土地收益分配框架重構(gòu)在即
土地出讓收益的管理正在走向科學(xué)軌道。與此同時，土地稅費體系的改革也將有效調(diào)節(jié)中央和地方、城市和農(nóng)村在房地產(chǎn)稅收轉(zhuǎn)移支付中的分配比例。
近期，涉及土地收益分配的《土地出讓金管理辦法》和土地稅費體系改革方案取得較大進展。知情人士透露，《土地出讓金管理辦法》目前已經(jīng)制定完畢，將于11月公布，2007年1月1日起正式實施；由財政部、國土部、稅務(wù)總局等幾個部委制定的一項土地稅費體系改革方案目前也在完善過程中，預(yù)計將于年內(nèi)出臺。
科學(xué)管理出讓金
據(jù)了解，即將出臺的《土地出讓金管理辦法》，其核心是國有土地出讓收益的分配和管理機制的科學(xué)化。主要內(nèi)容包括了建立土地出讓金收支專戶、土地出讓金全額進入地方財政預(yù)算等方面�！巴恋爻鲎屖杖氩荒苤粦�(yīng)付短期問題，資金運作應(yīng)更加科學(xué)合理”，財政部科學(xué)研究所所長賈康表示。
該《管理辦法》對今后土地出讓總收益的分配情況作出規(guī)定：出讓總收益的5%用于廉租住房建設(shè)、15%用于農(nóng)村土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、50%～60%將用于拆遷補償和土地一級開發(fā)。同時，地方財政建立土地出讓金專用帳戶，全部納入地方財政預(yù)算是《土地出讓金管理辦法》的一項重要規(guī)定。
9月5日出臺的《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》對此已有明確規(guī)定。通知指出，國有土地使用權(quán)出讓總價款須全額納入地方預(yù)算，繳入地方國庫，實行“收支兩條線”管理。土地出讓總價款必須首先按規(guī)定足額安排支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費以及補助被征地農(nóng)民社會保障所需資金的不足，其余資金應(yīng)逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重，以及用于廉租住房建設(shè)和完善國有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)。
“建立專用帳戶有利于加強對土地出讓金的管理”，賈康表示。以往土地出讓都以協(xié)議出讓方式為主，出讓后直接用于市政建設(shè)，這缺乏對出讓金使用的監(jiān)督。“統(tǒng)一納入地方財政預(yù)算，意味著采取規(guī)范的預(yù)算管理程序，具體掌握收支，規(guī)范了土地出讓金收益�！�
據(jù)了解，由于土地出讓金收益存在較大的波動性，管理辦法同時規(guī)定，各城市將在當(dāng)年度的土地出讓收益中提取一部分納入次年的財政預(yù)算，地方政府不得用于當(dāng)期收入安排使用，剩余部分則由地方政府在相關(guān)領(lǐng)域內(nèi)自行支配�！暗�(guī)定中也考慮了各個城市的具體情況加以區(qū)別對待，提取部分會在30%～45%之間浮動，不會搞‘一刀切’”，一位知情人士透露。
業(yè)內(nèi)專家表示，《土地出讓金管理辦法》主要是為了抑制土地批租，施行收支兩條線，有效約束地方政府，避免地方政府盲目賣地。但是，相應(yīng)地也會影響地方政府的積極性，影響到土地釋放的速度。
稅費標準將提高
土地稅費體系也將產(chǎn)生重大變化。今后，城鎮(zhèn)土地使用稅稅率將比現(xiàn)行標準提高兩倍，耕地占用稅及新增建設(shè)用地有償使用費標準則分別提高一倍。
中國社會科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員王小映認為，稅費標準的提高會增強國家對土地收益的調(diào)控能力�！肮茏″X、用好錢，加強使用監(jiān)督管理、調(diào)節(jié)土地使用方向，將保證土地出讓收益在農(nóng)業(yè)上的使用，協(xié)調(diào)分配”。
他表示，由于城鎮(zhèn)土地使用稅的大頭要交給中央，而耕地占用稅及新增建設(shè)用地有償使用費則主要用于“三農(nóng)”，因此這可以看成是對中央和地方、城市和農(nóng)村在房地產(chǎn)稅收轉(zhuǎn)移支付中分配比例的一種調(diào)節(jié)�！岸愘M收入和土地出讓金收入是土地成本的組成部分，在土地價格一定的情況下，稅費收入提高意味著土地出讓收入降低�！�
9月5日出臺的《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》已經(jīng)發(fā)出了有關(guān)稅率調(diào)整的政策信號：提高新增建設(shè)用地土地有償使用費繳納標準。新增建設(shè)用地土地有償使用費繳納范圍，以當(dāng)?shù)貙嶋H新增建設(shè)用地面積為準。新增建設(shè)用地土地有償使用費專項用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護、土地整理、耕地開發(fā)。
據(jù)了解，目前新的土地稅費體系已經(jīng)在北京、寧夏、遼寧等六個地區(qū)開始了模擬試運行。
有專家表示，建設(shè)用地出讓涉及“兩稅一費”———城鎮(zhèn)土地使用稅、新增建設(shè)用地有償使用費和耕地占用稅的征收。目前我國的征收標準是上世紀90年代初制定的，不同城市的不同地塊，“兩稅”每平方米分別只有0.5～10元和1～10元�！敖ㄔO(shè)用地使用成本偏低是調(diào)整的原因之一。城鎮(zhèn)土地使用稅稅率確實有必要提高，因為按現(xiàn)行的標準不足以起到應(yīng)有的政策性調(diào)節(jié)作用�！蓖跣∮潮硎�。
提高城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅征收標準的工作由財政部、稅務(wù)總局會同國土資源部、法制辦等部門制定�！斑^渡性措施可能會是以國務(wù)院條例的形式發(fā)布，因為目前城鎮(zhèn)土地使用稅標準的適用文件還是《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，新政策出臺后必須對這一條例進行更改或者廢除�！睒I(yè)內(nèi)人士表示。
