在美國，每年由于不能足額繳納個人所得稅和房產(chǎn)稅而被政府收回的房子不在少數(shù)。因此，這次由美國次貸危機引起的金融危機應(yīng)該對我們敲響了警鐘。否則，在美國許多被沒收房屋業(yè)主身上發(fā)生的悲劇，難免不會發(fā)生在我國中下層百姓身上
近幾年來，無論是財稅部門、建設(shè)部門乃至學(xué)界，都有人呼吁學(xué)習(xí)美國的做法開征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅到底是什么稅？美國次貸危機對我國征收房產(chǎn)稅有什么啟示？我國到底該不該征收房產(chǎn)稅？為此，記者專訪了中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院副教授金朝武博士。
記者：美國的房產(chǎn)稅或稱財產(chǎn)稅（propertytax）是如何征收的？
金朝武：在美國，房產(chǎn)稅或稱財產(chǎn)稅（propertytax），是針對房屋所有人征收的一種稅。美國地方政府的財政來源主要有兩個：一個是銷售稅（salestax），另一個就是財產(chǎn)稅。在美國，財產(chǎn)通常分為三種：土地、土地改良（improvementstoland，或稱人造的不動物產(chǎn)，如建筑物）、以及動產(chǎn)。他們所說的不動產(chǎn)（即房產(chǎn)）一般指的是土地和土地改良。稅務(wù)部門一般要求對房產(chǎn)的價值進行評估，而且實際上也會對房產(chǎn)價值進行評估。影響房產(chǎn)價值的因素很多，比如地理位置、房屋裝修情況、占地面積、是公寓還是獨棟房屋、房屋周圍學(xué)校的好壞、配套設(shè)施情況、等等。有的房子在二三十年前甚至更早的時候所處的位置可能不是很好，周邊設(shè)施不一定很完善，也沒有很好的中小學(xué)，因此可能繳納的房產(chǎn)稅比較少。而隨著社會的發(fā)展、周邊環(huán)境的改變、配套設(shè)施的完善，房屋的價值就升高了。
房產(chǎn)稅通常用一定的百分比來表述，也可以用千分率來表示（即房屋價值每一千貨幣單位的稅額），因此也叫千分稅率。為了計算房產(chǎn)稅的方便，稅務(wù)機關(guān)一般將核定的房屋價值乘以千分率然后再除以一千得出。例如，如果一個房產(chǎn)的核定價值為50萬美元，所處位置為20個千分點的區(qū)域，那么該房產(chǎn)每年的房產(chǎn)稅就是1萬美元。
記者：為什么說房產(chǎn)稅或稱財產(chǎn)稅（propertytax）對美國次貸危機的形成起到了很大的助推作用？
金朝武：這是由于貸款利率的上調(diào)對買房人的影響遠(yuǎn)沒有房產(chǎn)稅的上漲對房屋所有人的影響大。由于每年要繳納數(shù)額巨大的房產(chǎn)稅使得購房者在繳稅后再也無力支付月供了。斷供導(dǎo)致房屋被收回，而銀行拍賣價格又遠(yuǎn)低于房產(chǎn)實際價值，進而導(dǎo)致銀行的破產(chǎn)，從而形成了次貸危機。
舉一個例子說：一般美國人的房產(chǎn)價值大多數(shù)在20萬至30萬美元左右（紐約、洛杉磯和舊金山是個例外）。利率上調(diào)2個百分點，買房人即便是零首付，每個月也只能是多支付兩百多美元。而房產(chǎn)稅在過去的二十年內(nèi)對于許多房主來說，可能不是上漲了5個百分點，而是上漲了5倍甚至10倍！比如在美國汽車城市———底特律，有的普通房主在二三十年前可能只要支付幾百美元，而到了現(xiàn)在則可能需要支付七八千甚至一萬多美元。
同一個城市里同樣大小的房子，由于所處位置不一樣，所適用的千分率也不一樣，因此所需要支付的房產(chǎn)稅也不一樣。除此之外，如果是公寓或者并排房屋（相當(dāng)于我們所說的雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅等）的話，房主除了支付房產(chǎn)稅外，也還需要支付物業(yè)管理費（一般叫HOAfees或者condofees）。但是大部分獨棟房屋的業(yè)主不需要繳納物業(yè)管理費。美國絕大部分業(yè)主不管是否有錢，都通過銀行貸款購買房產(chǎn)（因為貸款利息可以稅前扣除），因此絕大部分業(yè)主都需要支付月供。
從歷史角度看，美國房產(chǎn)稅呈連年升高的趨勢。但是由于受經(jīng)濟蕭條、失業(yè)、健康、退休等多個因素的影響，許多人的收入在過去的幾十年里并沒有隨著房產(chǎn)稅的增加而增加，尤其是社會中下層人員。比如現(xiàn)在許多美國人的年收入也還只有三四萬美元。值得注意的是，這不是他們除了生活費用外的凈收入，而是需要用來支付所得稅、房產(chǎn)稅、社會保險稅、醫(yī)療保險、房屋貸款、生活開支等所有開銷的收入。
由于沒有足夠的錢支付房屋貸款、房產(chǎn)稅和所得稅（實際上他們也不能把自己的收入分門別類地分開用），最終由于房產(chǎn)稅和生活費用在近二十年來大幅攀升，他們就在沒有足夠的錢來繳納房產(chǎn)稅和房屋貸款。這時稅務(wù)部門和銀行（更多的是銀行，因為美國人對繳稅更為自覺，而且繳稅是一年一次，等到四月份繳完所得稅以及七月份繳完房產(chǎn)稅后就沒有錢來交月供了）就會收回他的房子，通過拍賣方式扣繳稅款或者房屋貸款。
記者：購房者能否通過轉(zhuǎn)移居住地降低房產(chǎn)稅的辦法降低風(fēng)險？
金朝武：在理論上說，如果房子升值后而屋主的收入不夠高，沒有足夠的錢來支付房產(chǎn)稅的話，他們也可以把房子賣了，搬到更加偏遠(yuǎn)的地方去。比如一個人二十年前生活的地方并不是太好，因此繳的房產(chǎn)稅也比較少，但是近些年來周邊環(huán)境改善了，周圍建了中小學(xué)和體育館等配套設(shè)施，他需要繳的房產(chǎn)稅就可能比二十年前多五倍或者十倍，而他現(xiàn)在年齡也老了，不能通過進修或者隨時跳槽找到高薪的收入，或者由于身體健康問題，每年的收入比較少。這是從理論上說，如果他的房子升值到了20萬或者30萬美元，他可以把他的房子賣了，搬到更加偏遠(yuǎn)的地方，買個10萬美元或者更加便宜的地方生活。就像在北京生活了二十年的人也可以把房子賣了，搬到寧夏或者甘肅的某個地方生活。但這不是每個人都愿意做的。因此美國每年都有老人由于還不起銀行貸款，在銀行收回房子前自殺身亡！
如果房產(chǎn)市場景氣的時候，銀行一般都能收回貸款。但是，美國人和中國人一樣，都是買漲不買跌。當(dāng)房產(chǎn)市場低迷的時候，房屋拍賣的價格往往低于甚至大大低于房屋價值，這時銀行就無法收回房屋貸款。隨著越來越多的人不能償還房屋貸款，銀行收回的房子就越多，從而使得房產(chǎn)市場更加低迷，房屋拍賣價格就更低。在底特律，你可以找到只賣100美元一棟的房子！幾千美元一棟的房子更是比比皆是！當(dāng)銀行無法收回的房屋貸款越來越多，其債權(quán)債務(wù)的比例就發(fā)生了變化，最后可能由于資不抵債而宣告破產(chǎn)。
隨著第一個銀行的倒閉，更多的銀行在多米諾骨牌中倒下了，從而形成了次貸危機。
記者：在我國，近幾年無論是財稅部門、建設(shè)部門乃至學(xué)界，都有人呼吁學(xué)習(xí)美國的做法開征房產(chǎn)稅。那么，美國次貸危機對我國征收房產(chǎn)稅有什么啟示？
金朝武：對于房產(chǎn)稅（注：這里說的房產(chǎn)稅，僅指針對自然人所有的房地產(chǎn)征收的稅，與1986年國務(wù)院發(fā)布的《房產(chǎn)稅暫行條例》所說的房產(chǎn)稅不是一個概念），美國次貸危機給我們提了一個醒，是否開征應(yīng)當(dāng)慎重考慮。我國目前已經(jīng)征收的稅收就有二十多個，還不包括在許多西方國家視為稅收的社會保障稅（養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、醫(yī)療保險）、教育費附加、養(yǎng)路費等。尤其是在我國，許多稅種都是價內(nèi)稅，老百姓在繳稅時不是特別敏感。但是房產(chǎn)稅則不同，它可能隨著市政建設(shè)和環(huán)境的改善而評估價值不斷上漲，所要繳納的房產(chǎn)稅也可能隨著老百姓收入的降低而增加。
其次，中國和西方國家征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)不同。不可否認(rèn)的是，西方許多國家確實都征收了房產(chǎn)稅，但是，并不是因為西方開征了，我們就得“跟國際接軌”。在西方，房產(chǎn)稅和銷售稅是地方政府的主要財政來源。而在我國，地方政府的財政問題一直也是一個尖銳的問題，但是這可以通過協(xié)調(diào)中央和地方稅收分配關(guān)系來解決，而不應(yīng)當(dāng)動不動就增加新的稅種來解決。
稅收對納稅人的影響巨大。在美國，每年由于不能足額繳納個人所得稅和房產(chǎn)稅而被政府收回的房子不在少數(shù)。因此，這次由美國次貸危機引起的金融危機應(yīng)該對我們敲響了警鐘。否則，在美國許多被沒收房屋業(yè)主身上發(fā)生的悲劇，難免不會發(fā)生在我國中下層百姓身上。
