住房交易個(gè)人所得稅（以下稱房產(chǎn)個(gè)稅）將于明天正式開征，煙臺將成為繼濟(jì)南、青島之后，山東省第三個(gè)開征此稅種的城市。
記者了解到，市民在二手房交易中，對如何繳稅、該繳多少稅疑問頗多，昨天，就房產(chǎn)個(gè)稅開征后，市民應(yīng)注意哪些問題，記者采訪了煙臺市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人。
買賣二手房 有兩種優(yōu)惠
“開征房產(chǎn)個(gè)稅并不可怕，了解買賣二手房時(shí)的一些優(yōu)惠政策，市民就不會(huì)惶惶然了。”市地稅局征管二科高曉軍科長說。
優(yōu)惠1：對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。自用生活用房的起始時(shí)間，以房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明或《國有住房出售收入專用票據(jù)》上注明的時(shí)間，按孰先原則確定。
優(yōu)惠2：對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納，購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金，購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個(gè)人所得稅繳入國庫。其中個(gè)人出售住房的起始時(shí)間，按納稅保證金收據(jù)上注明的時(shí)間確定。按市場價(jià)重新購房的時(shí)間，以房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間，按孰先原則確定。
注：個(gè)人出售住房后一年內(nèi)未重新購房的，出售原住房繳納的納稅保證金將轉(zhuǎn)為個(gè)人所得稅，不再退還給個(gè)人。
枯燥的條文背后隱藏著兩點(diǎn)信息：一是國家希望通過繳納住房個(gè)人所得稅，來遏制房產(chǎn)投機(jī)和投資，即“炒房”，故對居民正常買賣房產(chǎn)不打壓；二是國家這一說法是與鼓勵(lì)自住型和節(jié)省、節(jié)約型住宅是一致的，通過稅收的引導(dǎo)來打壓投資市場，另一方面拉動(dòng)自住市場，鼓勵(lì)老百姓正常買房換房，改善居住條件，故對納稅保證金有上面的規(guī)定。
房產(chǎn)個(gè)稅 到底該交多少
房產(chǎn)個(gè)稅開征后，賣個(gè)房子到底該交多少個(gè)稅？稅務(wù)人員進(jìn)行了具體介紹：
交法1：個(gè)人出售自有住房時(shí)，如果能夠提供完整、準(zhǔn)確的住房原值憑證，能夠正確計(jì)算應(yīng)納稅所得額的，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，適用比例稅率，稅率為20%.其應(yīng)納稅額按下列公式計(jì)算：
應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×20%
應(yīng)納稅所得額＝轉(zhuǎn)讓住房的收入額－住房原值和合理費(fèi)用
合理費(fèi)用是指出售住房時(shí)，按照規(guī)定繳納或支付的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等有關(guān)稅金和費(fèi)用；
交法2：個(gè)人出售自有住房時(shí)，如果不能提供住房出售收入憑證、原值憑證或其他有關(guān)扣減項(xiàng)目明細(xì)資料，導(dǎo)致不能正確計(jì)算或難以準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)納稅所得額的，可以采取核定征收的方式征收個(gè)人所得稅，其計(jì)算公式為：
應(yīng)納稅額＝轉(zhuǎn)讓住房的收入額×核定征收率
除按國家稅務(wù)總局規(guī)定可享受免征個(gè)人所得稅的情況外，對個(gè)人出售住房所得，個(gè)人所得稅核定征收率為1%.轉(zhuǎn)讓住房的收入額以繳納契稅的計(jì)稅額為準(zhǔn)。
記者采訪部分港城房地產(chǎn)中介公司了解到，征收率各地不一，青島為1%到2%，煙臺所定1%征收率，顯然是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)盡量保護(hù)二手房市場少受影響。另外，通過算帳可以看出，無論何種情況下，按照第二種情況（1%）交稅，稅負(fù)最輕。舉例來說，李先生4年前花20萬元購房一套，現(xiàn)在房子漲到了30萬元，如果按1%交稅，則僅應(yīng)該交3000元的稅，而按照20%稅率繳納，則是龐大數(shù)字，自己稍一算帳就知道哪種合算了。
征收房產(chǎn)個(gè)稅 會(huì)影響到誰？
關(guān)于“二手房交易強(qiáng)制征收個(gè)人所得稅”的消息傳出后，許多人擔(dān)心政策影響生活，那么開征房產(chǎn)個(gè)稅，到底能夠影響誰？
■ 對已購公房價(jià)格影響不大
部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，征收房產(chǎn)個(gè)稅，實(shí)際影響不大，地稅部門對已購住房的購房時(shí)間認(rèn)定為：按契稅完稅憑證、契稅核定證明或房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的時(shí)間孰先原則確定。這樣，絕大部分公房的購房時(shí)間都會(huì)在五年以上，按照第一項(xiàng)優(yōu)惠政策（見前文），對已購公房價(jià)格影響不大。
■ 出售自有住房前后一年再購房的，基本不受影響
《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住房交易個(gè)人所得稅征收管理的通知》中表示，對出售自有住房一年內(nèi)按照市場價(jià)格購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其購房價(jià)值可以全部或者部分免稅。這樣又減小了房產(chǎn)個(gè)稅的實(shí)際稅負(fù)，使得出售住房一年內(nèi)再購買房產(chǎn)的納稅人享受房產(chǎn)個(gè)稅的稅收優(yōu)惠。
高科長介紹，煙臺的房價(jià)一直沒有跌，對出售自有住房一年內(nèi)按市場價(jià)格購房的納稅人，幾乎是不受征收房產(chǎn)個(gè)稅的影響。
房產(chǎn)個(gè)稅 這樣繳納
房產(chǎn)個(gè)稅即將開征，到底如何繳稅，稅務(wù)人員介紹了詳細(xì)程序。
A、符合免稅條件的：
應(yīng)該提供個(gè)人將房屋所有權(quán)證（或契稅完稅證明、國有住房出售收入專用票據(jù)）、身份證（或戶口簿）的原件和復(fù)印件以及〈〈家庭生活用房說明材料〉〉（一式二份）遞交到相關(guān)窗口；
注：免稅條件：凡個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
B、符合應(yīng)稅條件的：
凡能夠正確計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得的，適用20%的比例稅率。個(gè)人將身份證、房屋所有權(quán)證、買賣合同、購房發(fā)票、出售住房按規(guī)定支付的有關(guān)費(fèi)用憑證或其他具有房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證等資料的原件及復(fù)印件遞交到相關(guān)窗口，審核人按照公式計(jì)算納稅保證金結(jié)束后，審核人開具“中華人民共和國納稅保證金收據(jù)”，并在“中華人民共和國納稅保證金收據(jù)”上注明房屋售價(jià)；個(gè)人持納稅保證金收據(jù)做為辦理房屋所有權(quán)證的應(yīng)稅憑證，辦理房屋所有權(quán)證。
凡不能正確計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得的，適用1%的核定征收率。個(gè)人將身份證、房屋所有權(quán)證、買賣合同、契稅完稅證明等資料的原件及復(fù)印件遞交到相關(guān)窗口，審核人按照公式計(jì)算納稅保證金計(jì)算結(jié)束后，審核人開具“中華人民共和國納稅保證金收據(jù)”，并在“中華人民共和國納稅保證金收據(jù)”上注明房屋售價(jià)；個(gè)人持納稅保證金收據(jù)做為辦理房屋所有權(quán)證的應(yīng)稅憑證，辦理房屋所有權(quán)證。
注：應(yīng)稅條件：凡不符合上述免稅條件及屬于贈(zèng)與情形的，均應(yīng)按照規(guī)定繳納納稅保證金。
