7月10日，北京市地方稅務(wù)局發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整二手房交易計(jì)稅價(jià)格的通知》，為二手房交易設(shè)置了最低計(jì)稅價(jià)，以加強(qiáng)稅收征管工作，保障稅收收入能夠及時(shí)、足額入庫(kù)。該通知將在今年10日1日起執(zhí)行。
據(jù)北京“我愛(ài)我家”房產(chǎn)中介公司有關(guān)專(zhuān)家分析，此次出臺(tái)的稅收新政整體思路沒(méi)變，仍然是為了防止出現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)雙方在交易過(guò)程中虛報(bào)二手房交易價(jià)格、私簽“黑白合同”，將交易差價(jià)私下補(bǔ)齊的逃稅行為。本次新政規(guī)定的稅費(fèi)征收仍然是在合同價(jià)與最低計(jì)稅價(jià)兩者中取其高，只是在最低計(jì)稅價(jià)計(jì)算的細(xì)則上更加細(xì)化、量化和科學(xué)了。
以前的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)是以建委公布的指導(dǎo)價(jià)為基準(zhǔn)。但建委的指導(dǎo)價(jià)是為了引導(dǎo)市場(chǎng)進(jìn)行合理的投資與消費(fèi)。因此稅務(wù)部門(mén)以建委指導(dǎo)價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整，出臺(tái)了最低計(jì)稅價(jià)。最低計(jì)稅價(jià)區(qū)別于現(xiàn)行建委公布的指導(dǎo)價(jià)，其目的在于保障稅收的征繳。
本次即將執(zhí)行的稅收新政與目前正在執(zhí)行的稅政相比，有以下三點(diǎn)最大的區(qū)別：其一，考慮到二手房的特殊性，確定了修正系數(shù)。由于二手房受建成年代、樓層、房屋類(lèi)型影響，最終售價(jià)會(huì)有較大差別，因此在本次通知中，將不同房屋的修正系數(shù)進(jìn)行了確定；其二，單獨(dú)提出了106個(gè)特殊小區(qū)，包括高檔房、二手次新房、非普通住宅。新政對(duì)這類(lèi)房屋進(jìn)行特殊處理、重點(diǎn)監(jiān)管，較為符合目前的市場(chǎng)交易狀況；其三，最低計(jì)稅價(jià)與以前相比普遍調(diào)低。這樣做的目的一方面在于加強(qiáng)稅收監(jiān)管，另一方面也給新政中提供的修正系數(shù)預(yù)留出足夠的計(jì)算空間。
有關(guān)專(zhuān)家在此列舉兩個(gè)案例進(jìn)行新舊計(jì)稅方式的對(duì)比以詮釋它們之間的差異：
�。ㄒ唬罕本┠掣邫n住宅項(xiàng)目建成年代：2003年 樓層：4/8層 面積：130平米 房屋類(lèi)型：特殊二手商品住房 買(mǎi)賣(mài)合同單價(jià)為：12000元/平米①按以前的計(jì)稅方式——最低計(jì)稅價(jià)為該地區(qū)住房平均交易價(jià)＝8435元/平米，那么在合同成交單價(jià)和最低計(jì)稅價(jià)中兩者取其高，即以合同成交單價(jià)12000元/平米為依據(jù)。買(mǎi)方所要交納的稅費(fèi)＝契稅+印花稅＝（12000×1.5％+12000×0.05％）元/平米×130平米＝24180元賣(mài)方所要交納的稅費(fèi)＝印花稅+營(yíng)業(yè)稅＝（12000×0.05％+12000×5.5％）元/平米×130平米＝86580元②按現(xiàn)在的計(jì)稅方式——最低計(jì)稅價(jià)＝13268元/平米，那么在合同成交單價(jià)和最低計(jì)稅價(jià)中兩者取其高，由于合同成交單價(jià)低于最低計(jì)稅價(jià)，所以應(yīng)該以修正后的最低計(jì)稅價(jià)為依據(jù)。修正后的最低計(jì)稅價(jià)＝房屋基準(zhǔn)價(jià)格×建成年代修正系數(shù)×樓層修正系數(shù)×房型修正系數(shù)＝13268元/平米×100％（無(wú)修正）×95.5％×100％（無(wú)修正）＝12670.94元/平米修正后最低計(jì)稅價(jià)格與合同價(jià)相比，兩者取其高，即取值12670.94元/平米買(mǎi)方所要交納的稅費(fèi)＝契稅+印花稅＝（12670.94×1.5％+12670.94×0.05％）元/平米×130平米＝25531.9元賣(mài)方所要交納的稅費(fèi)＝印花稅+營(yíng)業(yè)稅＝（12670.94×0.05％+12670.94×5.5％）元/平米×130平米＝91420.8元③前后交納稅費(fèi)對(duì)比——買(mǎi)方需要多交納1351.9元；賣(mài)方需要多交納4840.8元。
�。ǘ罕本┠称胀ㄗ≌ǔ赡甏�1991年 樓層：7/21層 面積：81.68平米 房屋類(lèi)型：已購(gòu)公房 買(mǎi)賣(mài)合同單價(jià)為：7600元/平米①按以前的計(jì)稅方式——最低計(jì)稅價(jià)＝該地區(qū)住房平均交易價(jià)＝6484元/平米，那么在合同成交單價(jià)和最低計(jì)稅價(jià)中兩者取其高，即以該地區(qū)住房平均交易價(jià)7600元/平米為依據(jù)。買(mǎi)方所要交納的稅費(fèi)＝契稅+印花稅＝（7600×1.5％+7600×0.05％）元/平米×81.68平米＝9621元賣(mài)方所要交納的稅費(fèi)＝印花稅＝（7600×0.05％）元/平米×81.68平米＝310元②按現(xiàn)在的計(jì)稅方式——最低計(jì)稅價(jià)＝6452元/平米，那么在合同成交單價(jià)和最低計(jì)稅價(jià)中兩者取其高，由于合同成交單價(jià)高于最低計(jì)稅價(jià)，所以應(yīng)該以合同成交單價(jià)7600元/平米為依據(jù)。繳納稅費(fèi)數(shù)額同前。
�、矍昂蠼患{稅費(fèi)對(duì)比——無(wú)變化綜上所述，我們可以看出，新稅政前后，對(duì)于普通已購(gòu)公房（二手商品房），其應(yīng)繳納稅費(fèi)數(shù)額無(wú)明顯變化。而對(duì)于特殊二手商品房而言，其新稅政實(shí)施后，將會(huì)比新稅政實(shí)施前繳納更多的稅費(fèi)。
