鑒于我國房價飛速上漲的現(xiàn)狀，最近不斷有專家提出建議：為控制投資，應盡快推出物業(yè)稅，并強調物業(yè)稅出臺“越早越好”，以提高住房閑置成本，抑制房價過快上漲。
首先需要指出的是，對于出臺物業(yè)稅降低房價的作用可以寄予希望，但不可認為它就是萬能藥。實際上，“我國現(xiàn)行的房產稅、土地增值稅從本質上說就等同于國外的物業(yè)稅，只是需要在計稅依據(jù)、征收范圍、征收力度上加以完善”，這種觀點恐怕會令一些專家吃驚，而這一觀點并非筆者的創(chuàng)造，是我國高等院校房地產教材中明確提出的。為什么要討論這個問題呢？因為物業(yè)稅的推出首先應該避免重復征稅的情況發(fā)生，如果等推出以后再進行修正就會非常被動。
要更清楚地了解這一點，需要從根源上來講。目前，世界上大致有三種征收物業(yè)稅的方式：第一種是巴西、加拿大等國實行的，將土地、房屋、有關建筑物和其它固定資產綜合在一起進行征稅。第二種是像奧地利、韓國那樣，只對土地或房屋征稅。第三種是墨西哥、波蘭等國那樣，對土地和房屋合并征稅。
先來對照一下我國的房產稅。房產稅是以房產為課稅對象，按照房產的價值或房產租金向房屋產權的單位和個人征收的一種稅。房產稅的計稅依據(jù)分為房價和房租兩種，前者是以房產的余值為計稅依據(jù)，后者是根據(jù)房產租金收入征稅。
對照國際上物業(yè)稅的征收情況不難發(fā)現(xiàn)，房產稅其實是只對房屋征稅，屬于第二種情況。實際上，一些國家的物業(yè)稅的名字就叫房產稅。根據(jù)房產原值征稅的做法，也跟國際上通行的以價值征稅的做法相同，并且，我國房產稅按年計征，連征收周期與物業(yè)稅的特征都相吻合。
再來看看土地增值稅，它課稅的依據(jù)是轉讓土地使用權、地上建筑物、附著物的增值額，也就是說，在征收該稅種時，不僅要計算土地自然增值額，還要計算土地使用者個人開發(fā)所得的利潤。這種征稅方式與國際上通行的對土地和房屋合并征稅非常接近，只是，我們所認為的土地價值是土地使用權的價值而不是土地所有權價值。
通過以上分析不難看出，我們需要注意兩個問題：第一個問題，上述接近物業(yè)稅的稅種為何對房價沒有起到抑制作用？第二個問題，如果對現(xiàn)存的稅種不加以改革，而直接開征物業(yè)稅很容易造成重復征稅問題。
先談第一個問題。理論上，像土地增值稅這樣的稅種是應該對抑制房價有作用的，但是，在相當長的一個時期，土地增值稅并沒有被依法征收，而是由各地根據(jù)自己的情況決定是否收、如何收和收多少。眾所周知，地方政府通過土地出讓獲取了豐厚收入，加上開發(fā)環(huán)節(jié)收取的各種稅費，地方政府通過房地產領域獲取的回報成為財政收入的最重要來源之一。而有些費本身就起到了替代稅的作用，地方政府倘若再依法征收土地增值稅，會制約房地產業(yè)的發(fā)展，最終影響到地方政府的收益，這是導致土地增值稅清算在很長一個時期內被懸空的原因。
實際上，即使在國家稅務總局重新要求對土地增值稅進行清算后，各地自行出臺的措施也往往比較溫柔。以上海為例，上海規(guī)定開發(fā)企業(yè)的土地增值稅暫按收入的1％預繳，這對資金充足的企業(yè)來說是影響甚微，而且，上海規(guī)定個人土地增值稅針對的是非普通住房，但上海非普通住房的比例只占到30％-40％，真正的主流是商品房。
那么，物業(yè)稅也面臨著同樣的問題。如果不對現(xiàn)存的開發(fā)、交易環(huán)節(jié)的稅費進行改革，將相當一部分稅費轉移到保有環(huán)節(jié)征收，物業(yè)稅最終有可能淪為土地增值稅這樣的結局。需要明確的是，開征物業(yè)稅并非增稅，而是稅收從開發(fā)和交易環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)的轉移。實際上，我國最初設計物業(yè)稅的思路就是這樣的。
關于房地產業(yè)的重復征稅問題，其實在目前就存在。比如，現(xiàn)在既對房產轉讓收入征收營業(yè)稅，又要按照增值部分征收土地增值稅，對增值部分就存在著重復征稅問題。物業(yè)稅如果開征，有可能與現(xiàn)存的具有物業(yè)稅特征的土地增值稅、房產稅一起構成重復增稅。因此，開征物業(yè)稅并不是孤立的，而是牽涉到目前房地產領域稅種的改革問題，如果這些重要問題不能得到解決，物業(yè)稅就不能說推出得“越早越好”。
中國證券網(wǎng)
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟適用房等需求得不到滿足，房地產商普遍在追求利潤的驅使下，盲目建設高檔商品房和商用房產，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經(jīng)濟適用房的供應，優(yōu)先保證土地的供應，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調控，長遠來看不符合市場經(jīng)濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經(jīng)濟調控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
