建設部等九部委聯合發(fā)布的《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》實行已經一個多月了，稅收新政的市場影響在哪里？房產需求調節(jié)效果如何？房價穩(wěn)定了嗎？偏重需求管理的稅收新政未來有沒有完善的空間？這一個月的調整期給了我們多少經驗呢？
九部委新政后市場各方力量持續(xù)對峙，房產走勢存在變數（圖：新華網）
稅收新政市場影響分析，政策效應差強人意
在九部委稅收新政實行的一個多月中，二手房市場和租賃市場發(fā)生了顯著的變化，房價也在逐漸產生改變，那我們要問稅收新政達到政策目標了嗎？
首先，房產需求總量不變，結構變化。稅收新政側重于對房產需求進行調節(jié)，從市場反映來看，二手房市場近一個多月中一直處于冷清的狀態(tài)，相比之下租賃市場相對火暴。從市場的反映來看，二手房市場需求基本處于觀望的狀態(tài)，這部分需求以自主性需求為主體，比較剛性化，總量和結構上變化不是很明顯；另外隨著一些正常交易的營業(yè)稅調控范圍房產退出市場，自主性交易者轉變?yōu)橹虚L期投資者。在租賃市場我們看到，供給和需求都很旺盛。從需求方面來說，排除需求季節(jié)性因素放量，部分自主性交易需求受房貸和利率影響。另加之市場不明朗，觀望期中暫時采取租賃的方法解決住房需求；在供應方面，從市場放量增加來看，增量中相當部分是屬于正常交易者轉售為租，還有部分短期投機者謀取租賃市場季節(jié)性收益。另外在租賃市場還有不為人知的變化，短期投資者和長期投資者向中長期投資者的轉化，人們投資取向發(fā)生結構性變化。
其次，房價未來上行壓力依然存在。從市場反映來看，價格上行的跡象雖然存在，但沒有受到有效需求的支撐，而價格在波動中相對穩(wěn)定，可以看到市場需求基本面還是對房價提供有效的支撐。雖然市場需求發(fā)生了結構性的變化，但在各個市場，基本面需求還是相當強勁的，房價下行的可能性基本上不存在；而由于政策實行效果不明朗，九部委新政短期政策和中長期政策相互疊加，市場處在多方力量博弈的過程中，觀望的氛圍濃厚造成了市場有效需求不足，房價上行遇到阻力。但從市場表現出來的跡象看，市場在下半年會逐漸回暖，需求經過政策的多次調節(jié)，釋放過程會比較理性，房價上升的可能性加大，有這樣的預期存在，投資和投機資本會選在這個時候進入市場，未來房價出現波動的可能性很大。九部委其他房產供應的政策，都是中長期政策，對市場的影響很小，基本不對目前市場產生影響，相反會影響人們遠期計劃，加大短期市場的波動。
稅收新政應注重對房產需求供給雙向調節(jié)
從以上的簡單分析中我們看出，稅收新政對市場需求的影響是基本失敗的，結構性變化基本是短期的應急之舉，租賃市場季節(jié)性因素對需求結構變化起相對主要的因素，隨著季節(jié)性因素的消失，需求回暖是肯定的。另外稅收新政對房產供應產生影響，二手房市場供需矛盾有加劇的傾向。在房價方面，稅收新政更多帶來的是房價上升的壓力和空間，可以預計的是，隨著市場的回暖，增加的稅費通過房價轉嫁的可能性逐漸增大。
客觀的講，稅收新政作用發(fā)揮有賴于九部委其他政策的協調和配合，但考慮到其他政策偏向于中長期，基本對短期市場產生不了正面的影響，因此稅收新政作為主要的短期性調節(jié)政策，應該做到相對全面和完善。根據基本經濟規(guī)律，對于市場的調節(jié)，在供不應求的情況下，理想的政策是壓制不合理需求的同時，增加有效供給，采取需求供給雙向調節(jié)的政策。而上面?zhèn)戎赜谛枨蠊芾淼亩愂招抡聦嵶C明效果是不理想的。那么未來稅收新政完善的方向就是增加側重房產供給調節(jié)的政策。
物業(yè)稅應出臺調節(jié)存量房產，增加房產供給
根據物業(yè)稅的設計理念，通過整合土地轉讓金，房產稅，土地使用睡等相關稅費，把購買環(huán)節(jié)的部分稅收轉移到房產保有環(huán)節(jié)進行征收，一方面可以增加房產保有環(huán)節(jié)的成本支出，加大房產的流動性，盤活存量房市場，增加房產市場供給；另一方面，通過降低房產購買門檻，一定程度上降低房價，具體下降程度如何，取決于房產市場的供求對比。
當然物業(yè)稅推出的市場影響還在討論之中，降低購買房產的門檻可能會刺激更多的房產需求，特別應該注意的是房產的投資和投機性需求；而另一方面，保佑環(huán)節(jié)成本的增加可能會影響部分需求者，究竟需求凈量如何變化，沒有確定的標準可以衡量。但有幾點肯定的是物業(yè)稅推出能夠增加房產的流動性，有效供給增加，對房價的下行提供有效的支撐；另外物業(yè)稅把土地出讓金等短期性收益長期化和穩(wěn)定化，可以增加地方政府批地行為的長期性因素，土地市場趨于合理化，對于房價的穩(wěn)定也是一個很好的支撐；再者，物業(yè)稅推出是健全我國財產稅制的重要方面，相對健全的稅收環(huán)境對投資和投機性行為的約束也是相對有效的。
推出物業(yè)稅對未來影響幾何
我們知道，物業(yè)稅在設計上要區(qū)分舊有房產和新建房產，基本調節(jié)方向是新建的房產。由于舊有房產在購買時已經承擔了土地出讓金等稅費，出于稅收不重復征稅的考慮，對舊有房產征稅的可能性還有待商榷；另一方面，物業(yè)稅對于自主性房產和投資、投機性房產也存在差別稅率，出于特殊行為特殊調節(jié)的考慮，在我國目前房地產市場騙熱的情況下，對舊有房產征收調節(jié)性的稅收可能性也是存在的。所以作用的發(fā)揮效果取決于征收細則的規(guī)范化。
在我國目前的情況下，物業(yè)稅的作用發(fā)揮如何還取決于存量房產的結構，其中關鍵是空置商品房的結構問題。現在租賃市場季節(jié)性因素以及稅收新政對空置商品房規(guī)模的影響如何還有待進一步的考證。物業(yè)稅對于空置商品房的放量影響和空置商品房的整體規(guī)模和結構都對物業(yè)稅作用的發(fā)揮產生影響。在目前的市場情況下，物業(yè)稅的推出可能會促進一些空置商品房想租賃市場放量，而向二手房市場或者新房市場放量的可能性不大，原因是未來中期內房價上行的壓力還是很大的，處于投資和保值增值的考慮，利用租賃市場季節(jié)性收益彌補物業(yè)稅的負擔是比較理性的選擇。
所以物業(yè)稅這項政策是比較中短期化的政策，相對于九部委其他房產供給的政策，物業(yè)稅的政策效應更容易影響人們的短期性行為，未來房價的穩(wěn)定的可能性將有很好的支撐�？傮w上預計，物業(yè)稅的出臺能夠增加房價穩(wěn)定的可能性，而在總體趨勢上還有賴于房產市場供需基本面的影響，短期內房產市場賣方市場的狀況徹底扭轉可能性很小，因此未來房價上升的可能性依然存在，要徹底改變房產市場狀況和房價走勢，九部委長期性政策的貫徹落實是最根本的。
