開征物業(yè)稅再度升溫

　　近日政府對房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控，使得地產(chǎn)稅收改革的說法再次被提上議事日程。而來自國家稅務(wù)總局的信息顯示，房地產(chǎn)業(yè)是惟一一個(gè)連續(xù)3年被列為稅務(wù)專項(xiàng)稽查的行業(yè)。

　　“毫無疑問，除了房地產(chǎn)開發(fā)商追求利潤最大化外，根本的問題在于房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重，從某種程度上促使了房產(chǎn)商去投機(jī)和偷逃稅款�！倍悇�(wù)部門和專家一致認(rèn)為，調(diào)控房地產(chǎn)市場，稅制改革刻不容緩；稅收調(diào)控才是房地產(chǎn)市場理性發(fā)展的根本手段。

　　方向

　　從廣東、湖南先后聲稱要開展物業(yè)稅征收試點(diǎn)后，上海、北京、南京等大都市也相繼出現(xiàn)了類似的聲音。財(cái)政部副部長肖捷曾公開明確表示，我國目前在房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)偏輕，問題嚴(yán)重，今后一段時(shí)期將重點(diǎn)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。

　　“房地產(chǎn)稅改革的基本方向可用六個(gè)字概括，就是‘明租、正稅、清費(fèi)’�！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心副主任謝伏瞻表示，所謂明租就是土地出讓金收取方式從一次性收取改為分年收取，使其作為地租的性質(zhì)更加明確；正稅，就是在借鑒國際經(jīng)驗(yàn)和考慮國情的基礎(chǔ)上合理設(shè)計(jì)新稅制，統(tǒng)一內(nèi)外稅制，避免重復(fù)征稅，改變流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)畸重而保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀，并盡量向?qū)挾惢�、少稅種、低稅率的國際通行做法靠攏；清費(fèi)，是對收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格清理，除少數(shù)服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目以外，其它收費(fèi)或取消或合并為某一固定稅種。

　　中國房地產(chǎn)藍(lán)皮書副主編李景國教授表示，國家將在條件具備時(shí)對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。他說：“我國房地產(chǎn)稅費(fèi)主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，但最終被房地產(chǎn)商攤?cè)肓顺杀�。而對個(gè)人占用多套房產(chǎn)幾乎不征收稅費(fèi)，客觀上刺激了房地產(chǎn)的投機(jī)行為。”

　　據(jù)了解，目前北京正在研究制定征收不動產(chǎn)稅的具體辦法。城市經(jīng)濟(jì)專家、中國社會科學(xué)院研究員劉維新在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，不動產(chǎn)稅以及房地產(chǎn)稅均是目前稅收改革的一方面，在時(shí)機(jī)成熟時(shí)，都將統(tǒng)一合并征收物業(yè)稅。

　　條件

　　“物業(yè)稅的開征并非容易，必須具備四個(gè)條件。首先，就是物業(yè)稅征收要求各種產(chǎn)權(quán)清晰。”劉維新說，政府要向業(yè)主、向產(chǎn)權(quán)所有者征稅，尤其是物業(yè)稅，它是一種財(cái)產(chǎn)稅，而不能向租用者征�，F(xiàn)在我國土地產(chǎn)權(quán)有兩種形式：一是國有，二是集體所有。目前問題比較突出的是集體土地，隨便占用農(nóng)民的土地，隨便改變土地用途的現(xiàn)象十分突出，農(nóng)民在這個(gè)問題上沒有發(fā)言權(quán)。其原因就是產(chǎn)權(quán)不清晰，誰是集體土地產(chǎn)權(quán)的法人代表處于模糊狀態(tài)，因此，鄉(xiāng)長、村長都可以說了算。而且，開征物業(yè)稅并不像有人所說的就必然使房價(jià)下降30％～40％，這種說法缺乏科學(xué)根據(jù)。

　　第二，要理順各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系。國有土地和集體土地應(yīng)該并軌，因?yàn)槟壳凹�體土地倒賣現(xiàn)象更加嚴(yán)重。有的地方村長、鄉(xiāng)長一結(jié)合，市、縣長下令，土地就賣了；其次，土地使用形式也應(yīng)該并軌�，F(xiàn)在從土地使用形式上看，有出讓和劃撥兩種，這兩種不同形式最終在房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值體現(xiàn)上差別很大，兩種形式混雜對于征稅工作難度更大。

　　第三，要有公平、公正的評估機(jī)構(gòu)。第四，要有房地產(chǎn)稅費(fèi)體系要完整。

　　由此可見，房地產(chǎn)稅費(fèi)體系改革，是一次整體不動產(chǎn)稅費(fèi)的改革，應(yīng)從稅基、稅種、稅率及減免范圍上統(tǒng)籌考慮。“依據(jù)我國的國情，物業(yè)稅的調(diào)節(jié)主體應(yīng)放在房地產(chǎn)炒作、高檔住房與富裕階層及二套住房以上的群體。”劉維新認(rèn)為，對于自住住房應(yīng)給予優(yōu)惠和減免，以控制貧富差距的繼續(xù)擴(kuò)大。

　　困難

　　“物業(yè)稅開征將對目前房地產(chǎn)市場存在的問題起到根本性治理作用，但目前要開征物業(yè)稅可謂困難重重�！币晃环康禺a(chǎn)專家這樣評價(jià)。

　　開征物業(yè)稅的四個(gè)條件之一就是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)合并�！斑@涉及到國家土地制度的改革，難度很大。”劉維新表示，目前土地公有制的兩種方式是國家所有和集體所有。但事實(shí)上有大量集體土地被囤積，并成為各區(qū)、縣負(fù)責(zé)人謀取利益的籌碼�！坝袀�(gè)小城市為了建一個(gè)開發(fā)區(qū)，在郊區(qū)圈了4、5平方公里的土地，馬路修了一百多米寬，但招商的結(jié)果是并沒有多少投資商愿意去。至今，這里也沒有如當(dāng)初所想象的經(jīng)濟(jì)繁榮，而失去土地的家民卻在到處上訪。”房地產(chǎn)專家告訴記者，這些被圈占的土地更多的是集體所有。

　　與此同時(shí)，開征物業(yè)稅，首先要對不動產(chǎn)進(jìn)行評估，但當(dāng)前面臨的問題是：誰來評估？評估費(fèi)誰來出？目前，我國有三個(gè)主管部門的評估機(jī)構(gòu)，一是建設(shè)部為主的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)；二是國土資源部所屬以土地評估為主的評估機(jī)構(gòu)；三是國資局所屬的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。這三個(gè)不同屬性的評估機(jī)構(gòu)，對同一個(gè)不動產(chǎn)的評估，可能將得出三個(gè)不同的價(jià)值。這種情況下，如何能開征物業(yè)稅？

　　其次，評估費(fèi)由誰來出？如果讓業(yè)主自己出錢評估自己的不動產(chǎn)，還要以此向國家交稅，恐怕很難以理服眾；如果國家出錢來評估每個(gè)家庭的不動產(chǎn)（在國外都是政府做的，不收任何費(fèi)用），國家財(cái)政有沒有這筆預(yù)算？需花多大的成本？這些都有待研究。

　　因此，要開征物業(yè)稅，首先要整頓清理現(xiàn)行的評估機(jī)構(gòu)，使其均脫離主管部門，割斷部門利益關(guān)系，使評估機(jī)構(gòu)真正成為不以盈利為目的公正、公平的中介機(jī)構(gòu)，老百姓才能信得過。

　　而決定開征物業(yè)稅成敗的另一個(gè)關(guān)鍵，就是確定物業(yè)稅調(diào)節(jié)的主體定位。如果物業(yè)稅把調(diào)節(jié)的主體定位在多數(shù)工薪階層的不動產(chǎn)（因?yàn)榇蠖鄶?shù)人都購買了房改房）上，這些中低收入階層大都是辛苦大半輩子才購買了住宅，最后不但要交物業(yè)費(fèi)，還得交物業(yè)稅，恐怕大多數(shù)居民難以承受。事實(shí)上，應(yīng)該把調(diào)節(jié)主體定位在房屋炒作者（投資者）和富裕階層，以抑制房地產(chǎn)的炒作和投機(jī)，調(diào)節(jié)貧富差距的進(jìn)一步拉大。

　　劉維新說，物業(yè)稅是一種更合理的稅收制度，遲征不如早征，然而由于新稅種的開征要經(jīng)過立法程序，由全國人大審批，因此要開征物業(yè)稅，至少還需要2—3年時(shí)間。