[北京]契稅優(yōu)惠新政振奮住房交易二級市場

　　8 月8日，市地稅局、市財政局、市建委聯(lián)合出臺了《關(guān)于個人銷售已購住房有關(guān)稅收征管問題的補充通知》，規(guī)定個人首次上市交易的已購公房、危改回遷房等具有保障性質(zhì)的住房，均視同普通住房，享受相關(guān)稅收優(yōu)惠，另外購房時間也可彈性認定。業(yè)內(nèi)人士認為，此舉對北京二手房市場而言，是一個重大利好消息。

　　購房時間彈性計算

　　根據(jù)原政策出售房屋繳納營業(yè)稅的規(guī)定，需以取得房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上所注明的時間作為其購房時間，滿足個人購買普通住房超過兩年（含兩年）轉(zhuǎn)手交易銷售時才能免征營業(yè)稅。按照這樣的劃分，許多已經(jīng)早早就交完了購房款但取得房產(chǎn)證不滿兩年轉(zhuǎn)手交易的已購公房業(yè)主，在出售時則必須按全額繳納營業(yè)稅。受此政策限制，使得這部分已購公房業(yè)主暫緩出售計劃改為“由售轉(zhuǎn)租”，某種程度上抑制了部分二手房源的釋放。

　　而此次《補充通知》的出臺，對購房滿兩年時間的計算起點做出了新規(guī)定-首次上市交易的已購公房、危改回遷房、合作社集資建設(shè)住房、安居房、康居房、綠化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房等具有保障性質(zhì)的住房，由于合理客觀原因，購房人未能及時取得房屋所有權(quán)證書并辦理契稅手續(xù)的，購房時間的認定可憑原購房發(fā)票或合法付款票據(jù)證明的第一筆購房款交納時間作為購房時間。

　　契稅享受優(yōu)惠待遇

　　眾所周知，符合優(yōu)惠政策普通住房標準的須同時滿足三個條件即：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140（含）平方米以下；實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。此外，均視為非普通住宅。根據(jù)原政策的規(guī)定，購房者購買非普通住宅的需按3%的稅率計征契稅，其中這部分非普通住宅中也包括了部分大戶型、價格較高的已購公房。這樣就使得那些想要購買大戶型、中高價已購公房的客戶在繳納契稅時必須全額繳納契稅，在稅收政策的壓力下使得這部分客戶產(chǎn)生了猶豫心理，進而“持幣觀望”。

　　現(xiàn)在《補充通知》的出臺，超出上述標準但符合首次上市交易條件屬于保障性質(zhì)住房范圍內(nèi)的房屋，在繳納契稅時能夠享受到按房價1.5%征繳契稅的優(yōu)惠政策，不再按3%全額繳納契稅，從而進一步刺激了購房者的購買熱情。

　　著重強調(diào)“首次上市”

　　為何強調(diào)“首次上市”呢？我愛我家市場研究中心認為，1.首次進入市場交易的已購公房與二手商品房區(qū)別較大。已購公房和二手商品房，無論是在權(quán)屬關(guān)系、交易程序還是繳納稅費上都有著較大的區(qū)別，因此在政策上將其兩者區(qū)別對待。2.已購公房首次交易后與二手商品房權(quán)屬性質(zhì)視為等同。已購公房在首次交易過后再上市時，其權(quán)屬性質(zhì)則會完全發(fā)生變化，視同為二手商品房，應(yīng)按照二手商品房再上市交易的相關(guān)政策及規(guī)定來執(zhí)行。因此，三部門此次出臺的《補充通知》，著重強調(diào)了首次上市交易的已購公房、危改回遷房等六大類具有保障性質(zhì)的住房劃分為普通住房并享有免征營業(yè)稅的優(yōu)惠條件。

　　促進市場房源釋放

　　二手房市場在北京房地產(chǎn)市場上扮演著抑制房價過快上漲的重要角色。就現(xiàn)階段北京房地產(chǎn)現(xiàn)狀而言，對于大多數(shù)中低收入人群來說，二手房仍然是這部分人群置業(yè)需求的首選。隨著《補充通知》利好消息的出臺，二手房市場房源量的不斷釋放，不但能夠解決中低收入百姓的居住問題，同時也將對北京二手房價格的穩(wěn)定起到積極促進作用。

　　據(jù)統(tǒng)計，90%以上購買二手房人群是用來自住的，這部分人群不會因為新政策的出臺而取消買房計劃。隨著已購公房等六大類具有保障性質(zhì)的住房免征營業(yè)稅政策的公布及實施，將會激發(fā)這部分人群的購買熱情并將其逐步擴大，有利于二手房市場的前進與發(fā)展。

　　此外，新政策對于已購公房的歷史成因給予了區(qū)別對待。已購公房有別于其他房屋性質(zhì)，它的投機炒作成分較少，此次出臺的《補充通知》中給予已購公房首次上市交易相應(yīng)的優(yōu)惠待遇，不但使已購公房歷史成因問題得以圓滿解決，同時也大大增進了已購公房業(yè)主出售房屋的信心。