近來，國家將要出臺房產(chǎn)稅及其試點(diǎn)的新聞不斷，財政部有關(guān)專家也表示房產(chǎn)稅出臺已經(jīng)進(jìn)入倒計時。對此，近年來“只聽樓梯響，未見人下樓”的房產(chǎn)稅或?qū)⒑芸斐雠_，關(guān)于房產(chǎn)稅的議論也成為大家關(guān)注的熱點(diǎn)。
房產(chǎn)稅的出臺究竟會起什么樣的作用？它在推行過程中又將面臨哪些難點(diǎn)？房產(chǎn)稅能否成為樓市調(diào)控的利器？為此，本報就相關(guān)問題采訪了四川省社會科學(xué)院房地產(chǎn)研究中心主任、研究員蔣華東。
“房產(chǎn)稅對打擊房地產(chǎn)投機(jī)、完善稅收體系、調(diào)節(jié)收入二次分配……都將起到作用”
記者：房產(chǎn)稅之所以被熱議，或許是因為它被很多關(guān)心樓市的人寄予厚望，認(rèn)為此稅一出必將對高房價造成打擊。你如何看待房產(chǎn)稅與高房價的關(guān)系？
蔣華東：就目前房產(chǎn)稅試點(diǎn)出臺的內(nèi)容來看，我認(rèn)為它對打擊投資投機(jī)性炒房，遏制一些城市房價過高、上漲過快，進(jìn)一步規(guī)范市場健康平穩(wěn)發(fā)展有相當(dāng)?shù)淖饔�。單從調(diào)控效果來看，房產(chǎn)稅相對來說確是一個比較直接、比較有效的工具和手段。
從長期來看，通過房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)，還能很好的引導(dǎo)房產(chǎn)市場回歸到消費(fèi)品市場行列，有助于房價的平穩(wěn)(增長)和房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。比如對更多、更大、更高價的房子征收更多的稅，就不會有那么多人不合實(shí)際地去買第二套、第三套房，房產(chǎn)稅的推行可以促進(jìn)消費(fèi)者合理、理性消費(fèi)。
記者：稅收不僅能起到增加財政收入，也能有調(diào)節(jié)社會分配的功能。房產(chǎn)稅是否會對收入起到二次分配的作用？
蔣華東：房產(chǎn)稅能對收入分配能起到很好的一個調(diào)節(jié)作用。十七屆五中全會也提出來了，“十二五”期間主要由國強(qiáng)朝民富的方向奮斗，通過調(diào)節(jié)收入分配，通過房產(chǎn)稅進(jìn)行財富二次分配，有錢的多納點(diǎn)稅，也讓大家都能分享到改革成果和共同富裕。
記者：你也曾經(jīng)提出，好的房產(chǎn)稅絕非短期政策，將對房地產(chǎn)市場形成長期的影響，你認(rèn)為房產(chǎn)稅還將在房地產(chǎn)市場發(fā)揮哪些作用？
蔣華東：房產(chǎn)稅如果設(shè)計得好，能夠進(jìn)一步理順或改革現(xiàn)有的中央和地方的財稅體制，進(jìn)一步完善現(xiàn)有的稅收體系。推行房產(chǎn)稅可以對現(xiàn)行的開發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)、使用環(huán)節(jié)稅費(fèi)做一個合理的調(diào)整，從而可以避免重復(fù)征稅行為的情況。其次，還能對土地出讓制度的進(jìn)一步的完善起到推動作用，按照我個人的觀點(diǎn)，從消費(fèi)本身來講，房產(chǎn)稅的設(shè)計反過來對土地出讓制度將能起到一個調(diào)整、改革的作用。
另外，房產(chǎn)稅還將對城市化起到好的推進(jìn)作用。因為通過房產(chǎn)稅能對投資投機(jī)行為進(jìn)行一個調(diào)節(jié)，從而保證大多數(shù)人能有房住，這樣就使得整個城市的房價穩(wěn)定和居住成本降低，有利于城市化進(jìn)程。
由于房地產(chǎn)是一個資金密集型行業(yè)，沒有太多技術(shù)含量，過快的增長吸引了大量資金投入，如果房產(chǎn)稅能給樓市降溫，還有利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和增長方式的轉(zhuǎn)變。隨著對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)增長方式的一個影響拉動，它對于人民幣幣值穩(wěn)定和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的通脹壓力來講，也可以起到緩解危機(jī)的作用。
“房產(chǎn)稅按套、按面積或者按金額征收，稅基咋定，是要解決的技術(shù)難題”
記者：此前有人認(rèn)為房產(chǎn)稅遲遲未推出的原因是操作中存在許多技術(shù)問題，現(xiàn)在這些技術(shù)問題是否已經(jīng)解決？
蔣華東：所謂技術(shù)問題主要是一些可操作的問題，它有這樣幾個方面：
第一個從現(xiàn)目前上海、重慶試點(diǎn)方案透露出來的信息來看，首先是對象的確定、范圍的劃分。比如說究竟是以面積、套數(shù)來征收，還是以資金額來確定？
第二就是信息掌握和如何操作的問題，因為現(xiàn)在銀行和房管系統(tǒng)的信息共享機(jī)制還沒有建立起來，是分年還是一次性征收，哪些該免收，這些在很大程度上就加大了操作的難度。
第三，稅種的設(shè)計和稅基也是技術(shù)上存在的一個主要問題。所謂稅基是什么意思呢？通常我們所說的稅基就是其標(biāo)準(zhǔn)是按原始價還是評估價的問題，如果按照原始價來計算，交易的時候是什么價格就是什么價格；但如果是評估價就麻煩了，這牽涉到全國不同的區(qū)域、不同的城市。比如成都有郊縣，它就不可能定義一個評估值，如何確定，如何更好的操作，這些都是很大的問題。所以，房產(chǎn)稅從試點(diǎn)到全面推開，我估計會有二三年的時間。
記者：房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)上，有人說是千分之三，原則上第一套不征收。你認(rèn)為房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)如何制定才能達(dá)到其征收目的，又顯示公平合理？
蔣華東：我認(rèn)為如果房產(chǎn)稅只停留在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)，或者房產(chǎn)當(dāng)中高端的持有環(huán)節(jié)，不管是相對于現(xiàn)在地方政府的土地財政，還是消費(fèi)者和開發(fā)商的消費(fèi)行為來講，它的作用都將是十分有限的。要從構(gòu)造我國房地產(chǎn)市場是一個住房保障型市場的定位，改革土地財政和土地出讓制度出發(fā)來設(shè)計房產(chǎn)稅，保護(hù)和增加大多數(shù)老百姓的利益，這個征收才可能更公平合理。
就中高端征收來講，房產(chǎn)稅的征收不能簡單的以套數(shù)來定，一定要面積、套數(shù)、金額結(jié)合起來全面考慮。它的設(shè)定要將它的征收對象、征收范圍、稅率計算方法等因素綜合起來才合理。比如你劃200平方米以上才征收，但對一些別墅住宅的限制是有限的，因為有些別墅的面積不一定很大，但它造價很高、檔次很高、總價就高了。這樣一來，就把限制的范圍縮小了，那么房產(chǎn)稅所產(chǎn)生的效用就相對降低了。
“應(yīng)該堅持一戶一套房子的政策，其它的需求(商品房)就讓市場去調(diào)節(jié)。”
記者：有人認(rèn)為因為居民購買房屋是獲得使用權(quán)，因此征收房產(chǎn)稅是重復(fù)征稅，你如何看待？
蔣華東：現(xiàn)在很多人都擔(dān)心這個問題。實(shí)際上，如果只是在大戶型、多套、豪宅型或規(guī)定多少價以上對象才征收來看，那純粹是對持有環(huán)節(jié)的額外征稅，實(shí)際上就是個消費(fèi)調(diào)節(jié)稅。調(diào)節(jié)稅是一個額外的行為，盡管它是以稅法的形式確定下來的，但大的稅種仍是依據(jù)我們現(xiàn)有的稅率條款來確定的，它沒有超出現(xiàn)在的稅法條款。1986年出臺的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，非經(jīng)營性住宅是不收稅的�，F(xiàn)在只是針對非經(jīng)營性中的大戶型、豪宅進(jìn)行收費(fèi)。但這點(diǎn)變化基本上沒超過1986年我們制定的“條例”，它只是把所有非經(jīng)營性住房不收稅變成為“非經(jīng)營性的住房(其中的大戶型要繳納稅)不征收”。
當(dāng)然，如果房產(chǎn)稅的設(shè)計依據(jù)變了，都要納，窮人才免，就需要理順現(xiàn)在房地產(chǎn)的稅費(fèi)，剔除重復(fù)稅才行。如果仍按現(xiàn)行稅費(fèi)征收，就會有些重復(fù)征收。我主張消費(fèi)都要公平合理納稅，房產(chǎn)品作為消費(fèi)品，消費(fèi)了就應(yīng)該繳納消費(fèi)稅，我主張把房產(chǎn)稅擴(kuò)大到消費(fèi)稅這個范圍來認(rèn)識它，房地產(chǎn)這一塊的稅費(fèi)要整個的拿進(jìn)來。當(dāng)然，房產(chǎn)稅的推行，要合理負(fù)擔(dān)，該免則免，這也有助于樹立公民的納稅意識，明確應(yīng)盡的義務(wù)。
記者：今年政府又出臺了相當(dāng)多的政策來調(diào)控樓市，對于房產(chǎn)地產(chǎn)行業(yè)來說，除了房產(chǎn)稅還需要什么樣的辦法來調(diào)控市場？
蔣華東：調(diào)控的工具和手段可以是很多的。金融、財稅、土地、行政等等，都可以選擇運(yùn)用。這要根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化來確定，而且近期出臺的政策還要同中長期結(jié)合起來，這樣才能一步一步把我們房產(chǎn)市場推向一個健康、平穩(wěn)的正常軌道上。但從根本上來講，樓市調(diào)控還有賴于在制度上進(jìn)行改革。這包括，首先要把市場轉(zhuǎn)變到解決大多數(shù)人住房需求上來，我認(rèn)為中國應(yīng)該建立住房保障型的房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)品本來就是滿足大家需要的，應(yīng)該堅持一戶一套房子的政策，其它的商品房需求放開由市場調(diào)節(jié)。其次，要改革土地財政和土地出讓制度。房產(chǎn)稅如果設(shè)計合理，它可以引導(dǎo)、改變現(xiàn)行的中央和地方的一個財稅體制，完善地方的稅收體系，端正地方對土地市場和房產(chǎn)市場的沖動，而且也有利于逐漸端正政府的角色，去定位到監(jiān)督上來。第三，要建立和完善與之配套的金融制度體系；第四，要建立健全與之相應(yīng)的法律法規(guī)。
