房市調(diào)控思路大轉(zhuǎn)變，細(xì)分廉租房和商品房
政府重金專注建造保障住房，以減少對商品房需求
商品房調(diào)控則借力銀行財稅等市場化手段
中國已吸取以往房市調(diào)控政策中屢屢被房價漲跌牽著鼻子走的教訓(xùn)，再度拉開的房地產(chǎn)市場調(diào)控大幕思路已有明確轉(zhuǎn)變，即今年政府將專注重金打造建設(shè)廉租房等保障性住房；而商品房市場則借力財政金融等綜合手段進(jìn)行調(diào)控。
在2009年第一場中國國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥明確提出，政府將在三年投資9，000億元人民幣基本解決城市低收入保障性住房；商品房是否進(jìn)一步出臺鼓勵和刺激消費政策，則根據(jù)08年政策效果而定。
“增加保障性住房的供應(yīng)，不會沖擊商品房市場，隨著大量保障性住房的投入，使得不少低收入群體不再摻雜在商品房市場的供應(yīng)對象當(dāng)中，反而有利于平穩(wěn)商品房市場的價格。當(dāng)然也會使得商品房市場的秩序更加良好。”齊驥稱。
去年以來，中國房價與股價結(jié)伴一路走低，房價的跌幅雖不及股指般觸目驚心跌逾60%，然作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，且投資消費一肩擔(dān)，保平穩(wěn)直接關(guān)系到中國經(jīng)濟(jì)大局。為此，中國政府去年出臺一系列刺激需求，穩(wěn)定房市的舉措，包括去年歲末的新“國六條”（關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展若干意見）。
數(shù)據(jù)顯示，2008年1-11月全國商品房銷售面積同比下降18.3%，11月70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比10月低1.4個百分點，環(huán)比下降0.5%.
政府專注保障住房
縱觀中國房地產(chǎn)調(diào)控史上所謂“國八條”“國六條”等那些過于關(guān)注房價漲跌而采取的“一刀切”調(diào)控政策，實施效果往往是越調(diào)控房價越高，政策初衷與現(xiàn)實結(jié)果大相徑庭。而此次調(diào)控顯然更強調(diào)差異化，并避開了政府直接干預(yù)商品房價這個出力卻不討好的部位，而將調(diào)控重點放在建立保障性住房上。
齊驥明確指出，保障性住房供應(yīng)的增加，一方面可以解決難以通過市場解決住房問題的低收入群體的住房困難。也使得住房市場的供應(yīng)比較清晰，并有利于穩(wěn)定房品房價格。
根據(jù)政府規(guī)劃，今年至2011年，中國平均每年新增130萬套經(jīng)濟(jì)適用住房。不過，此類保障性住房成為“雞肋”的擔(dān)憂亦不絕于耳，部分城市更是出現(xiàn)購房者棄購、地方政府停建的窘境。
山東濟(jì)南市首批經(jīng)濟(jì)適用房的銷售結(jié)果曾讓人“大跌眼鏡”，204套房僅91套被選走，113戶經(jīng)搖號中選的家庭最終放棄選房，因戶型不佳、交通不便、貸款難等等。今年濟(jì)南、杭州、廣州、武漢等地也相繼出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房滯銷現(xiàn)象。
建設(shè)部另一位不愿具名的官員就稱，“調(diào)控房地產(chǎn)市場也需要不斷完善和總結(jié)經(jīng)驗……有些的確是花錢買教訓(xùn)。”
刺激商品房消費就是最好的擴大內(nèi)需
對于正致力于擴大內(nèi)需的中國政府而言，若能成功引導(dǎo)并刺激住房消費，或許就意味著成功。而采取差異化的金融支持以及相關(guān)的財稅優(yōu)惠，顯然是此次政策調(diào)控的另一個側(cè)重點。
為刺激住房消費，2008年中國三次調(diào)整房地產(chǎn)的稅收政策，3月減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和運行當(dāng)中涉及的有關(guān)稅收。11月將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%，可以免征印花稅，個人銷售住房還可以免征土地增值稅。12月出臺新國六條，規(guī)定對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。
財政部稅政司副司長王曉華稱，2008年對房地產(chǎn)市場稅收政策調(diào)整比較密集，但稅收優(yōu)惠政策有一定的滯後性。
“2009年是不是要出臺新政策，要根據(jù)2008年政策的執(zhí)行情況來定，如果執(zhí)行得好可能會延續(xù)這些政策，如果執(zhí)行得不好，可能會考慮是否有其他更好的政策措施。”他說
而作為風(fēng)險控制的重要一環(huán)——房貸質(zhì)量，這個制造了美國金融危機的始作俑者，自然也引起中國高度關(guān)注，其好壞也直接決定中國商業(yè)銀行對房貸的支持力度和態(tài)度。
中國人民銀行金融市場司副司長霍穎勵表示，即便去年房地產(chǎn)市場經(jīng)過了調(diào)整，價格發(fā)生大的變化，商業(yè)銀行的貸款質(zhì)量，特別是個人住房貸款的質(zhì)量仍然保持了很好的水平，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于各項貸款的不良率。
她介紹，目前個人住房貸款馀額2.95萬億元人民幣，較1997年底增長155倍，占全部商業(yè)銀行人民幣貸款馀額的10%.
或許正因如此，對開發(fā)商及投資者而言，房地產(chǎn)市場仍有值得期待的利多調(diào)控舉措。此前發(fā)改委副主任張茅在向全國人大常委會做報告時曾表示，房地產(chǎn)市場動蕩可能引發(fā)一些負(fù)面影響。高房價適度回調(diào)有利于房地產(chǎn)業(yè)回歸理性健康發(fā)展，但要避免房價大幅下跌。要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場。
投資銀行高盛周二發(fā)表研究報告，調(diào)高中國地產(chǎn)行業(yè)的評級至“中性”，因相信現(xiàn)時內(nèi)房股的估值已大部份反映了今年樓價進(jìn)一步下滑的因素；但料未來兩至三季，發(fā)展商的現(xiàn)金流壓力不大可能得到大幅改善。
高盛的報告指出，預(yù)期內(nèi)地主要城市的房屋庫存水平于今年上半年持續(xù)上升，對樓價和發(fā)展商的現(xiàn)金流狀況均帶來壓力。該行并調(diào)低對今年內(nèi)地樓價預(yù)測，由原來的下跌5-10%，提高至下跌10-15%。
