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廣州限購政策或延至房產(chǎn)稅出臺

2011-11-10 13:47 新快報 【 】【打印】【我要糾錯

  近期,北京、上海、杭州等大城市出現(xiàn)樓市降價,而廣州樓市調(diào)控最直接的表現(xiàn)則是土地市場遇冷。樓市拐點來臨?昨天上午,市協(xié)舉行了房地產(chǎn)市場形勢分析研討會,與會的13家房地產(chǎn)企業(yè)代表和專家學(xué)者都認為,目前樓市正進入冬天,樓價未來有下行的機會,但對于如何定義拐點,拐點是否來臨,專家、學(xué)者的意見則不一致。

  冬天來臨注重開發(fā)剛需產(chǎn)品

  一進入立冬,廣州的天氣就驟冷,近期的樓市也似乎已經(jīng)開始有變天的跡象。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總理經(jīng)趙卓文表示,進入9月份特別是國慶節(jié)之后市場出現(xiàn)了一些新的變化,傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”褪色,廣州10月份的成交同比降六成,佛山九、十月兩個月共成交5800套,同比下降了逾40%。

  保利地產(chǎn)、中國鐵建等房企的與會代表都表示,感覺到樓市冬天的來臨,會更加注重剛性需求產(chǎn)品的開發(fā)。越秀地產(chǎn)代表則表示,其實從五六月份開始,新盤的售價都定得比較合理,但買家的心理在近兩個月發(fā)生了微妙的變化,他們在考慮,現(xiàn)在的價格是否還有下行的空間,至少在年底前不會積極入市。

  樓市拐點尚未到來

  雖然廣州樓市目前還比較平穩(wěn),但上海、北京等一線大城市樓市出現(xiàn)大幅降價,是否意味著類似2007年的樓市拐點又再次到來?

  廣州社科院研究員彭澎認為,拐點到來將表現(xiàn)為均價停漲,并下行走向谷底。雖然上海等城市有樓盤價格下降了20%-30%,但這不是均價,不能由此判斷拐點到來,但樓市的這個轉(zhuǎn)折點卻越來越清晰。

  合富輝煌首席市場分析師黎文江則表示,樓市漲跌與GDP和銀行利率的高低有關(guān)。目前GDP繼續(xù)增長,樓價就會跟著漲,但同時,銀行利率與2008年的低位相比實際上已經(jīng)上浮了約40%,樓價會下跌。綜合而言,樓價還在僵持,還處于博弈階段,這不是拐點。他舉例說,2007年房貸利率(5-30年期)高達7.8%,而2008年最低則下調(diào)到了5.5%,從而也導(dǎo)致了2009年樓價的回升。2010年,央行一共加了5次息,加上取消了首套房優(yōu)惠利率,二套房利率上浮10%等,等于利率又上調(diào)了40%左右,因此房價將會出現(xiàn)松動。同時,2008年第四季度GDP增長下降到7%,2009年第一季度是6%,因此在2009年4月廣州樓價出現(xiàn)了均價7900元/平方米的歷史低位。GDP跟房價成正比,跟利率則成反比。

  廣州市房地產(chǎn)學(xué)會副會長、廣州新城市投資董事長曹志偉則提出,樓市真正的拐點應(yīng)該是一段較長時間內(nèi)銷量和價格與歷史同期銷售和價格發(fā)生50%的變化并呈長期趨勢,才能稱之為拐點出現(xiàn)。

  限購令料將維持兩三年

  雖然專家學(xué)者對樓市拐點的看法有所不同,但都認同目前國家的宏觀調(diào)控已經(jīng)從單純地調(diào)控樓價,變?yōu)橹贫鹊慕ㄔO(shè)。彭澎表示:“房地產(chǎn)的泡沫已得到中央層面的認可,原來說把房價控制到合理的價位,現(xiàn)在終于說了下調(diào)了,為什么下調(diào),就是認定是一個泡沫,否則不會下調(diào),我想這種認識和這種制度性的建設(shè)應(yīng)該具有一定的剛性和長期性。”他還表示,限購令會維持兩三年一直等到房產(chǎn)稅的出臺。

  世聯(lián)地產(chǎn)的代表也表示,簡單地調(diào)控房價會變成行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整。房產(chǎn)稅會接上限購政策的棒,中央現(xiàn)在已經(jīng)允許地方政府發(fā)債,解決土地財政問題,這些都是政策層面上的調(diào)控變化。

  大型房企談怎么過冬?

  越秀地產(chǎn):

  從市場的反應(yīng)來看,中小戶型還是能經(jīng)得起市場考驗的,所以未來我們主要考慮滿足剛性的需求。

  保利地產(chǎn):

  樓市冬天已經(jīng)來臨,企業(yè)將更好地把握剛需買家的需求,并且希望價格更加貼近市場。降價可能會有兩種形式:一種是一步到位的降價,但是龍湖地產(chǎn)直接降到了消費者心里的一個底線,這樣雖然有老顧客砸售樓部,但達到了促進銷售的目的。另一種是不一步到位,反而會增進消費者觀望的態(tài)度。

  中國鐵建:

  冬天來臨,所有的房企都要有一個理性的收縮政策,也要求來年的發(fā)展,要考慮未來80%的市場放在三四線城市。另外,要積極參與到保障房的建設(shè)當(dāng)中,獲得一些融資上的幫助。

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