[北京]契稅優(yōu)惠新政振奮住房交易二級(jí)市場(chǎng)

　　8 月8日，市地稅局、市財(cái)政局、市建委聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于個(gè)人銷售已購(gòu)住房有關(guān)稅收征管問題的補(bǔ)充通知》，規(guī)定個(gè)人首次上市交易的已購(gòu)公房、危改回遷房等具有保障性質(zhì)的住房，均視同普通住房，享受相關(guān)稅收優(yōu)惠，另外購(gòu)房時(shí)間也可彈性認(rèn)定。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉對(duì)北京二手房市場(chǎng)而言，是一個(gè)重大利好消息。

　　購(gòu)房時(shí)間彈性計(jì)算

　　根據(jù)原政策出售房屋繳納營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，需以取得房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上所注明的時(shí)間作為其購(gòu)房時(shí)間，滿足個(gè)人購(gòu)買普通住房超過兩年（含兩年）轉(zhuǎn)手交易銷售時(shí)才能免征營(yíng)業(yè)稅。按照這樣的劃分，許多已經(jīng)早早就交完了購(gòu)房款但取得房產(chǎn)證不滿兩年轉(zhuǎn)手交易的已購(gòu)公房業(yè)主，在出售時(shí)則必須按全額繳納營(yíng)業(yè)稅。受此政策限制，使得這部分已購(gòu)公房業(yè)主暫緩出售計(jì)劃改為“由售轉(zhuǎn)租”，某種程度上抑制了部分二手房源的釋放。

　　而此次《補(bǔ)充通知》的出臺(tái)，對(duì)購(gòu)房滿兩年時(shí)間的計(jì)算起點(diǎn)做出了新規(guī)定-首次上市交易的已購(gòu)公房、危改回遷房、合作社集資建設(shè)住房、安居房、康居房、綠化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房等具有保障性質(zhì)的住房，由于合理客觀原因，購(gòu)房人未能及時(shí)取得房屋所有權(quán)證書并辦理契稅手續(xù)的，購(gòu)房時(shí)間的認(rèn)定可憑原購(gòu)房發(fā)票或合法付款票據(jù)證明的第一筆購(gòu)房款交納時(shí)間作為購(gòu)房時(shí)間。

　　契稅享受優(yōu)惠待遇

　　眾所周知，符合優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的須同時(shí)滿足三個(gè)條件即：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140（含）平方米以下；實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。此外，均視為非普通住宅。根據(jù)原政策的規(guī)定，購(gòu)房者購(gòu)買非普通住宅的需按3%的稅率計(jì)征契稅，其中這部分非普通住宅中也包括了部分大戶型、價(jià)格較高的已購(gòu)公房。這樣就使得那些想要購(gòu)買大戶型、中高價(jià)已購(gòu)公房的客戶在繳納契稅時(shí)必須全額繳納契稅，在稅收政策的壓力下使得這部分客戶產(chǎn)生了猶豫心理，進(jìn)而“持幣觀望”。

　　現(xiàn)在《補(bǔ)充通知》的出臺(tái)，超出上述標(biāo)準(zhǔn)但符合首次上市交易條件屬于保障性質(zhì)住房范圍內(nèi)的房屋，在繳納契稅時(shí)能夠享受到按房?jī)r(jià)1.5%征繳契稅的優(yōu)惠政策，不再按3%全額繳納契稅，從而進(jìn)一步刺激了購(gòu)房者的購(gòu)買熱情。

　　著重強(qiáng)調(diào)“首次上市”

　　為何強(qiáng)調(diào)“首次上市”呢？我愛我家市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，1.首次進(jìn)入市場(chǎng)交易的已購(gòu)公房與二手商品房區(qū)別較大。已購(gòu)公房和二手商品房，無論是在權(quán)屬關(guān)系、交易程序還是繳納稅費(fèi)上都有著較大的區(qū)別，因此在政策上將其兩者區(qū)別對(duì)待。2.已購(gòu)公房首次交易后與二手商品房權(quán)屬性質(zhì)視為等同。已購(gòu)公房在首次交易過后再上市時(shí)，其權(quán)屬性質(zhì)則會(huì)完全發(fā)生變化，視同為二手商品房，應(yīng)按照二手商品房再上市交易的相關(guān)政策及規(guī)定來執(zhí)行。因此，三部門此次出臺(tái)的《補(bǔ)充通知》，著重強(qiáng)調(diào)了首次上市交易的已購(gòu)公房、危改回遷房等六大類具有保障性質(zhì)的住房劃分為普通住房并享有免征營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠條件。

　　促進(jìn)市場(chǎng)房源釋放

　　二手房市場(chǎng)在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上扮演著抑制房?jī)r(jià)過快上漲的重要角色。就現(xiàn)階段北京房地產(chǎn)現(xiàn)狀而言，對(duì)于大多數(shù)中低收入人群來說，二手房仍然是這部分人群置業(yè)需求的首選。隨著《補(bǔ)充通知》利好消息的出臺(tái)，二手房市場(chǎng)房源量的不斷釋放，不但能夠解決中低收入百姓的居住問題，同時(shí)也將對(duì)北京二手房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定起到積極促進(jìn)作用。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，90%以上購(gòu)買二手房人群是用來自住的，這部分人群不會(huì)因?yàn)樾抡�策的出臺(tái)而取消買房計(jì)劃。隨著已購(gòu)公房等六大類具有保障性質(zhì)的住房免征營(yíng)業(yè)稅政策的公布及實(shí)施，將會(huì)激發(fā)這部分人群的購(gòu)買熱情并將其逐步擴(kuò)大，有利于二手房市場(chǎng)的前進(jìn)與發(fā)展。

　　此外，新政策對(duì)于已購(gòu)公房的歷史成因給予了區(qū)別對(duì)待。已購(gòu)公房有別于其他房屋性質(zhì)，它的投機(jī)炒作成分較少，此次出臺(tái)的《補(bǔ)充通知》中給予已購(gòu)公房首次上市交易相應(yīng)的優(yōu)惠待遇，不但使已購(gòu)公房歷史成因問題得以圓滿解決，同時(shí)也大大增進(jìn)了已購(gòu)公房業(yè)主出售房屋的信心。