國家統(tǒng)計局近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2011年12月全國70個大中城市中，有52個城市的新建商品住房價格環(huán)比下降，房價持平的有16個，僅兩個城市環(huán)比上漲。由此引發(fā)廣大市民和企業(yè)十分關心房價的未來或長期性走勢。毫無疑問，中國正在或即將推行的三大財稅制度改革將對樓市以及房價將產(chǎn)生方向性的影響。企業(yè)及居民對此應給予高度關注。
這三大財稅趨勢性改革包括居民保障房制度、房產(chǎn)稅制度和增值稅制度改革，這三項大的財稅制度改革與樓市密切相關，它們將引領樓市逐步回歸理性。居民社會保障房制度改革從財政支出方向影響房價和民生，房產(chǎn)稅制度改革和營業(yè)稅改征增值稅從財政收入方向影響房價和民生。
三大財稅制度改革與樓市密切相關
第一項與樓市密切相關的財稅制度改革是居民社會保障房制度改革。中國居民社會保障房制度改革的必然趨勢主要包括三個方面：一是應對居民基本住房的持續(xù)性需求，應對城市化加速的局面，使居民社會保障房供給成為一項改善民生的長期性、根本性制度；二是在政府財力許可的條件下，逐步擴大居民社會保障住房供給量；三是居民社會保障住房供給模式在“生產(chǎn)模式”和“購買模式”中相機抉擇。
居民社會保障房制度改革是中國社會保障制度改革的重要組成部分。與其他所有市場一樣，樓市交易是用貨幣投票的，以貨幣“出價取高”的方式完成每一宗交易，它無法滿足貨幣出價低的中低收入群體的住房需求，這種市場失敗領域必須由政府部門提供社會保障房解決。從西方國家的情況看，提供居民社會保障房是涉及民生的一項根本性制度。
政府“提供”與“生產(chǎn)”居民社會保障性住房是有區(qū)別的。政府生產(chǎn)社會保障性住房是指由政府融資且直接參與社會性保障住房的建設，而政府提供社會保障性住房是指政府只提供資金，不直接參與住房建設或“生產(chǎn)”。西方國家的普遍做法是提高社會保障房供給資金，而較少直接參與具體的建設。
中國在20世紀90年代末期推動居民住房制度改革，取消居民福利分房制度，讓居民在樓市中購房滿足需求。這種住房制度市場化取向的改革是正確的，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來重大發(fā)展機遇，但其缺陷之一是居民社會保障房制度改革沒有配套跟上，忽視了樓市本身不解決中低收入群體住房需求這個樓市失敗特征。在房價居高不下、房價與中低收入居民收入水平嚴重“脫節(jié)”、城市化提速的情況下，居民社會保障房供給不足的矛盾由逐步顯現(xiàn)向加劇方向升級。
在推動居民社會保障房制度改革方面，政府采取的步驟是分批分步式的，即為了滿足居民的住房基本需求，在財政能力許可的范圍內(nèi)，政府會逐步增加社會保障房供給。
政府供給社會保障房的方式會依據(jù)樓市運行狀況，再以單獨建設居民社會保障房為主和以向私人市場購買住房為主這兩種方式間相機抉擇。
第二項與樓市密切相關的財稅制度改革是房產(chǎn)稅制度改革。中國房產(chǎn)稅制度改革的方向和趨勢是在試點的基礎上，空間上逐步由試點區(qū)域或城市向其他城市鋪開；征稅對象上逐步由增量房向存量房推進，且不再區(qū)分住房的使用用途；稅負設計上在免除居民家庭基本住房稅收的基礎上采取累進稅率的方式對住房征稅。
在西方絕大多數(shù)國家，房產(chǎn)稅是地方政府的主要收入來源。中國居民住房制度改革的另一個缺陷是房產(chǎn)稅制度改革滯后。房產(chǎn)稅與物業(yè)稅的根本區(qū)別在于物業(yè)稅除對房屋征稅以外，還對土地征稅。由于中國土地產(chǎn)權為國有，依照產(chǎn)權稅收理論邏輯，中國征收物業(yè)稅不恰當，故僅推動房產(chǎn)稅制度改革。
在推動房產(chǎn)稅制度改革步驟上，中國首先將上海、重慶兩個城市作為試點地區(qū)，之后在全國范圍逐步推開。盡管上海、重慶這兩個城市在試點期推行的房產(chǎn)稅制度離真正的房產(chǎn)稅制度仍有相當大的差距，但為中國全面推動房產(chǎn)稅制度改革積累了經(jīng)驗，并產(chǎn)生了一定的房產(chǎn)稅制度改革宣傳效應。房產(chǎn)稅制度改革涉及到千家萬戶，政府在推動房產(chǎn)稅制度改革方面采取相對謹慎的態(tài)度，一方面考慮到其對整個國民經(jīng)濟的影響，另一方面也考慮到居民對其接受的程度。房產(chǎn)稅制度改革的關鍵在于居民家庭住房信息的掌握、房屋估價的確定、稅率高低的設計三個方面。
第三項與樓市密切相關的財稅制度改革是增值稅制度改革。中國增值稅改革的一個重要趨勢是增值稅擴圍，即由在上海交通運輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務業(yè)試點營業(yè)稅改征增值稅的基礎上，依據(jù)經(jīng)濟形勢和財稅形勢，將逐步向包括銷售房地產(chǎn)在內(nèi)的其他行業(yè)推動營業(yè)稅改征增值稅。
房產(chǎn)稅調控威力遠超限購
從總體上看，中國三大趨勢性財稅制度改革及其分步實施策略有助于樓市的長期健康穩(wěn)定發(fā)展，有助于房價逐步回歸理性，有助于樓市實現(xiàn)“軟著陸”。
在上述三大趨勢性財稅制度改革中，在政府對樓市宏觀調控的所有手段中，對樓市影響最大的就是房產(chǎn)稅制度改革，其調控威力及效果遠超限購令及貨幣政策措施。由于規(guī)定一定的起征點或免征額，中國房產(chǎn)稅制度改革對居民住房消費需求影響不大或為零，但對居民投資需求產(chǎn)生相當大的影響。房產(chǎn)稅影響房價的機理是它增加囤房成本。當然，房產(chǎn)稅制度改革對樓市影響的大小還取決于房產(chǎn)稅制度設計內(nèi)容，其核心是房產(chǎn)稅稅率的確定。如果房產(chǎn)稅稅率過低，則對房價影響有限；如果房產(chǎn)稅稅率采取累進稅率，稅率最低級次和最高級次均在一個較高水平，則對房價影響極大。住房限購令盡管對抑制房價上漲有一定作用，但其對樓市的影響也是雙面的，即一方面對增量住房需求產(chǎn)生抑制，但另一方面已購買大量住房或住房購買數(shù)量已超過限購令規(guī)定套數(shù)的居民或投資者一般不愿賣出住房，一般會惜售，因為這部分住房擁有者一旦出售其住房，意味著其短期內(nèi)可能無法再購買住房了，其結果是減少住房供應，在一定程度上助推房價。貨幣政策措施固然對樓市調控有一定的作用，但在熱錢大量涌入，收入分配差距過大的情況下，其對房價的抑制作用也受到一定約束。
中短期看，中國社會保障性住房制度改革對樓市影響有限，但從長期趨勢看，中國社會保障性住房制度改革的影響不可低估，它對樓市發(fā)展具有穩(wěn)定作用，對房價暴漲暴跌具有一定的防范作用。由于中低收入者對社會保障性住房的需求量巨大，而在中短時期內(nèi)其供給量數(shù)量極為有限，故在中短時期內(nèi)，社會保障房供給難以對房價產(chǎn)生實質性影響，但從長期看，隨著社會保障性住房供給量的擴大，其供需缺口縮小，則社會保障房供給會對房價產(chǎn)生較強的抑制作用。在房價高且交易量低迷的情況下，樓市吸納的勞動力會逐步減少。針對這種情況，政府主要采取“生產(chǎn)模式”供給社會保障性住房，即以擴大住房生產(chǎn)量、擴大住房供給規(guī)模為主，一方面解決農(nóng)民工就業(yè)問題，另一方面對房價上漲產(chǎn)生一定的抑制作用。
如果中國樓市泡沫破裂，則一方面有部分中低收入者會向私人市場購買住房，減少對社會保障性住房供給壓力，另一方面，中國社會保障性住房的供給模式會改為主要向住房私人市場購買的方式向中低收入者提供住房。而且，從長期趨勢看，政府提供社會性保障房主要采取向私人住房購買方式，其效應是可以阻止房價過度下跌，從而防止樓市崩盤和金融危機。
如果銷售房屋由營業(yè)稅改征增值稅，由于進項稅額可以扣除，則會刺激投資者擴大工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)需求，從而有助于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時，由于銷售房屋由營業(yè)稅改征增值稅，與住房交易的稅負降低，一方面利于房價下降，利好居民，另一方面也可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)負擔，使其擴大住房銷售。
從長期看，如果上述三項財稅制度改革全部到位，尤其是房產(chǎn)稅制度改革、增值稅擴圍制度改革全部到位，則其對樓市產(chǎn)生的疊加效應或合成效應，對穩(wěn)定房價、促進樓市長期性健康發(fā)展、改善民生具有更大的影響力。
