內(nèi)容摘要：個人住房房產(chǎn)稅試點在上海、重慶處境尷尬，房產(chǎn)稅改革有待修正政策目標(biāo)后循序漸進(jìn)。
10月國慶長假剛過，重慶市地稅局的稅管員就忙碌起來了，有的區(qū)縣甚至實行全月無雙休日制度，以加強征稅工作，其中就包括對正在試點的個人住房房產(chǎn)稅的催征。
今年10月，是重慶實行個人住房房產(chǎn)稅改革試點以來的第二個征稅期。按照規(guī)定，該市主城九區(qū)范圍內(nèi)擁有獨棟商品住宅和新購高檔住房產(chǎn)權(quán)的納稅人，須于當(dāng)月底之前主動申報并繳納個人住房房產(chǎn)稅。
與稅務(wù)部門工作人員的“忙碌”相比，重慶市稅務(wù)部門所征得的房產(chǎn)稅收入?yún)s是寥寥。2011年是試點第一年，全市個人住房房產(chǎn)稅尚不足1億元。今年的征稅范圍又有所縮小，即使加上此前的存量別墅，預(yù)計征稅收入也不會增加多少。
另一試點城市上海的情況也不太樂觀，用上海市稅務(wù)局相關(guān)負(fù)責(zé)人的話來說，該市房產(chǎn)稅“沒有完全征起來”。
接近財政部的人士近期也向《財經(jīng)》記者透露，財政部原本打算今年在湖南、湖北“兩型社會”試驗區(qū)試點個人住房房產(chǎn)稅，但目前兩地的相關(guān)準(zhǔn)備工作已暫停。
同時，針對房產(chǎn)稅改革的質(zhì)疑之聲不絕于耳，法理問題、重復(fù)征稅問題、征稅目標(biāo)問題等，均未有共識性答案。全國政協(xié)委員、國稅總局原副局長許善達(dá)對《財經(jīng)》記者表示，個人住房房產(chǎn)稅不符合中國當(dāng)前的形勢，事實也已充分證明試點不成功，應(yīng)當(dāng)明文中止。
雖然無人預(yù)知歷時一年半有余的個人住房房產(chǎn)稅試點會否中止，但其尷尬處境的確令相關(guān)政策制定部門暫時失語。同時，參照歐美國家的房產(chǎn)稅征收情況，尤其是今年以來各級政府稅收收入增長的明顯放緩，使得希望堅定推進(jìn)個人住房房產(chǎn)稅試點的聲音并未減弱。
渝滬低調(diào)試點
10月9日，重慶市地稅局發(fā)布了一則通告，要求相關(guān)納稅人于當(dāng)月主動申報繳納個人住房房產(chǎn)稅，并公布了相應(yīng)的逾期處罰措施。
按照其規(guī)定，經(jīng)地稅機關(guān)通知申報后仍不申報納稅的，地稅機關(guān)將依法采取加收滯納金、提請阻止出境、媒體曝光、交易限制、銀行扣款等措施追繳稅款，并追究相應(yīng)的法律責(zé)任。不過，對于這些強制性措施可能的實施情況，外界并不看好。
2011年1月，上海和重慶相繼宣布從2011年1月28日起啟動個人住房房產(chǎn)稅改革試點，一時廣受關(guān)注，亦爭議不斷。焦點就是向誰征稅、征多少稅。
今年1月18日，重慶市長黃奇帆在該市財稅工作會議上明確說道，重慶率先開展房產(chǎn)稅試點，率先實現(xiàn)了制度突破，是對全國稅制改革的方向性探索。重慶去年征收房產(chǎn)稅涉及9400余套住宅，總計近1億元，應(yīng)稅率99.1％。但相對于重慶市去年2900億的財政收入，房產(chǎn)稅的增量幾可忽略。
上海官方渠道披露的數(shù)據(jù)是，2011年全市應(yīng)繳納個人住房房產(chǎn)稅的住房接近2萬套。但具體的個人住房房產(chǎn)稅征收金額，卻未被上海市財政局單列。根據(jù)上海市財政局公布的2011年上海預(yù)算執(zhí)行報告，2011年上海各類房產(chǎn)稅收入總計22.1億元，完成預(yù)算的110.5％，其中個人住房房產(chǎn)稅占比多少，不得而知。
今年5月，上海市國稅局、地稅局副局長胡蘭芳在發(fā)布會上透露，截至2011年底，已有16283套住房的納稅人按規(guī)定繳納了2011年度房產(chǎn)稅。今年一季度該市對24433套住房完成了房產(chǎn)稅征免認(rèn)定，其中應(yīng)征收房產(chǎn)稅的住房有4419套，占18.1％。
大多數(shù)時間里，渝滬兩地對征收個人住房房產(chǎn)稅的具體情況三緘其口。據(jù)了解，主要是試點工作推進(jìn)不順利，在應(yīng)征范圍、征收標(biāo)準(zhǔn)等方面遇到阻力，擴大試點范圍，壓力重重。
“房產(chǎn)稅改革落實的情況不是很好，可以說沒有完全征起來。”上海市稅務(wù)局相關(guān)負(fù)責(zé)人在《財經(jīng)》記者一再追問下審慎地表示。他認(rèn)為很多事情理論上不是問題，操作起來則有很大難度，上海的個人住房房產(chǎn)稅試點就遇到了這樣的問題。但對于具體問題，這位負(fù)責(zé)人語焉不詳。
上海也是全國首個“營改增”稅收改革試點城市。該負(fù)責(zé)人表示，區(qū)別在于營改增是減稅政策，房產(chǎn)稅卻是增稅政策；營改增政策文件由中央統(tǒng)一發(fā)布，地方執(zhí)行即可，房產(chǎn)稅卻只有整體思路，具體方案由地方制定，推行困難重重。
按照公布的規(guī)定，上海市房產(chǎn)稅征收對象是：該市居民家庭在該市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房、非該市居民家庭在本市新購的住房。試點初期，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70％計算繳納，適用稅率暫定為0.6％或0.4％。另外，該市居民家庭在該市新購房符合一定條件可暫免征稅。
熟悉上海房地產(chǎn)市場的業(yè)內(nèi)人士介紹，這個征收方案面臨的操作難題不少：認(rèn)定第二套房，涉及信息聯(lián)網(wǎng)和親屬關(guān)系，住房市場交易價格的參照也有爭議，加上免征條件的確認(rèn)與核實等，均需要大量細(xì)致工作。即使上述信息均核實清楚，實際征收時也會受到一些業(yè)主阻撓，強行征稅并不容易。
試點效果不彰
從近兩年的實際情況看，房產(chǎn)稅試點對試點城市及整個房地產(chǎn)市場的影響有限。
在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭看來，目前仍處于房地產(chǎn)市場調(diào)控期，更加嚴(yán)厲的限購、限貸政策對房地產(chǎn)市場影響更直接，個人住房房產(chǎn)稅的稅率較低、征收范圍有限。
以重慶為例，該市確定的征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購高檔住房以及在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含）以上的普通住房。其中，高檔住房是指建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含）以上的住房。
按照規(guī)定，重慶市獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5％；3倍（含）至4倍的，稅率為1％；4倍（含）以上的，稅率為1.2％。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5％。
重慶市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人對《財經(jīng)》記者說，該市的房產(chǎn)稅試點運行比較平穩(wěn)，政策和操作沒有太大變化，只是今年征稅標(biāo)準(zhǔn)有所提高。“上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍”這一標(biāo)準(zhǔn)，由2011年執(zhí)行的9941元/平方米，提高至今年的12152元/平方米，即建筑面積交易單價達(dá)到12152元/平方米以上高檔住房今年才需繳稅，征稅范圍實際上有所縮小，征稅阻力不大。
重慶中原地產(chǎn)市場研究部副總監(jiān)孫剛也認(rèn)為，房產(chǎn)稅政策實行一年半以來，實施范圍有限，對重慶房地產(chǎn)市場的觸動并不大。作為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，孫剛曾多次參加國稅總局在重慶組織的調(diào)研座談會。
依照重慶市2011年的征稅標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積每平方米9941元測算，折合成套內(nèi)面積就是12000元左右，只有別墅和極少數(shù)高端公寓能賣到這一價格。開發(fā)商也會有意規(guī)避房產(chǎn)稅的影響，在房產(chǎn)總價不變的情況下，通過贈送帶產(chǎn)權(quán)的地下室等方式降低單價。這可以使適用稅率降低，比如從1％降為0.5％。
孫剛對《財經(jīng)》記者表示，獨棟別墅房型在重慶房地產(chǎn)供應(yīng)環(huán)節(jié)所占的比例本來就不大，一般的別墅產(chǎn)品只占總供應(yīng)量的5％左右，獨棟別墅的比例更小。去年繳納房產(chǎn)稅的別墅，全市大概有三四千套。由于對別墅進(jìn)行存量征稅，今年別墅類房產(chǎn)的稅源將有所擴大，但增量有限。
符合征稅條件的高檔住宅占比也不大。今年的征稅標(biāo)準(zhǔn)提高到每平方米12152元，而去年以來的房價并沒有太多變化，因此征稅范圍更小。
一段時期以來，重慶房地產(chǎn)市場成交不活躍，孫剛認(rèn)為主要還是限貸政策在起作用，如果只有房產(chǎn)稅政策而不實行限貸，市場不會出現(xiàn)如此大力度的調(diào)整。
一位接近重慶地稅部門的人士稱，房產(chǎn)稅的征收過程還是非常艱難。2011年底，國稅總局曾到重慶進(jìn)行調(diào)研，重慶市地稅部門曾透露，針對獨棟別墅征稅，稅務(wù)人員需要聯(lián)合物業(yè)人員一家一家溝通，耗時費力。
據(jù)《財經(jīng)》記者了解，去年是試點工作開展的第一年，經(jīng)驗不足的稅務(wù)部門特別推出了許多不同于以往的舉措。比如，要求10月征期內(nèi)每天延長工作時間，星期六和星期日有專人負(fù)責(zé)征收工作；對部分長期生活在國外專程回國辦理個人住房房產(chǎn)稅事宜的納稅人，安排車輛接送并指定專人陪同辦理。
前述重慶市地稅局負(fù)責(zé)人表示，對征稅難度較大的存量獨棟別墅去年已然全面摸底，今年將繼續(xù)征收。加上今年的新增別墅，征收難度會小于去年，但也不容松懈。高檔住房方面，今年縮小了征稅范圍，這是否意味著今年重慶的房產(chǎn)稅收入會少于去年的近1億元？對此，該負(fù)責(zé)人未置可否。
