關(guān)于陜西樓市限利10%所引發(fā)的巨大爭(zhēng)議，在陜西省住建廳房產(chǎn)處處長(zhǎng)張繼剛看來，陜西省政府此次推出的調(diào)控新政，是為了響應(yīng)中央地產(chǎn)調(diào)控，是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格備案制的進(jìn)一步落實(shí)和細(xì)化，“成本核算或?qū)⒚堪肽臧l(fā)生一次變動(dòng)。”
盡管地方政府一再表示，這項(xiàng)政策是為進(jìn)一步促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，但當(dāng)?shù)夭糠值禺a(chǎn)界人士和學(xué)者對(duì)此并不認(rèn)同。除了限利的可操作性問題，西北大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授白永秀表示，對(duì)地產(chǎn)商核定成本和規(guī)定利潤(rùn)，并不是政府應(yīng)該做的。政府可以控制保障房的價(jià)格，但商品房市場(chǎng)供求是瞬息萬變的，而政府調(diào)控措施難以奏效。
回應(yīng)：10%利潤(rùn)合理
顯然，10%的利潤(rùn)“紅線”，成為陜西樓市新政引發(fā)巨大關(guān)注的觸點(diǎn)。
多位開發(fā)商在此前接受記者采訪時(shí)曾表示，新政恐難操作，開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程中，項(xiàng)目地價(jià)、產(chǎn)品配套、設(shè)計(jì)方案、建安銷售成本等均不一樣，且有些成本變動(dòng)性大，無法核算實(shí)際的決算成本。
而陜西省住建廳官網(wǎng)顯示，將按照土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目，根據(jù)2009《陜西省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)則》及當(dāng)年涉及建筑的各項(xiàng)價(jià)格指數(shù)測(cè)算出較為準(zhǔn)確的開發(fā)成本，確定合理利潤(rùn)率并控制在10%左右。
張繼剛昨日對(duì)記者表示，“政策剛出來，還沒有實(shí)施，剛開始肯定是試點(diǎn)。”具體而言，地方政府的住建部門和物價(jià)主管部門會(huì)選定城市中的某個(gè)區(qū)域，在此區(qū)域選定不同品質(zhì)的典型性項(xiàng)目，將所有成本考慮進(jìn)去，核算出一個(gè)合理成本，在此基礎(chǔ)上再加上10%的利潤(rùn)，最后公布一個(gè)大致價(jià)格區(qū)間。
張繼剛透露，事實(shí)上，陜西省住建廳于去年底已對(duì)省內(nèi)21個(gè)典型商品住房項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本、稅費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行了測(cè)算。發(fā)現(xiàn)縣城項(xiàng)目的利潤(rùn)率在10%以下，市區(qū)項(xiàng)目的利潤(rùn)率略高于10%，據(jù)此確定的10%的利潤(rùn)還是比較合理的。
不過，對(duì)于具體核算，張繼剛亦坦言操作有難度，“測(cè)算成本時(shí)，在選擇項(xiàng)目上要講究。此外，對(duì)于區(qū)間的取值很重要，確定的區(qū)間價(jià)格能否真實(shí)反映一個(gè)區(qū)域的價(jià)格。”
對(duì)于地產(chǎn)商質(zhì)疑政策可操作性差，張繼剛則回應(yīng)稱，10%絕不是政府定價(jià)和限制地產(chǎn)價(jià)格，而是對(duì)于市場(chǎng)制定宏觀的引導(dǎo)性價(jià)格，是為了讓宏觀調(diào)控落到實(shí)處，最終實(shí)現(xiàn)一房一價(jià)，“成本核算或?qū)⒚堪肽臧l(fā)生一次變動(dòng)。”
在今年房地產(chǎn)調(diào)控不放松的政策口徑下，陜西省調(diào)控新政亦和中央近期地產(chǎn)調(diào)控方向一致。
張繼剛告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在宏觀調(diào)控價(jià)格備案的基礎(chǔ)上，陜西的政策是對(duì)其的進(jìn)一步落實(shí)和細(xì)化，算是一個(gè)探索性的政策。開發(fā)商按照政府確定的價(jià)格區(qū)間備案，不會(huì)把價(jià)格搞得太離譜。“此外，陜西房地產(chǎn)銷量下滑背景下，政府公布價(jià)格區(qū)間，讓購房者看到房地產(chǎn)價(jià)格空間和利潤(rùn)空間是有限的，購房者可以適時(shí)出手，也可以提升銷售。”
專家：或影響地方稅收
事實(shí)上，除了對(duì)限利10%的質(zhì)疑，業(yè)內(nèi)亦指責(zé)陜西省的樓市調(diào)控新政違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，充滿行政調(diào)控的色彩。
白永秀表示，政府可以控制保障房的價(jià)格，但商品房市場(chǎng)應(yīng)由供求關(guān)系調(diào)節(jié)，政府控制其價(jià)格不符合市場(chǎng)的需要。對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控，政府可以在土地、稅收、貸款諸多方面進(jìn)行控制，而不應(yīng)該直接在盈利成本和價(jià)格上控制。
白永秀分析稱，房地產(chǎn)行業(yè)最大的問題在于利潤(rùn)空間不透明和腐敗，在于不規(guī)范操作，尤其是在征地問題上，政府應(yīng)該對(duì)此進(jìn)行控制。嚴(yán)格控制貸款，同時(shí)鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售，才能使房地產(chǎn)健康發(fā)展。
在白永秀看來，“由于省政府和各級(jí)市、縣政府的利益是不同的，在有些地方房地產(chǎn)就是地方利益，因此政府能否科學(xué)測(cè)算出合理的價(jià)格區(qū)間并不確定，操作性很難。”
此外，白永秀亦擔(dān)心，陜西省新政可能會(huì)對(duì)地方財(cái)政和稅收造成影響。從表面看，政府核算成本為稅后，所有的成本都有所體現(xiàn)，但是政策一旦實(shí)行，長(zhǎng)期看，房企的總體利潤(rùn)和規(guī)模一旦縮小，最終會(huì)減少地方政府的財(cái)稅收入。
當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商也對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，土地成本是開發(fā)商整個(gè)開發(fā)成本的大頭，約占30%~50%。土地成本是影響利潤(rùn)最大的一部分，而土地增值稅是地方政府很大的一個(gè)稅收來源，如果政府將利潤(rùn)控制在10%，開發(fā)商可能會(huì)選擇相對(duì)便宜的地塊，或減少拿地，土地成交量將減少。
該開發(fā)商表示，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)本來就不太好，如果此政策推行，房地產(chǎn)商的利潤(rùn)空間進(jìn)一步壓縮的話，房企就會(huì)考慮壓縮成本，這也會(huì)影響到稅收。
當(dāng)?shù)匾患抑行头康禺a(chǎn)商的負(fù)責(zé)人則直言，房地產(chǎn)企業(yè)向地方政府繳納的稅費(fèi)有多種，其中營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、契稅、宣傳銷售支出占了大頭，如果政府嚴(yán)格執(zhí)行此政策，開發(fā)商就沒有利潤(rùn)，營(yíng)收的縮減必然影響到稅收。
