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上?赡苌险{(diào)房產(chǎn)契稅 房價調(diào)控正處微妙關(guān)口

2005-4-2 19:58  【 】【打印】【我要糾錯
  上海契稅如何動

  一邊是房貸政策調(diào)控,一邊擔(dān)心下跌幅度失控,上海的房價調(diào)控走到一個緊張而矛盾的關(guān)口。

  連續(xù)數(shù)天,上海對于房地產(chǎn)市場的炒作和違規(guī)行為連施重手。

  3月28日,上海銀行同業(yè)公會公布了新的住房貸款指引,對第二、第三套房等大幅提高信貸門檻,包括增加首付,提高利率等。

  兩天后,3月30日,上海房屋土地資源管理局宣布對10個因涉嫌違規(guī)而被封盤或調(diào)查的樓盤的處理決定,被涉及的10家開發(fā)商和房屋中介等機構(gòu)中,有3家被注銷企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書,6家責(zé)令整改,1家擬行政處罰。

  抑止需求、打擊炒作的同時,上海市政府雙管齊下-增加供給,希望壓縮供求缺口,緩和外界對于上海房價形成的無形壓力。

  同一天,上海市政府發(fā)言人焦揚稱,上海市政府將從5個方面規(guī)范房地產(chǎn)秩序。同時將完善住房保障體系,主要的舉措是,至2005年底,廉租房受益家庭從2004年的1.35萬戶擴大到1.8萬戶;另外上海增加所謂中低價房的供應(yīng),“年內(nèi)新開工配套商品房1000萬平方米、中低價商品住房 1000萬平方米,爭取可預(yù)售2000萬平方米”。

  復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉認為:“這無異于往開水中加入涼水!

  此時,市場信息泥沙俱下,一度傳言上海市即將上調(diào)房產(chǎn)契稅。

  3月底,在上海新樓盤特別集中的區(qū)域,例如閔行區(qū)、浦東新區(qū)的房產(chǎn)交易中心內(nèi),人滿為患,為了提早進行納稅登記,少繳契稅,購房者不惜排幾個小時隊。房產(chǎn)交易中心不堪重負,以至于閔行區(qū)財政局不得不出示蓋了公章的告示“辟謠”。但是似乎收效不大。

  一位接近政策制定的人士稱:“包括契稅在內(nèi)的調(diào)控政策,政府都考慮過,但是都沒有最終定下來,是否出臺還要觀察房地產(chǎn)價格調(diào)控后的走勢。如果價格繼續(xù)大幅度上漲,這些政策都可能出臺。”3月31日,記者向上海市房地局求證,沒有獲得正面的回復(fù)。

  房地產(chǎn)稅收占財政30%

  華偉認為:“目前的調(diào)控政策不會使得房價整體反轉(zhuǎn),盡管部分高價樓盤可能出現(xiàn)下跌,例如某些號稱每平米8萬元的樓盤!

  上海市規(guī)劃局的知情人稱,盡管一邊在進行調(diào)控,另外一面也是憂慮房價反轉(zhuǎn)、大幅度下跌。

  華偉稱,在上海,正常的新房定價中,10%為正常利潤;45%為土地出讓金、動拆遷費用;5.5%營業(yè)稅;1.5%的契稅;30%的工程費;8%左右的城市建設(shè)附加等管理費用和市場營銷費用。這些稅費中,土地出讓金、營業(yè)稅、契稅以及管理費用等基本都是地方政府的收入。

  房地產(chǎn)以及在房屋交易過程中征收的稅費,成為地方政府最大的奶酪之一。

  盡管根據(jù)上海市統(tǒng)計局去年的統(tǒng)計,房地產(chǎn)業(yè)增加值622.59億元,增速20.4%,占上海GDP的8.4%,比重比上年提高1個百分點,對經(jīng)濟增長的貢獻率為9.5%(2003年對全市GDP的貢獻率達到7.4%),直接貢獻的絕對量似乎并不顯著。但是,如果分析上海市的財政收入結(jié)構(gòu),結(jié)果完全不一樣。

  根據(jù)上海市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),2004年上海的地方財政收入首次突破1000億元,達到1119.72億元,比上年增長24.5%。其中增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅四大主體稅種共收入867.69億元,占地方財政收入的77.5%。

  其中直接和房地產(chǎn)相關(guān)的包括,營業(yè)稅442.46億元,其第一大稅源房地產(chǎn)及建筑安裝業(yè)貢獻收入193.9億元;企業(yè)所得稅205億元,其第二大稅源房地產(chǎn)、商貿(mào)流通和社會服務(wù)業(yè)貢獻88.3億元;另外,其他稅收中,契稅87億元,其中第一大稅源,房產(chǎn)交易貢獻完成70億元,土地出讓完成近15億元;房產(chǎn)稅貢獻27.08億元;城市維護建設(shè)稅貢獻43.46億元。

  如此近似計算,來自房地產(chǎn)的直接稅收貢獻估計為400億元左右,如果以400億元計算,房地產(chǎn)對于上海市財政收入的直接貢獻超過30%。

  華偉認為,今年上海市財政的增收壓力不小。

  上海市統(tǒng)計局2004年分析認為,“受股票交易額下降及股票交易印花稅率下調(diào)導(dǎo)致印花稅收入減少的影響,金融業(yè)增加值增幅明顯下降!钡,截至目前,股票市場不但沒有恢復(fù)元氣,反而跌出5年新低。

  今年,上海的制造業(yè)也面臨巨大的挑戰(zhàn),首先是汽車業(yè)整體遭遇寒流,另外寶鋼等巨型企業(yè)可能受累于鐵礦的大幅漲價而影響業(yè)績增長。

  根據(jù)上海統(tǒng)計局的統(tǒng)計,“2005年1-2月份,全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值完成2022.76億元,比去年同期增長14.4%;增幅同比下降11個百分點,為2002年以來同期的最低增幅!

  “工業(yè)生產(chǎn)增幅下降除了去年同期基數(shù)較高的原因之外,主要是汽車制造業(yè)生產(chǎn)比去年同期明顯下降所造成。由于受市場因素的制約,汽車制造業(yè)完成總產(chǎn)值下降32.6%。”

  因此,房地產(chǎn)對于維持上海今年的經(jīng)濟增長和財政稅收的增加似乎具有更為重要的意義。上海市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明,2005年1-2月,全社會固定資產(chǎn)投資完成324.68億元。從投資構(gòu)成看:全市房地產(chǎn)開發(fā)投資貢獻131.68億元。同時,房地產(chǎn)市場需求旺盛。1-2月,銷售額266.59 億元,增長77.9%。

  華偉認為,不但上海,其他房地產(chǎn)發(fā)展很快的地區(qū)或多或少存在類似的矛盾。

  一個容易被忽視例子是,3月30日,上海今年的交通排堵保暢方案已經(jīng)經(jīng)過市政府常務(wù)會議審議通過。其中的核心是,年內(nèi)將啟動高架快速路完善工程;同時全力推進軌道交通建設(shè),繼續(xù)縮短1號線北延伸段、2號線、5號線高峰發(fā)車間隔;加快越江設(shè)施建設(shè),確保翔殷路隧道通車,推進上中路隧道建設(shè),啟動軍工路、西藏路等越江項目。