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《中國稅務》雜志社社長張木生表示，今年整個房地產(chǎn)的稅收大概能達到少則2000億元，多則2500億元。他進一步強調(diào)說，房地產(chǎn)稅收在全國稅收中的比重，已由2003年的百分之二點幾，上升至今年上半年的近6% |
編者按
這早已不是房地產(chǎn)業(yè)第一次面臨公開的信譽質(zhì)疑。在無數(shù)的懷疑聲中，關(guān)于“納稅侏儒”的指認似乎顯得略微蒼白。畢竟房地產(chǎn)業(yè)的稅收環(huán)境有別于其他行業(yè)，納稅主體更是截然不同。但這一次質(zhì)疑卻再度顯現(xiàn)出這個行業(yè)所遭遇的公眾信任困局。而這一點恰恰是我們亟須反思的。
9月2日，國家稅務總局和《中國稅務》雜志社聯(lián)合發(fā)布了《2005年度中國納稅百強榜》，其中萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ，下稱“萬科”）以超過13億元的納稅總額位列排行榜第97位，這是房地產(chǎn)企業(yè)首度擠入該榜百強位置。
此外，廣州增城市碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“廣州碧桂園”），以超過2.85億元的納稅額位居第490位。SOHO中國有限公司（下稱“SOHO中國”）則以2.84億元名列第494位。
該份榜單中，上述三家上榜企業(yè)都無一例外地加注了兩個字——“匯總”。通過將各項目公司的完稅情況主動進行匯總，并上報至評榜單位，房地產(chǎn)行業(yè)終于在納稅榜上擁有了一席之地。相比2004年度房地產(chǎn)企業(yè)無一上榜的窘?jīng)r，今年房地產(chǎn)企業(yè)多少挽回了些許顏面。
但從社會反響來看，輿論并沒有因此而對房地產(chǎn)企業(yè)報以掌聲，而是延續(xù)了去年一貫的質(zhì)疑。
企業(yè)對上榜的不同態(tài)度
潘石屹事后在自己的博客中寫道，SOHO中國的上榜并非出于偶然。更準確地說，這是他“蓄謀已久”的計劃。潘石屹表示，去年他對這個納稅百強榜并不重視。去年榜單出爐時，因為沒有房地產(chǎn)企業(yè)上榜，引起媒體對這個行業(yè)的一片質(zhì)疑。
潘石屹認為這些質(zhì)疑對整個行業(yè)“造成了特別大的負面影響”，隨后決定“今年要比往年更重視些”。但是，像他這樣主動為自己正名的企業(yè)卻為數(shù)不多。
華遠集團總裁任志強就對潘石屹這種主動匯總公司納稅額參選的做法不以為然。他認為，華遠集團旗下的多個項目公司都是單獨的納稅主體：“我不認為我們需要匯總公司的納稅總額來參加這種評選。”他強調(diào)說，華遠集團的業(yè)績歸政府考核，不要因為企業(yè)沒有上榜，就認為企業(yè)存在問題。
一位不愿透露姓名的開發(fā)商甚至表示，對這個納稅百強榜一無所知。事先也不知道可以采用匯總的方法來參加評選。但他強調(diào)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務都會很規(guī)范，“按章納稅是肯定的”。
實際上，上述開發(fā)商所在的房地產(chǎn)企業(yè)，在廣州當?shù)孛磕甓际羌{稅先進。去年7月，其在北京開發(fā)的樓盤開始銷售，僅半年時間就已獲得近13億元的銷售收入。他表示，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認時間相對較長，一個合同從意向到簽約再到確認收入，至少需要幾個月的時間。如果這筆收入再反映到納稅上，其過程將更為漫長。
財政部財政科學研究所稅收政策研究室主任孫鋼也認為，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅問題也有其產(chǎn)業(yè)自身特點的限制。房地產(chǎn)企業(yè)必須在項目完工后才能對整個項目進行結(jié)算，在建過程中是無法進行結(jié)算的。而一般的企業(yè)則可以一個完整年度來計算銷售額。這一結(jié)算特點使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常處于某個年度銷售額可能高，某個年度銷售額低的不穩(wěn)定狀態(tài)。
孫鋼認為，這一特點可能會使某一些年份，某一些企業(yè)，它的利潤沒有被統(tǒng)計上來，或者說還沒有提到交稅的這個環(huán)節(jié)上來。因此，納稅額少并不代表房地產(chǎn)企業(yè)必定存在偷稅漏稅問題。
納稅實情
《中國稅務》雜志社社長張木生表示，今年整個房地產(chǎn)的稅收大概能達到少則2000億元，多則2500億元。他進一步強調(diào)說，房地產(chǎn)稅收在全國稅收中的比重，已由2003年的百分之二點幾，上升至今年上半年的近6%.
萬科董事長王石在納稅百強榜發(fā)布會上也介紹說，萬科在過去20多年里，累計向國家貢獻了46個億的稅收。2004年，萬科的凈利潤是8.78個億，繳納稅款8.02個億；而2005年納稅達到13.2個億，和凈利潤是一比一的水平。
王石表示，萬科今年凈利潤將繼續(xù)穩(wěn)步增長，納稅額將有可能達到20億元。如果放在這次的排行榜里，能夠排到70名以內(nèi)，比現(xiàn)在的名次要高出20多位。按照萬科的發(fā)展計劃，“我們希望未來能夠進入50強、甚至30強，不斷地提高�！�
從某種角度而言，此次上榜的3家企業(yè)中除萬科屬于全國發(fā)展外，SOHO中國以及廣州碧桂園都只是區(qū)域型企業(yè)。而SOHO中國去年在全國房地產(chǎn)納稅榜中甚至可以排名第二。這令當時的潘石屹感到相當奇怪。他表示，在他所能想起來的全國5萬多家房地產(chǎn)公司中，營業(yè)額比SOHO中國大的差不多有100多家，“我怎么會成為第二名呢？”
事實上在今年4月份，廣州市公布的納稅百強名單中，除了廣州碧桂園外，納稅額超過2億元的企業(yè)還包括保利房地產(chǎn)，納稅額約為2.31億元，而這個數(shù)字僅僅是保利房地產(chǎn)在廣州一地的納稅額，如果將其全國各個項目公司的納稅額進行匯總的話，那么今年進入全國納稅百強榜的名單可能又將發(fā)生變化。
此外，根據(jù)公開資料，香港上市的富力地產(chǎn)（2777.HK）2004年度交納的稅費已達4億元，當年公司的銷售額是60億元；而2005年，富力地產(chǎn)的銷售額已突破80億元，其稅費應當高于2004年的數(shù)字。但這次榜單也沒有富力地產(chǎn)的身影。正因為此，也有專家對納稅排行榜的權(quán)威性提出質(zhì)疑。
“納稅侏儒”一說的由來
目前關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的納稅問題，還存在一個法規(guī)上的漏洞。截至目前，房地產(chǎn)行業(yè)尚沒有一個正式的法律依據(jù)，關(guān)于這個行業(yè)的財會制度也沒有標準，所有的房地產(chǎn)企業(yè)都是按照一般企業(yè)來列財務標準。
張木生表示，稅務部門在對房地產(chǎn)企業(yè)進行查賬時，有很多東西事先就沒有，連規(guī)定什么可以進入成本，什么可以變成扣除項目都不清楚。因此，不能依據(jù)納稅情況，就說明企業(yè)有問題。實際上，有些問題“連稅務局都弄不清楚”！
但這些也并不能掩蓋房地產(chǎn)行業(yè)在納稅中存在的問題。據(jù)其透露，《中國稅務》雜志社去年曾經(jīng)對7個省市的房地產(chǎn)企業(yè)進行了普查，檢查結(jié)果顯示，90%以上的房地產(chǎn)企業(yè)都或多或少有問題。張木生表示，由于沒有相關(guān)的行業(yè)法規(guī)，如果房地產(chǎn)企業(yè)商在面對調(diào)查時反問，“你說我或多或少有問題，你拿的是什么法？你拿的是什么財務制度？你有沒有標準？”恐怕稅務部門也難以回答�！爸徊贿^這些房地產(chǎn)企業(yè)商本身就不是很成熟，也很難對稅務部門進行這樣的反問”。
廣州地稅局的調(diào)查結(jié)果也表明，房地產(chǎn)企業(yè)中偷稅漏稅的情況較為普遍。據(jù)今年3月廣州市地稅局公告的數(shù)據(jù)，2005年廣州外資房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅情況尤其嚴重，專項檢查中查結(jié)81戶，其中57戶發(fā)現(xiàn)涉稅違法問題，占查結(jié)戶數(shù)70%，全年查補地方稅費高達9936萬元。外資房地產(chǎn)企業(yè)被查補稅費金額自2000年以來連續(xù)6年居全市涉外企業(yè)的首位。
張木生認為，從我國目前的實際的情況看，確實有一部分房地產(chǎn)商是從稅收上占了便宜。但是幾萬家企業(yè)，如汪洋大海似的，究竟是誰占了便宜？很難確定。
昨天，國稅總局下發(fā)了《不動產(chǎn)、建筑業(yè)營業(yè)稅項目管理及發(fā)票使用管理暫行辦法》，重拳出擊房地產(chǎn)征稅�！掇k法》對不動產(chǎn)、建筑業(yè)的營業(yè)稅繳納的具體辦理憑證、流程及發(fā)票使用作了詳細規(guī)定，并給予各地方稅務機關(guān)“因地制宜”的權(quán)力。
評論：有一種氣度叫磊落
凌厲的任志強依舊不屑，更多的房地產(chǎn)企業(yè)仍無參選意識。歷年納稅百強榜的評選似乎成為域外的一場熱鬧——房地產(chǎn)業(yè)并不需要，正如它從不需要公眾的肯定、民意的褒獎。
盡管今年已有少數(shù)企業(yè)對這個公信榜單表現(xiàn)出異乎尋常的熱絡(luò)，但它們的舉動卻依舊無法遮掩這個行業(yè)群體性的傲慢。
事實上，房產(chǎn)商與公眾，與媒體，乃至與官方之間的劍拔弩張早已不是第一次。然而多少次拉鋸似乎都不足以扭轉(zhuǎn)他們這個特殊群體的異樣思維。從任志強公開叫板民意，到馮侖將宏觀調(diào)控形容為“宮縮政策”，此類蔑視公眾，挑釁權(quán)威的言論在房地產(chǎn)業(yè)中可謂層出不窮。
應該說，房產(chǎn)商們的畸形心態(tài)多少有些是被某些媒體嬌縱出來的。在行業(yè)巔峰的數(shù)年，媒體出于自身利益的需要，在一定程度上成為整個行業(yè)的吹鼓手，為它營造了一個前所未有的輿論“暖房”，培養(yǎng)了房產(chǎn)商們目中無人的慣性思維。
宏觀調(diào)控以來，房地產(chǎn)業(yè)雖歷經(jīng)一輪又一輪的口誅筆伐，但依舊欣欣向榮。除在少數(shù)地區(qū)略見萎靡，在國內(nèi)的許多城市，它強健的生命力似乎才剛剛展開。
無論人們對于成為房奴有多么地無奈與憤懣，卻終究要為這容身的一席之地傾其所有；無論調(diào)控政策如何頻頻出擊，達至地方卻總有充分的騰挪空間將之化于無形；無論多少地產(chǎn)巨鱷遭遇徹查，卻總有前仆后繼者可以為了土地，繼續(xù)甘冒其險。
在這個行業(yè)的頭頂，似乎籠罩著一層難以突破的巨網(wǎng)。無論是誰都會基于這樣或那樣的理由，或果決，或無奈地成為這張巨網(wǎng)俘獲的“獵物”。
事實上，房產(chǎn)商們的形象也跟這張網(wǎng)一樣，鮮有光彩。即便他們真的照章納稅，個個都是守法公民，人們卻會不知道；即便他們真的多行慈善，個個都心懷仁義，人們也不會知道。
正是這張網(wǎng)將整個行業(yè)圈在域外，雖是保護，卻也與人們的普遍善意“劃江而治”。而真正愿意走出這張網(wǎng)的房產(chǎn)商，迄今為止仍是少數(shù)。
或許這個行業(yè)早已忘了——有一種氣度叫磊落，有一種德行叫慷慨。
