市場對深圳將恢復征收土地增值稅存在誤解

　　事件描述

　　事件一：根據(jù)《第一財經(jīng)日報》報導：從深圳地稅部門獲悉，深圳可能在近期恢復征收土地增值稅，包括兩大塊：土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)交易；另外商品房契稅將由1.5%恢復為3%.有關(guān)專家表示，恢復征收土地增值稅是政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控稅收政策的補充，說明宏觀調(diào)控的力度在加大，發(fā)展商將可能普遍實行現(xiàn)樓銷售，因此增加的交易成本接近3%，將對房地產(chǎn)商的銷售和未來樓市走勢影響較大。

　　事件二：國土資源部頒布新征地綜合補償標準。征地區(qū)片綜合地價的制訂將綜合考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等多方面因素。征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準的制訂，也將考慮被征收耕地的類型、質(zhì)量、農(nóng)民對土地的投入、農(nóng)產(chǎn)品價格及農(nóng)用地等級等因素。同時國土資源部要求東部地區(qū)在城市土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)制訂區(qū)片綜合地價，中、西部地區(qū)大中城市郊區(qū)和其他有條件的地區(qū)推進區(qū)片綜合地價制訂工作，其他暫不具備條件的地區(qū)制訂統(tǒng)一年產(chǎn)值標準。

　　投資要點

　　受深圳市可能在近期恢復征收土地增值稅消息的影響，今天深圳本地主要房地產(chǎn)公司的股票如華僑城、萬科、招商地產(chǎn)、金地集團等出現(xiàn)大幅下跌。我們認為市場對有關(guān)稅收征收的理解上存在著偏差和過度反應。

　　深圳是目前國內(nèi)唯一沒有征收土地增值稅的城市，恢復征收土地增值稅是地方稅務體系完善的結(jié)果。當開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地時，利潤總額減少0.5％，凈利潤減少 0.335％；當開發(fā)商銷售商品房時，利潤總額減少1％，凈利潤減少0.67％。因此，深圳恢復征收土地增值稅對開發(fā)商的利潤影響相當甚微。市場因周五過度反應而存在糾錯和恢復機會。

　　國土資源部頒布新征地綜合補償標準，是國土部門加大對土地定價環(huán)節(jié)管理、完善開發(fā)用地定價體系的一個具體措施，并進而有可能使開發(fā)商獲得土地的價格上升。

　　今年下半年，政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控依然將會十分的堅決，重點將是對過去已出臺政策的嚴格實施上。我們認為，要重點關(guān)注國土資源部對開發(fā)用地的管理政策、國家稅務總局對房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中的稅收政策以及央行貨幣政策的最新動向。

　　我們依然堅持認為對今年的房地產(chǎn)行業(yè)存在著交易性機會，特別是因受政策影響而出現(xiàn)超跌的股票，如華僑城等。