近期，北京、上海、杭州等大城市出現(xiàn)樓市降價，而廣州樓市調(diào)控最直接的表現(xiàn)則是土地市場遇冷。樓市拐點來臨？昨天上午，市房協(xié)舉行了房地產(chǎn)市場形勢分析研討會，與會的13家房地產(chǎn)企業(yè)代表和專家學者都認為，目前樓市正進入冬天，樓價未來有下行的機會，但對于如何定義拐點，拐點是否來臨，專家、學者的意見則不一致。
冬天來臨注重開發(fā)剛需產(chǎn)品
一進入立冬，廣州的天氣就驟冷，近期的樓市也似乎已經(jīng)開始有變天的跡象。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總理經(jīng)趙卓文表示，進入9月份特別是國慶節(jié)之后市場出現(xiàn)了一些新的變化，傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”褪色，廣州10月份的成交同比降六成，佛山九、十月兩個月共成交5800套，同比下降了逾40%。
保利地產(chǎn)、中國鐵建等房企的與會代表都表示，感覺到樓市冬天的來臨，會更加注重剛性需求產(chǎn)品的開發(fā)。越秀地產(chǎn)代表則表示，其實從五六月份開始，新盤的售價都定得比較合理，但買家的心理在近兩個月發(fā)生了微妙的變化，他們在考慮，現(xiàn)在的價格是否還有下行的空間，至少在年底前不會積極入市。
樓市拐點尚未到來
雖然廣州樓市目前還比較平穩(wěn)，但上海、北京等一線大城市樓市出現(xiàn)大幅降價，是否意味著類似2007年的樓市拐點又再次到來？
廣州社科院研究員彭澎認為，拐點到來將表現(xiàn)為均價停漲，并下行走向谷底。雖然上海等城市有樓盤價格下降了20%-30%，但這不是均價，不能由此判斷拐點到來，但樓市的這個轉折點卻越來越清晰。
合富輝煌首席市場分析師黎文江則表示，樓市漲跌與GDP和銀行利率的高低有關。目前GDP繼續(xù)增長，樓價就會跟著漲，但同時，銀行利率與2008年的低位相比實際上已經(jīng)上浮了約40%，樓價會下跌。綜合而言，樓價還在僵持，還處于博弈階段，這不是拐點。他舉例說，2007年房貸利率（5-30年期）高達7.8%，而2008年最低則下調(diào)到了5.5%，從而也導致了2009年樓價的回升。2010年，央行一共加了5次息，加上取消了首套房優(yōu)惠利率，二套房利率上浮10%等，等于利率又上調(diào)了40%左右，因此房價將會出現(xiàn)松動。同時，2008年第四季度GDP增長下降到7%，2009年第一季度是6%，因此在2009年4月廣州樓價出現(xiàn)了均價7900元/平方米的歷史低位。GDP跟房價成正比，跟利率則成反比。
廣州市房地產(chǎn)學會副會長、廣州新城市投資董事長曹志偉則提出，樓市真正的拐點應該是一段較長時間內(nèi)銷量和價格與歷史同期銷售和價格發(fā)生50%的變化并呈長期趨勢，才能稱之為拐點出現(xiàn)。
限購令料將維持兩三年
雖然專家學者對樓市拐點的看法有所不同，但都認同目前國家的宏觀調(diào)控已經(jīng)從單純地調(diào)控樓價，變?yōu)橹贫鹊慕ㄔO。彭澎表示：“房地產(chǎn)的泡沫已得到中央層面的認可，原來說把房價控制到合理的價位，現(xiàn)在終于說了下調(diào)了，為什么下調(diào)，就是認定是一個泡沫，否則不會下調(diào)，我想這種認識和這種制度性的建設應該具有一定的剛性和長期性。”他還表示，限購令會維持兩三年一直等到房產(chǎn)稅的出臺。
世聯(lián)地產(chǎn)的代表也表示，簡單地調(diào)控房價會變成行業(yè)的結構調(diào)整。房產(chǎn)稅會接上限購政策的棒，中央現(xiàn)在已經(jīng)允許地方政府發(fā)債，解決土地財政問題，這些都是政策層面上的調(diào)控變化。
大型房企談怎么過冬？
越秀地產(chǎn)：
從市場的反應來看，中小戶型還是能經(jīng)得起市場考驗的，所以未來我們主要考慮滿足剛性的需求。
保利地產(chǎn)：
樓市冬天已經(jīng)來臨，企業(yè)將更好地把握剛需買家的需求，并且希望價格更加貼近市場。降價可能會有兩種形式：一種是一步到位的降價，但是龍湖地產(chǎn)直接降到了消費者心里的一個底線，這樣雖然有老顧客砸售樓部，但達到了促進銷售的目的。另一種是不一步到位，反而會增進消費者觀望的態(tài)度。
中國鐵建：
冬天來臨，所有的房企都要有一個理性的收縮政策，也要求來年的發(fā)展，要考慮未來80%的市場放在三四線城市。另外，要積極參與到保障房的建設當中，獲得一些融資上的幫助。
