2008年,為減輕購房者負擔、刺激樓市消費,利好政策頻出:五次降息,減免交易環(huán)節(jié)中的印花稅、土地增值稅和契稅,減免二手房交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅,甚至在投機最容易滋生的二套房貸上也出現(xiàn)了松綁的跡象。然而,樓市的寒冬仍難見暖意,住房成交量持續(xù)低迷,消費者依舊在觀望、在等待后續(xù)更多的利好政策。
本周二,住建部、財政部等四部委在聯(lián)合召開的新聞發(fā)布會上,暗示房價可再降,并且表示可能會繼續(xù)出臺優(yōu)惠政策。這無疑給了市場更多期待,究竟還有多少政策可以等待呢？
1 購房退稅
可行性:★★★☆☆
影響力:★★★★☆
受益面:首套房、小戶型
本周二財政部稅政司副司長王曉華表示,2009年是不是出臺新政策,要根據(jù)2008年政策執(zhí)行的情況而定,如果執(zhí)行得不好,可能會考慮其他更好的政策措施。而之前住房和建設部多名官員曾表示,包括購房退稅等政策正在研究之中。
可以說,購房退稅是購房者最為期待的政策之一,而十年前政府也確實早已實行過購房退稅政策。
1998年,上海市政府為啟動樓市消費,在全國率先推行購房退稅政策。按照當時出臺的系列文件規(guī)定,在1998年6月1日至2003年5月31日期間在上海購買商品房的個人,可享受有關個人所得稅的扣除。
此策一出,效果立現(xiàn)。據(jù)當時的統(tǒng)計資料顯示,1998年,上海商品房竣工面積達1400萬平方米,而銷售面積還不足800萬平方米。但一年之后形勢"突變",1999年銷售面積超過1200萬平方米。
復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成在接受理財一周報記者采訪時表示,購房退稅是可行性較強的一項政策,但是與十年前不同的是,它實施應該是有條件的。尹伯成認為,首次購買普通商品房,并且房屋面積低于90平方米,用于自住的購房者才能申請購房退稅。
不過,他同時表示,在住房保障系統(tǒng)目前還沒有完全成熟的情況下,購房退稅可能會將更多的中低收入群體排擠在商品房市場之外,從而拉大兩個群體間的"住房鴻溝",所以要充分考慮購房退稅政策實施后可能出現(xiàn)的問題。
中央財經(jīng)大學稅務學院副院長劉桓向記者表示,現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場與十年前相比大不相同,比如十年前不存在一人買多套房、買普通住房和非普通住房的區(qū)分,因此不能簡單重復購房退稅政策。他認為,"買衣服、食品都沒有退稅,為什么房子作為商品,就能退稅呢？"易居中國上海機構高級分析師付琦甚至認為購房退稅是"飲鴆止渴"。
2 再降契稅
可行性:★★★☆☆
影響力:★★★☆☆
受益面:首套房、小戶型
2008年10月22日,財政部、國家稅務總局聯(lián)合宣布,從2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米以下的普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。
從3%降到1%,降幅可謂不小,但付琦認為契稅仍有下調(diào)的空間。據(jù)了解,在2003年以前,上海政府所收取的契稅稅率為0.75%,當時國家規(guī)定的契稅稅率仍為3%,但上海市政府為了激活房地產(chǎn)市場,除國家返還的1.5%補貼外,上海市政府追加0.75%的契稅返還補貼于購房者,經(jīng)過兩次補貼后,購房者實際繳納的契稅為0.75%。
因此付琦認為,既然國家之前能夠?qū)⑵醵愊抡{(diào)到1%以下,那么如果房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷,國家可能效仿過去政策再度下調(diào)契稅。
但是劉桓認為,契稅的征收是為了保護房產(chǎn)證的嚴肅性,如果再度下調(diào)契稅,只能說這是權宜之計。
3 購房補貼
可行性:★★★☆☆
影響力:★★★★☆
受益面:小戶型
相對于購房退稅、契稅下調(diào)等稅收的減免抵銷,政府的購房補貼或許顯得更加直接一些。
2008年9月27日,南京市在出臺《關于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》中提到,從當年10月1日起,凡購買90平方米以下的商品住宅(含二手房)的購房者,將獲得房款總額1%的補貼,凡購買91-144平方米以下的商品房(含二手房)的購房者,將獲得0.5%的補貼。這些補貼將從南京市政府財政收入中支出。
此后,西安市政府也推出購房補貼政策,規(guī)定該市市民買房最高可獲總房款1.5%的政府補貼。
與之前的國家在房改政策出臺時所規(guī)定的購房補貼由購房人單位發(fā)放不同,去年推行的購房補貼則是由當?shù)卣鲑Y,實質(zhì)上是地方政府的救市政策。但是,購房補貼政策推出并沒有使當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場明顯轉(zhuǎn)好。
值得注意的是,南京、西安兩市推出的購房補貼政策,實行時間都只有一年,劉桓認為,這很明顯是當?shù)卣疄榱送惺?提振樓市信心,但是這種政府干預有悖市場經(jīng)濟原則,"用納稅人的錢去補貼那些買得起房子的人,這種做法欠妥"。
4 全免營業(yè)稅
可行性:★★★☆☆
影響力:★★★★☆
受益面:非普通房、購買不足2年普通房
2008年12月21日,國務院辦公廳發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》,規(guī)定將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年改為超過2年轉(zhuǎn)讓的,免征營業(yè)稅。將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅,改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。
此外,《意見》也對非普通住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅進行調(diào)整。將現(xiàn)行個人購買非普通住房超過5年轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅,改為超過2年。
這次稅收政策的調(diào)整降低了住房交易成本,促進二手房市場發(fā)展,同時也鼓勵普通住房消費,一定程度上提升房地產(chǎn)市場的交投。但是上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受理財一周報記者采訪時認為這條政策的力度不夠大,營業(yè)稅應該進一步減免。
5 再降息
可行性:★★★★★
影響力:★★★★☆
受益面:所有貸款人
2008年9月中旬以來,央行半年內(nèi)5次降息,歷史罕見。10月22日,央行又宣布將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款利率的0.7倍。不過與美國、日本等接近零利率或已是零利率的情況相比,2009年中國是否還存在降息的空間呢？
尹伯成卻認為今年降息的空間很小。他表示,在經(jīng)過幾次降息后,目前存款利率與貸款利率的息差已經(jīng)很小,如果進一步降息"銀行可能受不了"。
據(jù)了解,經(jīng)過貸款利率七折優(yōu)惠后,目前的貸款利率已為近十年來最低值。
不過央行行長周小川去年12月中旬曾表示,直到今年中期都有可能降息。而摩根大通首席經(jīng)濟學家龔方雄也預測,2009年存款利率會降至1%以下,貸款利率降至4%以下。摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟學家王慶甚至預測,央行在明年年中之前可能會繼續(xù)降息135個基點。
劉桓認為,除了進一步降息外,銀行在貸款按揭上的限制可適當放寬,如延長還款期限、降低貸款門檻,但是要控制貸款風險。
此外,2008年10月22日,央行在宣布將貸款利率的下限擴大為貸款基準利率0.7倍的同時,也提出最低首付比例調(diào)整為20%的新規(guī)。1999年,為刺激樓市消費,當時央行制定了零首付政策,在政策提出后半年房屋成交量猛升。尹伯成認為,零首付的可能性很小,零首付有可能造成中國的次貸危機。
不過,據(jù)了解零首付的變相形式已經(jīng)出現(xiàn):開發(fā)商在風險可控的情況下,允許購房者分期支付20%的首付,付琦認為這種做法具有可行性。
6 藍印戶口
可行性:★★☆☆☆
影響力:★★★★★
受益面:郊區(qū)房
1998年,上海政府為刺激樓市消費,除了實行購房退稅外,還推出了買房可獲藍印戶口的政策。尹伯成認為,這項政策同樣具有實施的可能性,但可能不會像十年前那樣"一刀切"。由于現(xiàn)在市郊的房子成交量較低,為拉動市郊住房銷量,可考慮實行買房獲藍印戶口,而市中心則暫不考慮。
但是,藍印戶口政策若重新推出,可能會給上海政府將來的財政支出造成不小壓力,同時也可能再次出現(xiàn)2003年前后各地購房者到上海蜂擁買房的現(xiàn)象,因此尹伯成表示,如果今年第一季度后,上海房市仍不見明顯起色,政府可能會考慮該項政策。
7 取消二套房貸限制
可行性:★★★☆☆
影響力:★★★★☆
受益面:第二套房貸需求者
無論是之前的新增貸款七折優(yōu)惠,還是存量貸款有條件享受七折優(yōu)惠,這些政策大多指向第一次購房,并且是滿足自住需求,而對二套房貸款的松口卻遲遲未有實質(zhì)性的舉措。
2008年12月21日,國務院發(fā)布《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(下稱《意見》)�！兑庖姟诽岬�,對其他貸款購買第二套及以上住房的,貸款利率等由商業(yè)銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。
國家對二套房貸款的限制始于2007年9月27日央行發(fā)布的《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。通知規(guī)定,對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。
付琦告訴記者,這個通知是針對當時日趨抬頭的炒房熱,目的是控制投資和投機,但實際上一些合理的自住需求因此受到限制。他認為,如2008年12月27日,上海在房地產(chǎn)市場的"新八條"中提到家庭人均居住面積不足平均水平的家庭同樣也可以享受到首次購房的優(yōu)惠,這是對二套房貸進行適當合理的放松。
1月6日,央行金融市場司副司長霍穎勵表示,"對于購買改善性住房,同時可以享受優(yōu)惠的貸款條件,對于其他住房貸款,由商業(yè)銀行在借款人的信用和所購買的住房類型以及借款人能力的基礎上,合理評估風險后確定貸款利率。"
這番發(fā)言被市場理解為央行暗示將松綁第二套房貸政策。事實上,新年伊始已經(jīng)有部分城市開始釋放出松綁二套房貸的信號。據(jù)媒體報道,今年北京將研究取消第二套住房的貸款限制。
又如上海,去年12月27日,上海政府已經(jīng)對二套房貸限制進行松綁,而2009年1月6日起,再次上調(diào)二套房公積金貸款額度最高至80萬元。
8 加大保障性住房投入
可行性:★★★★★
影響力:★★★★★
受益面:低收入群體
2008年11月,住房和建設部提出三年內(nèi)9000億元投入用于保障性住房建設。而在去年第四季度中央財政追加的1000億元中就有100億元用于廉租房建設和各類棚戶區(qū)的改造。
中國社科院金融研究所研究員易憲容認為,2009年的房地產(chǎn)市場,應該通過兩種方式來實現(xiàn)其消費市場的功能:保障性和市場。而保障性的方式就是政府安居工程及政府對保障性住房的巨大投入。
住房和建設部副部長齊驥在1月6日的新聞發(fā)布會上表示,低收入群體通過政府提供幫助的方式來解決住房問題,其他群體更多地通過在市場上購買或租賃普通住房來解決。
房地產(chǎn)投資專家賈臥龍認為,保障性住房將可能從實物配租向貨幣補貼轉(zhuǎn)變,也就是說政府給中低收入人群貼錢讓其自己解決租房問題,但是付琦認為這樣便不能實現(xiàn)保障中低收入者有房住的目的,因此,在他看來,國家應該是增加實物配租供給,減少貨幣補貼,"因為政府給你的補貼可能在市場上是租不到房子的"。
事實上,如南京等地方政府出資向市場購買商品住宅的形式增加經(jīng)濟適用房和廉租房規(guī)模,付琦認為這是增加保障性住房的有效途徑。
但是尹伯成認為,商品住房轉(zhuǎn)變成保障性住房,如果價格下降則意味著開發(fā)商要減少利潤甚至虧損,那么開發(fā)商沒有理由做賠本的生意,賤賣房屋,與其賣給政府,不如自己低價出售,如果價格不降則意味著政府要承受巨大的資金壓力。所以在他看來,這種方法難推廣,只是個案而已。
至于一部分既不符合廉租房和經(jīng)濟適用房供應條件,但又無力購買商品房的"夾心層"群體,齊驥認為要從當?shù)貙嶋H出發(fā)采取發(fā)展租賃住房等多種方式,因地制宜解決住房問題。
比如說,有的地方把經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)為經(jīng)濟租賃房,政府限定價格,出租給這部分群體,有的地方結(jié)合城市棚戶區(qū)改造,把增量部分出售或者租賃給這部分群體。
