是對(duì)現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的細(xì)化，而《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》不針對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)，與上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)有所不同。
業(yè)內(nèi)人士對(duì)新金融記者表示，房?jī)r(jià)跌幅已經(jīng)明顯收窄，很多城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上調(diào)，同一項(xiàng)目在最近幾個(gè)月的房?jī)r(jià)大部分城市都已經(jīng)止跌上漲。同時(shí)全國(guó)土地出讓金以及商品房銷量增幅均明顯放緩，而與之息息相關(guān)的稅收收入也隨之下調(diào)。“這些都決定了房產(chǎn)稅作為儲(chǔ)備政策，在這個(gè)時(shí)候進(jìn)行擴(kuò)大試點(diǎn)的表態(tài)。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。
對(duì)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大可能產(chǎn)生的影響，張大偉表示，一旦房產(chǎn)稅試點(diǎn)增加，對(duì)多套房擁有者的心理影響將非常大，也有可能給部分市場(chǎng)帶來一定的存量供給。增加持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，將逐漸有利于擠壓出目前市場(chǎng)的存量閑置房源，有利于市場(chǎng)的流通。同時(shí)房產(chǎn)稅試點(diǎn)可能會(huì)使部分庫(kù)存空置房源選擇出租，增加租賃房源平抑房租上漲。
